理性看楼市回暖刚需放量助推市场

本报记者源姬 发自上海　　仿佛就在刹那间，大家都成了气象学的爱好者，“回暖”一词一下子被众多的人所认识。而在这史上最受人关注的行业遭遇史上最严厉的调控5个月后，人们都在战战兢兢中等待是否真的已经“回暖”。　　“但回暖这一用词，我觉得是媒体的误读。”中华企业市场部主管戴正芳直言。　　在戴正芳看来，本次长达5个月的调控，必然会有许多刚性需求要被释放。哪怕8月份上海出现量价齐升的局面，也是正常的放量，只是用最近的时间来弥补之前数个月里的交易，而且眼下更不是最高的数值，只不过是一个平均的量化数据。“只是发展商不必急着去涨价，以弥补今年前季度没有达到的指标。”　　面粉并未少于面包　　中华企业(600675)，这家几乎与共和国同龄的房企在今年的半年报中直言，第二季度预、销售计划受到宏观调控政策的影响，报告期财务指标较去年同期有一定幅度下降。报告期公司结转营业收入10.23亿元，同比下降39.08%；实现营业利润1.40亿元，同比下降61.21%。　　根据公告，该公司上半年实现净利润6863.89万元，比上年同期(同比)下降69.86%；实现基本每股收益0.049元，比上年同期下降76.56%。　　中华企业称，主营收入下降主要原因为：其一，2010 年上半年公司部分预收账款尚未达到结转条件；其二，“受调控政策影响，公司一季度良好的预、销售势头在二季度明显受阻，使原制定的销售计划受影响”。　　对此，戴正芳解释，作为国有企业的中华企业，不同于地产界的四大巨头“招保万金”(招商、保利、万科及金地地产)，国有企业基本上很少去刻意追求最大利润，“我们不会激进，我们需要的是稳中求进”。　　如今年3月份周浦的印象春城项目。据称，印象春城1个月的时间就卖掉了1000多套，成为上海单个项目销售量的第一名。　　“成功的理由很简单，就是价格定位合理，有大量改善型需求得到满足，开盘的价格在1万多，而周边的其他楼盘都有卖到1万8的价格。”戴正芳现在再看那次销售业绩依旧相当高兴，“新政前卖掉1000来套是非常不错的。”　　随着中国城市化进程加速，经济数据持续向好，人们对物质生活的标准不断提升，诸如此类均对国内房地产市场提供了有力支持，戴正芳提到的刚性需求推动也将持续处于上升趋势。　　“其实从供求而言，上海可销售的房子并不是太多，个人还觉得少呢。”戴正芳指出，从历年的统计数据来看，上海正常的
成交量应该是2000万到3000万套，但现在可供的楼盘并不是最多，未来还有相当部分用于保障性用房，所以商品房这块暂时跌的可能性不大。　　“毕竟政府的土地价格现在卖得高，动迁成本也高，开发商的硬成本都在扩大，1万7的房子以后卖成1万2的可能性几乎没有，至少现在是还没出现面粉大大少于面包的需求。”戴正芳表示。　　调控应避免误伤　　有相关数据显示，中国目前的商品房存量约为GDP的200%左右，若房地产投资每年增速为15%，不贬值的话，房地产业可以直接为GDP贡献3个百分点的增速，此外，它还带动了水泥、钢铁等20来个产业的发展，因而针对该产业的政策频出难免伤筋动骨般地折磨宏观经济。　　自8月以来，上海新房住宅成交量持续数周上涨。强硬派认为，房价如此坚挺，应出台进一步的紧缩措施；而另一派则认为，房价的同比涨幅已出现了大幅度的回落，房地产调控的目的已基本达到，同时中国经济也开始出现了明显的减速，不应该继续加大目前的政策调控力度。　　在戴正芳看来，更为合理的调控完全可以从标的上来，比如限定最高贷款额度。“调控的手段，房产税是一种，贷款收紧也是个办法。但是房产税的影响多数停留在心理层面，对炒房者来说，8‰的房产税相对于10%的利润只是个零头，并无太大影响，反而误伤真正的刚性需求与改善型需求。”戴正芳说。　　事实上，戴正芳认为房地产并非是暴利行业。“之所以给人感觉利润很高，首先是因为它的标的够大，绝对额大，而且其中还有杠杆发挥的作用，但是未来的地产回报率跟当前肯定大不相同，开放商的财务成本全都在提高，利润率就再不可能有以往的高峰了。”