每经记者 杜冉乐 发自成都
随着政策利好迭出、电商思维的渗透，国内物流地产未来15年20亿平方米左右的潜在开发量，已让各路资本巨头开始布局，欲从中分食一杯羹。
《每日经济新闻》记者近期调查发现，包括平安保险旗下的平安不动产、中银集团、凯雷集团、嘉民中国物流基金等国内外资本巨头均在加码物流地产领域。
从投资形式来看，这些金融资本多数通过与专业物流开发商合作的形式介入开发，甚至部分还延伸至运营阶段。在中国物流策划研究院副院长李芏巍看来，这是一种典型的“轻”资产模式，对产业链各方均有不错的回报。不过，物流行业是一个庞大的产业，精耕细分市场抓好运营关乎投资成败。
海内外资金蜂拥而入
前不久，平安不动产从领盛投资手中并购了9万平方米的成都物流项目。
“平安不动产看到这个项目不错，买回来进行培育，这完全是一种投资行为。”第一太平戴维斯华西区高级助理董事罗元均告诉《每日经济新闻》记者。
据了解，该项目是仲量联行旗下的领盛投资借助其成立的30亿美元领盛亚洲机会基金III，在2007年并购得来的投资项目。
仲量联行华西区工业部董事黄晖表示，以保险资金为背景的平安不动产倾向于选择风险不大、收益长期稳健的投资项目，物流地产非常符合这一特点。
无独有偶，2012年8月，银证基金与一家投资机构合作拟成立一支总规模为20亿元的银证富通物流基金，投资标的为占地3500亩的绵阳国际农业物流园项目等。银证基金官网透露，该基金共计10期，存续期5年，基金以合伙形式存在，预期收益率达12%，并通过分红退出。
嘉民中国物流基金在内地核心城市的快速布局更凸显了私募巨头看好中国物流地产的未来回报预期。去年7月，嘉民集团和加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）向旗下的嘉民中国物流基金注资5亿美元，总股本投资已累计15亿美元，而嘉民集团中国区高层前不久还曾对媒体透露，未来这个基金规模要达到30亿~40亿美元。
嘉民集团官网显示，截至去年6月底，嘉民中国物流基金已在上海、北京、天津、成都等7个市场投资了17个物流项目，出租率98.2%。未来12个月，物流开发项目将增至约80万平方米。
去年8月，凯雷集团和TheTownsendGroup出资2亿美元，投向了上海宇培集团。今年2月，中银投资、中国人寿与HOPU基金共同出资23.5亿美元投向了世界最大的物流开发商普洛斯，而这家企业在华物流开发业务占比高达53%，计划未来3~5年在中国年发展支出增长率达30%~40%。
在黄晖看来，像普洛斯中国这种迅速扩张与其强大的募资能力密切相关，一个项目以少量自有资金撬动至少2倍以上的资本杠杆，国内一些企业虽然也在尝试基金募资，但在海内外资源整合上，短期内很难赶超普洛斯。中小开发商可能更多将扮演“二传手”的角色，其手头的项目变成资本巨头狩猎的目标。
“持有型”成主流
截至去年9月底，嘉民集团管理资产高达240亿澳元，同比上升5.2%，集团及旗下管理基金签订总计63.1万平方米的租约，年租金收入7500万澳元，物业出租率达到96%，加权平均租期4.8年。
而据普洛斯财报，截至今年3月底，普洛斯中国物业建面1870万平方米，资产价值82.2亿美元，其中“完工且稳定物业”及“完工将稳定物业”两项指标总计970万平方米，资产价值超过60亿元。
“长期持有开发物业是未来物流地产开发的主流之一，同时也会有增值型和机会型两种模式存在。”世邦魏理仕工业及物流服务部华西区高级经理尤鹏伟向《每日经济新闻》记者表示，“增值型是通过对已有物业的重新定位和二次开发来获取增值收益；机会型是通过较低成本开发新兴市场物业，在未来几年内市场趋于成熟时出售获得较高回报。”
在尤鹏伟看来，这种持有模式的最大优势在于稳定的运营管理体系和稳定的城市网络布局，适用于长期多城市发展的物流企业、商贸企业和生产企业。从回报来讲，更加稳定可靠。
“账面租金收益的毛回报率一般在8%~10%，内部收益率（IRR）至少在15%以上。一些新兴市场的项目往往可以高出很多，平均年回报率30%以上的项目也不算少见。”尤鹏伟补充说。
市场“细分”考验运营能力
资本对物流地产的追捧，在专业人士眼里需要格外警醒，以防“一窝蜂式”的投资迅速催生泡沫。
“物流地产讲求更多的是资源性和运营能力，抓准细分市场很重要。”罗元均表示。
一般来说，不同资金背景的基金会有不同的退出机制。不过，资本也很难全程参与物流地产开发与运营，因为当前国内鲜有真正的公募REITs出现，所以物流地产后期运营主要还是依靠有实力的专业开发商。
前不久，万科地产正式宣布进入物流地产领域，万科地产成都公司总经理张晋元表示，物流地产更关注如何精细化管理运营、控制成本。
罗元均认为，物流地产运营环节最容易出风险的是管理细节，因为管理对象全是货物。而尤鹏伟认为，运营团队需要建立适合的管理架构，深入研究需求客户市场的物流运作方式，研究客户市场的竞争格局和发展趋势，为客户提供标准化、系统化服务等。
