抑制房价新难题：豪宅冲击波来袭

田新杰　　即使是号称史上最严厉的调控，房价也在暗涌欲涨。　　上海、北京等一线城市再次成为成交反弹的领头羊。方方地产咨询机构提供的最新数据显示，上海9月的商品住宅交易量已经突破100万平方米，为今年以来最高值。　　根据开发商的营销计划可以发现，9月的爆发或许还只是个开始。上海万科2010新品发布会上，万科集团执行副总裁、上海区域总经理刘爱明向本报透露，上海万科将有大量供应集中在年底四个月，推盘量预计超过20万平方米，预计上海万科今年销售金额将达到70亿-80亿元。　　值得担心的是，今年至今的大部分时间里，豪宅物业
成交量一直处于低比例水平。“但是，预计将会有不少后延的豪宅项目陆续在今年剩下的一个季度里集中推出，届时豪宅成交比例上升对成交均价的影响，该如何消化？”中房信分析师薛建雄坦言。　　豪宅冲击波　　在本轮调控启动半年之后，诸多迹象表明，豪宅市场的空间再次被各方发现，新一轮启动在即。　　“经历了近半年的累积，高端住宅现在是一个入市良机。”上海中星虹达置业有限公司总经理汪继武告诉记者，中星旗下位于上海市中心地段的豪宅项目美华村即将启动入市。　　戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏指出，以上海市场为代表，随着住宅市场价格的一路走高，越来越多的项目开始瞄准高端住宅市场。位于大浦东成熟板块——康桥板块的中科大学村新一期豪宅别墅项目在长时间预热后，也将入市。位于上海陕西南路核心地段的城市一品苑，将于9月底正式交房。上海正阳投资集团有限公司营销总监王士章向本报坦言，豪宅市场长期处于供不应求状态，并不愁卖。刚刚召开的2010第五届中国国际高端物业展上，本报记者注意到，有越来越多的外地及海外豪宅项目参加。　　国家统计局9月25日在其网站公布《住宅销售价格统计调查方案》，公开征求
意见，这被认为是中国住宅价格调查改革的重要标志。但不少业内人士同时指出，若要真实反映房价，面临压力仍十分巨大。　　以目前的统计方法，豪宅房源成交比例增加，带动成交均价上涨，只是个简单的数学题。　　决战十月　　根据方方地产咨询机构分析师透露，不少楼盘逐渐在交易放量的同时，对价格进行了不同程度的提升。这是目前不少地方房价出现回升的主要原因。　　不过，成交均价的上涨压力远不止于此，今年市场交易比重长期处于低位水平的豪宅市场，或许才是接下来的最大推力来源。　　一位营销机构的资深人士坦言，尽管目前“主管部门限制高价房入市”的情况确实存在，但豪宅项目成交比例的逐步回升目前看来难以遏制。“不可能一直限制符合预售条件的楼盘入市，这其中高价盘居多，例如位于上海闵行的星河湾项目，预计将开出上海郊区的天价，届时对成交均价冲击及周边房价的拉动，可想而知。”　　在这样的复杂背景下，9月预热之后，将有大量房源上市的10月，或许将是整个市场走向的决战点。　　搜房网数据监控中心截至9月25日统计，10月份上海及周边优惠楼盘共计142个，环比9月份增加10.9%。浦东、松江、宝山、嘉定4大区垄断6成促销楼盘，沪周边优惠楼盘迅速递增，目前出现最大折扣为7.8折。　　值得指出的是，在完成两区合并的大浦东区域，兼具迪士尼、两个中心等诸多题材，区内楼盘也渐入上市高潮。上海荣惠置业有限公司经营总监马如君透露，旗下位于大浦东的明天华城项目将加速入市步伐，抓住今年剩下时间里的市场机遇，同时将推出具有吸引力的促销措施。　　和上海类似，国内大部分地区市场的供应量都将出现大幅增加，优惠楼盘占绝对数量的同时，也有不少前期有优惠的楼盘正在逐步降低优惠幅度，甚至部分项目已经悄然提升新一批房源的价格。　　“二手房方面，上海高端楼盘跳价频现，同等价位豪宅的议价空间已基本不复存在。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪透露，从南静安、长宁古北、北卢湾、浦东陆家嘴等上海豪宅板块了解到，二手房市场跳价现象正在蔓延，其中，长宁古北、北卢湾板块中极端个案的跳价幅度可达15%-20%。　　随着10月份供应量的增加，多空博弈将进入关键节点。　　土地供应难解房价近渴　　豪宅市场在此时期启动，无疑给调控出了一道新的难题。　　国土部、住建部9月26日晚间联合下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，也可视为对当前市场行情的表态。不过，世联地产报告坦言，增加土地供应调控房价，短期内难奏效。　　“既然难以顺利形成土地的现实供应，就无法保证土地供应量的增加能够短期内调控房价，国土部清理出来的1457宗闲置地中，闲置最多的年份发生在2002－2006年，而这些年也正是楼市房价持续上涨之时。”据此，世联研究认为，从短期来看，增加土地供应量并不能抑制房价，这些年土地供应量的增加并没有看到楼市价格的稳定或回落，就是最好的证明。　　对此，潘石屹指出，有些政策是长期的政策，不可能几个月之内见到成效的，如物业税、房产税等政策。“有些城市房价上涨太快，取决于两三年前的政策，是这些政策的后遗症，可能三年前土地供应没有完成计划，今年矛盾表现出来了。”　　问题在于，在市场发展规律和节奏的作用下，豪宅市场爆发在即，一些地方政府采取行政限制高价楼盘上市的做法，显然不是解决问题的正确途径，而被业内呼吁已久的“二次调控”，目前仅出炉了短期难以对房价产生明显效果的土地等中长期政策，豪宅冲击波却近在眼前。