张晓玲;陈祥华
在国内住宅和商业地产市场投资回报率降低的同时，过去半年中，投资于工业物流地产的资金开始汹涌，投资者认为，这是挖掘电子商务增长和内需攀升的一种方式。
而在5月28日，阿里巴巴集团董事长马云宣布成立“菜鸟网络”，进军物流地产，将这一领域的竞争推向了白热化，在全国各地掀起新一轮圈地热潮。
在此之前，国内的京东、苏宁、易迅等已经大手笔圈地工业物流，外资中普洛斯、嘉民集团、丰树、腾飞等也已经占据半壁江山。
工业物流地产，这一过去在房地产投资中的“丑小鸭”，如今却成为兵家必争之地。而在各方资本狂潮圈地之下，物流地产是否会出现过剩?
携手地产商
据介绍，马云的菜鸟网络，其主要的合作伙伴包括银泰集团、复星集团、富春集团。中国人寿集团、中信银行将为项目提供资金支持。
菜鸟网络的首期投资额约1000亿元，总部注册在前海，注册资本50亿元人民币。
阿里集团的工作人员表示，菜鸟网络定位于“开放的社会化仓储设施网络”。计划在5-8年内建立一张能支撑日均300亿网络零售额的智能物流骨干网络，其中主要在于建设仓储设施网络，包括自建模式。初期仓储设施的选址主要在靠近生产基地、交通设施的地区。马云将这个全国网络分为“八大军区”，各地区分步部署，以北京、华南为先。
分析指出，马云选择的合作圈子以房地产为主营业务的大型集团为主，这能令他们更精准地把握地块的综合便利性以及升值潜力，无论是前期拿地还是后期开发、招租运营都更容易迅速上手。
菜鸟网络CEO沈国军透露，目前同时启动的拿地建仓项目已经包括十几个城市。信息显示，包括北京、天津、广州增城、广州开发区、武汉、金华、海宁等都传出与阿里集团合作的消息。
戴德梁行华东区工业部主管、董事苏智渊说，高端仓储物业的租金年回报率一般能达到10%左右，远超过普通工业厂房和仓库，也高过持有型的住宅和商业投资回报。虽然在资产升值方面可能不及商业和住宅地产，但适合长期稳定的投资需求。
据戴德梁行的研究报告显示，目前现代物流仓库设施的供应只占全中国仓库面积总数的2%，大部分仓储设施均属中端或低端的物流物业。在一线城市，物流仓库的短缺推高了该类物业的租金增长，过去一年间上海部分区域的物流园租金上升了85%。
物流圈地潮
菜鸟网络的创立，意味着电商的物流地产的进一步白热化。
自2011年开始，国内电商大肆圈地建物流中心。2011年京东宣布圈地1400亩落户5城自建大型物流中心，而今年底京东在上海投资35亿元的物流中心“亚洲一号”将投入使用。
苏宁未来三年计划投入200亿建设物流;易迅网今年也将在全国新建10余个仓储配送基地。
除了国内电商，外资物流集团也是这轮圈地潮中的急先锋。2012年10月底，全球最大的工业地产投资公司之一嘉民集团(Goodman Group)在中国的旗舰项目——嘉民浦东空港物流中心正式投入运作，其也宣布，将中国的投资额从19亿元人民币在3-5年内增至190亿元。
另一家国际物流地产商普洛斯则显得更为激进。自2003年进入中国以来，普洛斯的版图已经扩张到国内29个重要城市，投资并管理着103个物流园区，可供租赁面积达1150万平方米，基本形成了对中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费市场的物流配送网路的覆盖。
此外，丰树、腾飞等新加坡工业地产巨头也同样激进抢夺国内高端物流地产项目的开发和改造，触角深入长三角、珠三角、环渤海以及西南区域。
“中国现代化物流物业供应非常短缺。”嘉民大中华区董事总经理彭菲力称，在全中国5.5亿平方米的总仓储空间中，只有580万平方米的物业配有现代化的物流设施，这也为物流资产的升值和租金的上涨创造了条件。
不过，也有业内人士担心，过多的资金进入物流地产，是否会带来圈地过度、重复建设的问题;而且，与国外公司相比，大多数国内公司并不具备先进的融资支持机制。