北京两楼盘现蹊跷退房开发商自导自演

每经记者 叶书利 发自北京　　二次调控后，不少专家担心，因首付比例提高、限贷等政策，楼市将于10月底至11月初现退房潮。然而近日《每日经济新闻》记者调查后发现，二次调控后一个半月，北京楼市已出现退房现象的楼盘，退房率基本徘徊在2%的合理线上下。　　但在所有楼盘中，盘古大观和长安8号近期退房量“鹤立鸡群”，退房率分别达46.86%、3.77%，且均出现数批同一时间认购、同一时间退房的怪现象。一些专家指出，这种现象极有可能是开发商自导自演的假退房，希望借这段时间舆论营造下的退房潮解套，避免引起更多的关注。　　总体未形成退房潮　　二次新政后，不少专家预测楼市将出现退房潮。　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋当时认为，据他的调研，在9月的签约客户中，达不到银行贷款条件或者首付比例提高需要的客户，至少占同期
成交量的1/3。他推测，新政出台到最终退房会有1个月时间的滞后，因此，他判断10月底和11月初将会形成退房高潮。　　《每日经济新闻》记者在采访中发现，目前市场上确实存在一些因二次新政而退房的案例，主要是因为首付比例提高与限贷等原因导致现金不足。　　在北京市区工作的林先生，于3月份在燕郊上上城预订了一套二居室。当时与开发商签订的合约中，双方约定林先生的首付比例为30%。而国庆节时，燕郊已开始实行 “限贷令”。不过开发商当时说可以通过关系办理首付比例为50%的房贷。然而当林先生正在筹集另外20%的首付时，没过几天，他又被告知50%首付比例的房贷办不下来了，他必须得交全款。　　开发商说变就变的做法令林先生对开发商失去信任。基于这种不信任，林先生要求退房。　　另一位购房者高小姐年初在东四环朝阳公园附近的一个楼盘预订了一套102.8平方米、总价为285万元的酒店式公寓，楼盘性质属于商业地产项目。　　当时，高小姐支付了85.5万元的首付款，然后办理了70%的房贷手续。可在11月初，她被开发商通知，年初的房贷没有办理下来，按照现行的政策，首付比例已被提高至50%，须在12月底前将另外20%的首付付齐，以重新办理房贷。迫于现金流压力，高小姐只好选择了退房。　　在调查中，《每日经济新闻》记者发现，二次新政后，北京真正退房的人并不多。北京市房地产交易管理网的数据显示，首开璞瑅、绿城诚园、北京尊府二次新政后分别只有1套、1套和4套退房。金融世家华苑、太阳公元与悠唐中心没有退房现象。　　北京美联物业副总经理杨明丽认为，二次新政中的“限购令”、首付比例提高至30%和停发第三套房房贷等政策，北京早已在“五一”节前后开始实施，因此二次新政对北京的影响要比其他一些地方小。　　北京于“五一节”前后开始实施限购等政策后，已经出现了一些退房现象，如绿城诚园的8套退房中，7套退房发生于5月14日~9月21日期间；金融世家华苑的全部4套退房发生在6月13日~7月19日。　　长安8号一天9套退房　　在调查中，记者发现，长安8号和盘古大观的退房存在蹊跷。　　北京市房地产交易管理网的数据显示，10月13日，长安8号出现1套退房，两天后的10月15日，出现了9套退房。巧合的是，9套退房的认购时间皆是2009年3月13日，且其中的4套房是连着的，分别为3单元的601、701、801及901，而另外的5套也是连着的，分别为4单元的601、602、702、802和902。　　一位不愿透露姓名的业内人士向《每日经济新闻》记者表示，长安8号10套退房中的9套与本轮地产调控没有关系。这9套房认购时间是去年的3月13日。据时间推断，这不大可能是真正的退房，因为去年3月13日正是房价低谷，“那时买房的人现在高价时退房，这可能吗？”该人士认为，这极可能是开发商自买自卖，以制造虚假热销，或者可能是开发商骗贷。　　对于后一种猜测，上述人士解释说，去年的3月13日处于上一轮地产调控的末期，开发商资金链一般较紧张。为了缓解资金链压力，开发商与特定个人或企业合作，形成虚拟交易，然后以这个虚拟交易人的名义向银行申请贷款，以获取现金流。而目前正处于舆论营造的退房潮中，开发商趁机解套，以避免引起媒体的关注。　　另一位行内人士也向记者表示，9套退房不太可能是正常性的退房案例，更可能是假退房。除了开发商制造虚假热销及骗贷的可能外，另外一种可能就是抵押贷款。她补充说，开发商在某个时间点将旗下的房子卖给个体、投资机构或银行，双方约定开发商在未来某个特定时间点以更高的价格回购房子。开发商以此换取一定的现金流，而合作者从中赚取差价，类似于民间借贷。　　《每日经济新闻》记者试图就相关问题采访该楼盘的开发商中国奥园董秘林锦堂，但截至发稿时，尚未得到任何回应。　　盘古大观承认回购　　除长安8号的退房值得可疑外，盘古大观的退房个案也值得推敲。　　北京市房地产交易管理网的统计显示，二次调控后，该楼盘出现了18套退房，其中11套集中在10月15日，且这11套房源的认购时间皆为2008年11月21日。　　该楼盘的开发商北京盘古氏投资有限公司相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时解释说，“2008年，两家投资公司分别购买了盘古大观的物业作为投资，但后来因为金融危机，两家公司的资金运转困难，所以向我们提出退房。经过长时间的沟通后，我们决定采取回购的措施将房子买回来，因此才出现了这种现象。”　　至于是否以平价方式回购，他回应说：“这属于商业机密。”　　不过这种解释仍难以令人信服。记者将该楼盘的112套退房进行分类统计后发现，除了10月15日出现过11套集中退房外，10月14日，该楼盘出现了4套退房，认购时间皆为今年1月7日；再往前，2009年11月16日出现了4套退房，认购时间均为当月的12日；2008年5月12日出现5套退房，认购时间为当年的3月20日；2007年5月17日有60套退房，认购时间均为当年的4月22日。