鲁商置业欠地款百亿不堪快速扩张之重

没有大股东护航的山东省鲁商置业有限公司(以下简称“鲁商置业”，600223.SH)，是无法想象的。2011年，鲁商置业对大股东鲁商集团及其关联方的借贷额度提高到50亿元，较2010年翻了一倍，与此同时，鲁商集团亦以0.8%的成本为公司提供50亿元融资担保。大股东融资支持高达100亿元。　　然而，对于快速扩张和加速开工的鲁商置业而言，这或许还远远不够。　　不堪快速扩张之重　　作为山东省国资委控股的山东省商业集团（鲁商集团）旗下唯一地产上市公司，鲁商置业无疑是被寄予厚望的。　　2010年，鲁商集团的“双千亿”战略中提到，至2015 年，集团营业收入达到 1000 亿元，到 2020 年，营业收入达到2000亿元，其中，对于鲁商置业的要求则是2015年收入达到200亿元。　　然而，2009年，鲁商置业的营业收入仅为25.00亿元，至2010年，仅仅增长20.73%至30.18亿元。为此，自2010年起，鲁商置业开始快速扩张。　　2010年，鲁商置业共斥资101亿元，新增土地储备可售面积330万平方米，其中新增项目多为旧城改造。　　仅仅1年之间，鲁商置业新增土地储备已占到总土地储备的一半以上，其强势突围可见一斑。　　尤其是在这一年中，鲁商置业连续在东北地区的哈尔滨和锦州夺得逾 230 万平方米土地储备，使得省外储备在总土地储备的比例从7%上升至37%，几乎占总土地储备的1/3。　　不过，骤然翻番的土地储备，对于资金链已然绷紧的鲁商置业而言，无疑是雪上加霜：2009年货币资金期末仅为8.31亿元。　　值得注意的是，在此期间，大股东鲁商集团及其下属公司累计向鲁商置业提供资金28亿元，截至2010年12月31日，鲁商置业向关联方借款的余额为30亿元；扣除预收账款后的负债总额为66亿元，可以说，鲁商置业近一半的实际借款来自于大股东鲁商集团。即便如此，鲁商置业仍旧逆势扩张。　　2011年1月11日，鲁商置业联合福建金帝集团有限公司竞得青岛市崂山区午山村庄改造项目，再增土地储备71.24万平方米，总价50亿元。7月12日，鲁商置业共斥资4.85亿元取得菏泽市两幅地块，土地面积共计18.9万平方米。截至目前，鲁商置业新增土地储备90.14万平方米。　　更甚的是，鲁商置业今年以来的新开工计划达到了220万平方米，所有项目全面加速开工。然而截至上半年，其新开工面积仅为70万平方米，其中主要为哈尔滨项目。　　快速扩张和开工量的大幅增长，亦迫使鲁商置业不得不快速拿地、快速销售。　　若按照鲁商置业全年合同销售增长50%的预期，预计全年推盘有望达到180亿元，其中青岛燕儿岛项目占1/4，其他则分散在20个项目。　　截至上半年，鲁商置业实现合同销售额26.3 亿元，仅完成80亿元销售目标的32.8%。其中，计划于11月再次推盘的燕儿岛项目亦迟迟未入市。　　“总体来说，即使在金九银十，整体销量亦大幅下滑。目前按揭贷款没有放松的迹象，在限购、限贷的背景下，只能是靠降价来提升销售额。”民生证券研究所赵若琼对时代周报记者表示。　　尚未支付土地款100亿元　　实际上, 观察鲁商置业的资金状况发现，其每股经营活动现金流呈恶化趋势，2011年前三季度其每股经营活动现金流分别为-0.341元，-0.6845元和-2.6473元，尤其在第三季度骤然恶化。不难看出其现金流的恶化程度，但是其间其购置土地的量已经有所减少，这也意味着其房屋产品销售速度并没有跟上扩张步伐。　　其实，按照80亿元销售目标，其对应的存量去化率粗略计算为0.72，接近鲁商置业的历史最高水平。　　然而，时过境迁。“新国八条”以来，鲁商置业项目所在区域青岛、济南、哈尔滨在限购冲击下，能否持续保持高去化率几近成疑。　　查阅鲁商置业三季度报表，不难发现，其来自于经营活动的现金流其实一直不宽裕。截至2011年9月30日，鲁商置业经营活动现金净流量逾-26.49亿元，其主要原因为当期项目成本投入较大以及税金支出增加影响所致。　　查阅其报表，不难看出，鲁商置业虽手持14.95亿元的货币资金，但是从合并资产负债表来看，短期负债为126.04亿元，长期借款也达到17.85亿元。　　如果大股东的100亿元融资支持中剔除2010年末集团及关联企业已经提供的28亿元借款和12亿元担保，也就是2011年，鲁商置业从大股东获得的融资支持净增60亿元。　　不仅如此，3月8日，鲁商置业通过议案同意公司（包括下属子公司及项目公司）通过申请房地产开发贷款、委托借款、信托等方式向银行等相关机构融资最高额不超过 80 亿元人民币，其后连番以土地使用权及在建工程抵押进行信托贷款、开发贷款。　　即便如此，鲁商置业的负债依然不容忽视。其中2009年3月25日，鲁商置业竞得青岛市南区燕儿岛路片区旧城改造项目，尽管一期项目目前已进入预售阶段，但是记者查阅2011年上半年报发现，项目成交标的总额为50.85亿元，而未支付土地款高达33.82亿元。　　此外，2010年11月17日，鲁商置业斥资45.67亿元竞得哈尔滨八宗国有建设用地使用权，但是截至今年上半年，尚有28.95亿元未支付。　　时至1月11日，鲁商置业联合福建金帝集团有限公司竞得青岛市崂山区午山村庄改造项目，总价50亿元。　　若以此推算，鲁商置业尚待支付的土地款已达100亿元以上。　　一名不愿具名的分析师表示，如果调控政策继续进行下去，鲁商置业的负债持续增加，其大股东也将不堪重负。