访谈--买房不能抗通胀

目前，房价增长速度已经超过了通胀速度，因而在中国买房对抗通胀，并不是最明智的选择——就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候，谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。　　谢国忠，著名的“悲观主义”金融预言家，中国股市和楼市的唱空者。虽然其“悲观”的言论很多人不爱听，但不得不承认，在过去的十多年里，谢国忠准确预测到了亚洲金融危机、美国衰退、中国股市和楼市的逆转及石油泡沫破灭。这些预测均在市场被认为是最好的时候。　　如今，中国楼市的小阳春俨然成了大阳春，价格连续飙升，“地王”频现。就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候，谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。而这一次，在揭露中国楼市泡沫之下真相的同时，他更是提出了“去美国买房”的“另类”观点。　　建筑在“故事”之上的中国楼市　　《浙商》：我有朋友参加了今年8月的房地产博鳌论坛，回来跟我说，今年这届论坛的情况和去年相比，实在是相差太大了。去年参加的人很少，大家都垂头丧气的，而今年大家都喜笑颜开。论坛上一个主流的声音，就是觉得中国的房地产再涨个10年、20年都没有问题，因为中国的人口太多了，中国的刚性需求太大了。不知您怎么看这样的观点？　　谢国忠：中国楼市有个最大的特点，就是喜欢“讲故事”。所谓的刚性需求，政府保房地产，这些都是“故事”。楼市大涨需三个因素，一个是巨大的需求，主要和人口挂钩；一个是人民收入大幅提高，这个主要靠工资；还有一个则是资金链和银行的利息、信贷相关。现在中国楼市的大涨只有一个因素，就是资金链，完全是靠银行里的钱支撑起来的。只要银行里面还有钱，那就什么“故事”都能讲。　　《浙商》：为什么说刚性需求是在“讲故事”呢？　　谢国忠：很简单，中国楼市刚性需求的后劲来自哪里？主要来自城市化进程中那些进城的农民。但问题是，这些农民买得起城市里的房子吗？根本买不起，连白领都不一定买得起，别说农民了。就算他们买得起，这还是一个“故事”，因为目前中国的城市化已经达到了50%，它可以持续到75%的样子，接下来，由于人口老龄化的原因，农村人口将减少，因而中国城市人口会增加3亿人。而目前，城市居民人均占有住房面积为28平方米，也就是说，将会有大概84亿平方米的需求。现在，中国已经完成了超过20亿平方米的建设，每年的建筑生产能力有15亿平方米，却只能卖出去8亿平方米。其实，中国房地产已是一个很成熟的行业了，早已过了上升期，高点也已经被逾越，所以产能过剩的危机绝对会在未来爆发出来。　　《浙商》：但是很多人认为土地是有限的，不可能造那么多房子，到那个时候，物以稀为贵，房价还是会居高不下。　　谢国忠：这又是一个“故事”。20年前，我去日本，发现那里的房价特别高，问朋友为什么，朋友就拉着我到东京街上，指着那些高楼大厦说：“你看看，哪里还有地造房子啊？”但现在呢，日本的地价跌了80%-90%。这告诉我们，说没有地，那是在“讲故事”。中国完全可以通过盖高楼和围海造地的方式来扩大土地供应量，尤其是围海造地，才几十美元一平方米，很便宜。　　买房不是对抗通胀的最好手段　　《浙商》：您刚刚说，目前中国房价的大涨只基于资金链这一因素，也就是说，其实楼市是一场“虚火”，根基是很脆弱的？那现在是什么样的理念在支撑着这一“虚火”？　　谢国忠：应该说，中国资产市场价格是完全靠升值预期来支撑的。随着越来越多的人和流动资金被吸入市场，价格被进一步哄抬，不断验证着人们看多的预期。于是，又有更多的人加入了这场狂欢。现在，一方面是人们对于通胀的恐惧，总觉得钱会变得不值钱，但是房子是不会贬值的。因此，手里一大把钱多半会去选择买房子；另一方面是银行的海量信贷刺激。　　只要银行里面还有钱，房价就会被一路炒高，而一旦没有足够的流动资金来喂饱这头“野兽”之时，泡沫也就破裂了。　　《浙商》：那么，在通胀的恐惧之下，还可以通过购买房产来对抗通胀吗？　　谢国忠：许多人通过购买房产来对抗通胀，从理论上是可行的。但如果房价的增长速度超过了通货膨胀速度呢？现在中国就是这样的情况。我预计今年四季度的时候，房价会有一个调整，但这不是最后的调整，因为银行还有钱。现在普遍的观点是认为美元要贬值，人民币要涨。如果哪一天认为人民币要贬值，美元要涨了，就意味着银行没钱了，房价要大跌了。　　到美国去买房　　《浙商》：我记得您在一篇博客中写道：我对中国乐观，对美国悲观。为什么？　　谢国忠：我说对中国乐观，对美国悲观，主要是因为中国勤劳，善于积累，一个表现是积极储蓄，这在很大程度上可以避免金融灾难。而美国刚好相反。但是现在，美国也在经历着变化，从借钱花钱，到赚钱存钱了。我觉得美元已经企稳了，并且将会有一个强势反弹，最主要的依据就是美国的储蓄率在上升，这直接造成了资金链缺口的下降。其次，迫于通胀压力(大家都看到了，现在油价那么高)，我预计美联储将会在今年加息，可能会高达5个百分点，明年还要继续加一到两个百分点。所以我建议，如果手头有钱的话，应该等明年去美国买房子。　　《浙商》：也就是说，美国楼市会有很大的反弹空间？　　谢国忠：美国的楼市是被低估的，而中国的楼市则被高估了。现在，美国洛杉矶最好的酒店，从3亿美元跌到了4000万美元，我有个朋友甚至花190万美金就在纽约长岛买了600平方米的房子。另外，从房价和房租回报率上看，在曼哈顿的一个写字楼，价格大概是3000多美金/平方米，差不多只有上海市中心的一半，但是租金回报率却是上海的4倍。现在中国的房租回报率非常低，历史上看，没有一个国家在房租回报率很低的情况下是没有泡沫的。而美国的房租回报率则要高得多，这表明市场是相对理性的，随着美元转强，应该会有比较大的反弹空间。　　《浙商》：但是为什么美国房价那么低，中国房价那么高，大家却都争着在中国买房呢？　　谢国忠：就因为大家觉得美国的房价还要跌，中国的房价还要涨。中国资本市场的情况主要取决于政府政策，因而上涨“一波又一波”的现象在中国楼市和股市都很常见。我常说，擅长长线投资的巴菲特，到中国就完了。因为中国资本市场，知道什么时候“进”比什么时候“出”更重要。但是眼下资本市场的疯狂不会持续很长时间，“纠偏”可能发生在今年四季度。明年，由于中国仍有能力释放出更多的流动性，可能会出现另一波热潮。但长远看来，这是靠不住的。当美元恢复强势时，可能在2012年，中国的房地产市场可能会像在亚洲金融危机期间一样遭遇雪崩。　　《浙商》：那您为什么觉得明年是去美国买房的最佳时机？　　谢国忠：现在，美国的房价已经很低了，并且还在跌。明年的时候，美国的利息涨了，但是经济还不好，这就是最低点了，一定要进入。一旦大家都注意到了，原来美国的房价那么低，那必然会有大量的资金涌入。到时美元看涨，人民币看跌的观念也会深入人心，那么美国的楼市也要涨了。等着去美国买房吧，记住选择那些大的城市、地段好一点的地方。