房地产营销人士揭秘开发商少量多批推盘缘由

早报记者 周祺瑾　　近日，有从事于房地产营销的人士告诉早报记者，“沪12条”房产调控细则中有关禁止捂盘惜售的规定，并未完全杜绝开发商拉长销售周期获得高利润的推盘方式。早报记者统计后发现，在近期开盘的楼盘中，确实有不少开发商沿用了“少量多批”的推盘方式，而每一次开盘，房价也多会水涨船高。　　一张预售证分批开盘　　“沪12条”调控细则规定，项目规模大于3万平方米的住房项目，分批申请预售证的面积不得低于3万平方米，项目规模小于3万平方米的项目，需一次性申请预售证。早报记者在采访中发现，大部分开发商还是遵守了这一规定。但在实际销售阶段，不少开发商还是将一张预售许可证批准的房源分几次开盘销售。　　以嘉定新城的一个项目为例，该项目于10月中旬开盘，推出200余套公寓房源。该项目的售楼人员介绍，之所以只开200余套，是因为其他房源还没有达到销售标准。但早报记者从网上房地产看到，该项目10月中旬获得预售证的房源接近700套。　　位于嘉定江桥的另一个项目，同样有此类问题。这一项目在10月中旬加推了2栋房源，一共为48套，距离其8月底开盘相隔仅约一个月时间。网上房地产显示，该项目自8月底取得300余套房源的预售证后，至今没有再次取得过预售证。　　有报道曾援引网上房地产的数据称，10月1日-20日，上海有24个楼盘推出新房源，其中仅星河湾、仁恒怡庭和嘉宝紫提湾三个项目的供应量超过3万平方米。　　“少量多批”助涨房价　　“沪12条”细则出台后，上海已有多个项目涉嫌违规销售被处罚。早报记者从相关文件中看到，在对两个项目的违规认定中，都有这样的描述，即“取得预售许可证后，未按规定一次性公开全部准售房源对外预售”。　　金丰易居普润地产营销策划部经理周华燕表示，目前“分批少量”推盘的现象少了，但完全杜绝很难。“一般而言，‘少量多批’推盘可以营造供不应求的局面，对助推房价上升有一定作用；另一方面，分批推房有助于不同层次产品的均衡销售，不至于出现好的房源被一抢而空，差的房源卖不掉的局面。”　　一般认为，房价上涨的预期，是导致开发商推盘“吝啬”的主要原因。以前述嘉定江桥的项目为例，该项目的开盘价从一期的每平方米不足万元，到三期的1.5万-1.6万元/平方米，再到四期的2万元/平方米，涨幅不小。当地有开发商表示，该项目所在的土地是2002年左右获得的，成本很低，晚销售一年，多获得的利润可想而知。　　前述嘉定江桥项目的销售人员也明确表示，此次是公寓房首次开盘，因此定价较低，下一批的房源定价无疑会高于此次。实际上，目前该项目已取消了开盘时总价近10万元的优惠。　　有不愿透露姓名的开发商人士表示，“分批少量”的推盘方式之所以反复出现，关键是开发商对房价的预期没有改变。从以往的经验不难看出，后一批次开盘的价格比前一次要高出不少，行情好的时候，年涨幅可以高达100%甚至更高，这就导致开发商不愿意一次性拿出所有房源。实际上，打击捂盘惜售的政策一直存在，开发商为了规避这个政策，要么将房源定价远超周边均价，要么拉长开发周期，只要开发商看涨的预期没有改变，捂盘惜售的状况很难根治。