二轮楼市调控详解读：抑制需求换房价平稳

本报记者 刘 勇 北京报道　　9月29日晚，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，通知出台五项措施，这是继新“国十条”后，楼市迎来的第二轮调控。　　远洋嘉业房地产经纪公司研究总监孟奇向记者表示：“此次通知实际上是对新‘国十条’的进一步重申与落实，虽然矫枉过正，但是对在短期内抑制需求有一定效果，目的是以牺牲短期
成交量换取房价的平稳。”　　契税优惠紧缩：　　增加购房成本　　政策一：个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。　　解读：契税的调整使得优惠的范围大大缩小，那些购买普通商品住房，同时家庭拥有多套住房的人将不再享受契税优惠政策。　　链家地产副总裁林倩认为，契税优惠范围的缩小影响到了首次置业的刚性需求。在细则未执行前，为赶搭优惠末班车，将上演集中过户现象。　　对于契税优惠范围的缩小，北京艺苑桐城房地产开发公司销售主任彭小惠认为“并不合理”。　　彭小惠对记者说：“契税调整本身并不能起到抑制房价的作用。在房价本身就非常高的情况下，契税优惠缩小只能加重购房者的负担。”　　彭小惠表示，不少业主的合同是去年签的，但是在办理入住时出台了这项政策，按惯例业主在入住前要将相关的契税费用交给开发商，由开发商代收代缴。因此在办理入住手续时，这次契税的调整造成了不少业主的疑虑。　　首付比例调高：　　心理作用大于实际作用　　政策二：首付款比例调整到30%。此前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付为20%。　　解读：至于首套房首付提高至30%的规定，孟奇对记者说：“新‘国十条’出台以后，首付20%已经很难拿到银行贷款。但是这种情况在8、9月份有所松动，这次的规定只是重新紧了起来。因此首付提高对市场的心理作用大于实际作用。”　　彭小惠表示：“由于北京总房价比较贵，为了减少每个月还贷的压力，此前不少业主首付款支付比例都在50%。但是这一规定对购买远郊房子的人群的影响比较大，因为选择在这类区域购房的人群经济条件往往比较有限，提高一成的首付显然会造成比较大的影响。”　　据悉，除北京银行9月30日起正式执行首付30%的政策外，工行、光大、华夏、招行等银行均从10月1日起开始执行首付30%的政策。而花旗、渣打在此政策之前就已经将首付款提高至30%。　　房产税：继续悬着　　政策三：加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。　　解读：房产税早已成为悬在楼市头上的一把剑，虽然此次通知再一次重申了房产税改革试点，但是在10月7日出台的上海楼市细则中，房产税仍停留在准备阶段。　　10月7日，上海市政府批转的市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干
意见》中，只是提到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为：“这说明国家已经同意上海进行试点，只是出台还要等待时机。”　　杨红旭认为，未来房产税推出的形式有可能是几个试点城市一起推出，或由其它城市先行推出。如果现有政策能使市场明显降温，尤其是房价下跌，则房产税将有可能较长时间内暂不推出；而如果现有政策无法抑制房价上涨，则必然会推出。　　专家建议　　北京艺苑桐城房地产开发公司销售主任 彭小惠：　　早出手比晚出手好。调控政策出台的频率明显加快，可谓是“一波未平一波又起”，这使未来具有很大的不可预见性。如果说去年买房还可以享受到利率七折和契税优惠的话，今年这些优惠政策的取消或紧缩明显加大了购房成本。　　远洋嘉业房地产经纪公司研究总监 孟奇：　　年底或者明年初是买房的时机。目前新开楼盘的价格已经低于预期，预计调控政策会让房价下跌10%，房价的下跌完全可以弥补现在无法享受到的利率七折和契税优惠。同时，年底是传统的成交淡季，购房者挑选到合适房子的余地也比较大。