房地产调控政策密集出台上下游产业或将入冬

《红周刊》记者 马曼然　　自去年四季度以来，随着房地产调控政策的密集出台，投资者对地产行业的担忧充分反映在股价上，一时间，中国的房价与地产股股价形成了“剪刀差”走势。巨潮房地产行业指数从去年11月的最高点至本周最低点，跌幅高达37%，居所有行业之首。　　作为A股市场上的权重板块，流通市值超过百亿元的房地产上市公司有9家，仅深圳100指数中的房地产股的配置比例就占其权重的15.2%。而相关数据还显示，2009年我国房地产业与之关联的60多个行业的总贡献度已占我国GDP的30%左右。由此可见，地产行业收一收，股市、实体经济也要打个抖。　　楼市拐点已现？　　据国家统计局最新颁布的数据，4月份，我国房地产开发景气指数为105.66，比3月份回落0.23点，但仍比去年同期提高10.90点。13个月以来，全国房地产开发景气指数首次出现下调，而这次下调却被业内人士一致认定为“拐点”。　　中银国际上周对地产市场进行的大面积调研结果显示，上周各地房价已经开始出现环比下跌迹象。搜房控股集团董事长、中国指数研究院院长莫天全向记者透露，“根据我们的数据，目前一线城市新开楼盘销量下降50%，部分楼盘的价格下调10%~15%，二手房价格销量下降30%，价格平均下调10%左右。”　　虽然房价已有所松动，但地产调控却并没有减弱，各地关于征收“房产税”的预期日渐升温。中银国际分析师周路认为，房价仅是松动，暂不会促使政策松绑。不过，这次调控却让地产股股价提前下跌了4~5成，虽然本周地产股出现反弹，但仍估计只有等到未来楼市大规模降价后，调控政策的逐步收回，地产股才会从底部真正走出。　　银行可忍耐房价下跌三成　　其实，综观市场，本次针对地产行业调控的影响不仅反映在实体经济上，二级市场上地产股的下跌也表现得非常凶悍，而与之相关的上下游板块无不遭殃。数据显示，本轮调整中，钢铁、水泥、建材、机械以及银行等行业指数跌幅均超过20%，成为A股领跌的主力军。　　其中，受地产调控影响最明显莫过于银行业，地产业的开发贷款几近全是银行贷出来的。去年以来，仅房地产信贷的井喷就让商业银行信贷规模激增，而巨额地产信贷造成了银行资本充足率的快速下降。“去年地产信贷的集中释放消耗了商业银行的资本，而如今地产市场高的银行经营风险，银行再融资需求迫切。”莫天全告诉记者。而目前沪深两市的银行类上市公司的融资行为也印证这种说法，14家上市银行中，浦发、华夏已率先推出了自己的再融资方案。本周四，相关媒体消息称国务院又新批工、建、中、交四大行再融资2870亿元。　　随着楼市调控的升级，各大商业银行纷纷进行压力测试。中金公司报告称，在房价波动30%的情况下，华夏银行的不良余额将增加10.9亿元，不良率将上升0.21%。而记者根据其他银行的房贷数据，以华夏银行测试的结果类推，假设房价下跌30%，招商银行的不良贷款将增加22.3亿元，较目前不良率上升不足0.2%。民生银行不良贷款增加33.7亿元，不良率上升0.38%。而兴业银行自己的表示则是，若房价跌30%，兴业银行房地产开发贷款不良率将达到1.35%，个人按揭贷款不良率会影响0.21个百分点。　　从测算结果看，银行针对楼市发生的信贷风险基本可控。近期各大行相关人士纷纷乐观表示，自己银行可扛得住楼市下跌三成，像民生银行行长洪琦甚至还称，即使房价下降四成，仍不会影响交行资产质量。　　上下游产业将步地产业后尘“入冬”？　　除银行外，房地产的调控对其产业链上的上下游相关行业影响也很深远，其景气度关乎上游资源价格涨跌和下游消费品销售。作为产业链上为首的那块多米诺骨牌，地产上半年受到的调控影响，对其整个产业链上下游行业实体经济上的影响将会在今年下半年逐步显现。　　招商证券认为，房地产投资增速自2009年6月到今年年底其走势总体将会形成一个“倒U”型走势。尽管数据显示前4月份房地产投资增速不错，但楼市调控的效应将会在下半年明显显现，预计全年房地产投资增速在18%左右。莫天全也认为，无论是销量、开工量还是投资额都会在下半年出现下降，估计整体开工增速将下降三成左右。　　从逻辑上讲，新开工应该领先于重卡和挖掘机，竣工应该领先或者同步于钢铁、玻璃和水泥，家电与销售同步。根据经验，钢材大约30%的销量、水泥大约1/3的销量、玻璃大约2/3的销量用于房地产。　　另一方面，目前A股中的家电、家具等与地产相关的下游消费行业正处于业绩的释放期，相关公司的去年年报和今年一季报普遍大增。不过，良好的业绩增势并未提振股价，在这轮调整过程中，家电、家具等板块的跌幅也较大。“房地产销量萎缩导致家电、家具利润率下降的预期影响了投资人的心理，在此基础上，家电作为传统行业能否具备较好持续成长性受到投资人的质疑，这是近期导致板块内公司股价调整幅度较大的主要原因。”国信证券分析师王念春分析到，她认为，近两年家电、家具行业业绩大增虽受地产景气影响，但更多地是受惠于家电下乡政策。“房地产销量萎缩在农村市场影响会比一线城市弱化很多。加上各地纷纷上调最低工资标准，农村人群的消费能力上升将抵消地产销量萎缩的负面影响。”　　总体来看，房地产投资的下降会在短期内加剧上游行业产能过剩的程度，并给下游消费产业带来负面影响。不过，从长期来看，转型中的经济将会逐步抵消产能过剩短周期的波动。