上海星河湾客源不足开盘延后豪宅不跌神话恐终结

□记者 张骏斓　　昨日，有业内人士爆料称上海星河湾因客源蓄水不足，使得开盘延后一月。记者从上海星河湾相关人士处获悉，目前该项目开盘时间预计在8月底。而在早前，该项目对外公开的开盘时间则为8月初。去年8月8日开盘当日就获得40亿元销售业绩的浦东星河湾，其“姊妹版”上海星河湾在新政下的“遇冷后撤”，让此前一直“高高在上”的豪宅，切实感受到楼市调控的威力。对此，业内人士向记者预测，8月豪宅不跌的神话恐将终结，而随着豪宅的下行通道打开，普通住宅的价格下调也将接踵而来。　　星河湾开盘神话难复制　　从去年8月份开始，上海豪宅风生水起，作为去年的一个销售神话，浦东星河湾的“一战成名”，一度将全市商品住宅成交均价推高至2万元/平方米大关。不曾想，今年4月“国十条”横空出世，给发烧的楼市打了一剂急速退烧针。今年新政后，豪宅市场基本处于滞销状态，部分豪宅难逃‘零成交’命运，全市商品住宅均价也下拉16%。　　此时，选择与浦东星河湾一个时间段开盘的上海星河湾项目是否能够一扫颓势，成为业界关注的焦点。然而，有星河湾内部人士却透露称，今年情况不灵，闵行的星河湾蓄水情况也不好，推迟一个月开盘。可见，在国十条的重压下，星河湾开盘神话难以复制。　　记者昨日实地走访了上海星河湾项目，发现上海星河湾实际上已经完全达到了上海市政府规定的预售许可要求，整个项目只有一些地面等收尾工作还在继续。另据售楼处公布的消息，预计的均价在45000元/平方米至50000元/平方米。开盘预计在8月初，具体时间未定。　　上海星河湾的遇冷，让早前极力追捧的投资投机者深受打击。以浦东北蔡的星河湾为例，其开盘导致周边的锦绣华城等项目涨幅近100%，事实上这种效应相应也被延伸至闵行颛桥等区域，有炒房团曾在3月团购了该区域附近的夏朵园100多套房源，但是上海星河湾的开盘日期一直未定，中间又遇到了调控，使得投资投机客的如意算盘落空。记者从周边的中介门店了解到，之前一套毗邻5号线地铁站的次新房，3月的单价都达到过20000元/平方米左右，现在基本全线下挫，有些甚至都跌了3000元/平方米，即使如此也很难有成交。　　豪宅不跌神话恐终结　　据悉，从下半年开始，尤其是8月，上海众多豪宅也将纷纷入市，开始接受市场考验。值得注意的是，其中闵行的上海星河湾、金地的徐泾和赵巷项目、仁恒怡庭等豪宅都是首次开盘，并且有的项目体量巨大。　　中房信分析师薛建雄向记者指出，很多豪宅项目都打算上市，他们之间的竞争压力会非常大，而他们的竞争会导致豪宅的价格水平出现下滑。其透露，目前仁恒河滨城、香梅花园等项目与前月成交价相比均出现了几千元不等的降幅，而四季雅苑等部分豪宅都出现了一对一的议价情况。“虽然产品差异非常大，但大家的总价区间和目标客群相当，在这样的情况下只能用性价比打动客户，那就是价格。”薛建雄如是说。　　而上海荒岛房产工作室副总经理黄欣伟也认同这一观点。他指出，豪宅有一个圈子，彼此之间又竞争又共存的关系，现在大家都挺住的结果其实背后有多少言不由衷，关键看谁先因为财务成本和回款压力而必须放下身段；同时，豪宅固然占据城市资源，但城市资源一旦因为泛滥而形成真假难辨或者泛资源化，这种资源就不再稀缺就不再具有保值性。因此，目前的情形下，营销的作用已经很有限了，降价并且一步到位降价是启动快速销售的有效渠道之一。　　高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳就坦言，近期新政影响将逐渐呈现，因成交下挫房价将松动，市场观望气氛将持续一段时间。鉴于市场气氛趋于谨慎，房价仍将有所下滑。在高端住宅市场，由于政府严格执行二套房的认定标准、严控房地产信贷，加之征收房产税的预期，都抑制了投资需求，高端住宅价格也将进入下行通道。　　而随着豪宅的下跌，普通住宅的价格下调也将接踵而来。薛建雄就表示，因为现在很多地区新盘没有竞争，所以二手房也不跌。但是豪宅是总体市场的竞争，如果豪宅价格走低，必然导致周边房价走低，从而再由二手房影响到新建普通商品房走低。