各方争夺民间游资2600亿撤出住宅市场寻求去处

据中房信对1000多位千万级富翁进行调查测算，从去年九十月份开始，估计有2600 亿元资金撤出住宅市场。但在通货膨胀全面来临时代，资金流向何方成为目前主要难题。　　种种迹象显示，民间游资正在四处寻找出口。在住宅市场受限情况下，各方开发商已经开始民间游资的争夺战。　　一位从山西刚回来的业内人士告诉记者，包括天润·福熙大道、山水文园集团项目、中莎广场、中堂国际广场和香港置地等各方楼盘项目，都扎堆进山西推广。而这些项目盯准的就是众多民间资本。　　2600亿资金撤出住宅市场　　中国房产信息集团在新政出台一个月后，对1000多位身价在2000万元-5亿元之间的楼市投资者 (按平均资产2.6亿元算，他们的投资能力达到2600亿元)进行的调研访谈结果表明，这些投资者早在去年九十月份就开始陆续将手上多余和较旧的房产抛售，只保留了几套自住、给子女和养老用的房产，除新政后推出的一批优质独栋别墅他们有所投资外，资金基本上都空置，个人空置量在300万元-1亿元之间。　　“但是目前PPI和CPI都在上涨，特别是4月高涨的原材料价格给后期产品价格造成巨大压力，因此在住宅市场受到调控下，寻找保值升值的渠道成为他们的迫切需求。” 中国房产信息集团分析师薛建雄认为。　　在他看来，目前，这部分资金主要转向途径有很多，其中主要可能有：第一，向写字楼和商铺转移。住宅价格过去几年上涨较大而商业地产的价格相对偏低，因此一些优质地段优质产权写字楼和社区沿街独立商铺成为了他们关注的目标；第二，随着国际经济从金融危机中恢复过来，投资者正在寻找类似伦敦、迪拜这样的潜力城市进行投资，其中美国、加拿大、澳大利亚、中国香港、迪拜、济州岛都是他们关注的目标；第三、向金融的打新、私幕、PE等股权投资转移，以获得经济加快增长的回报；第四、向金市、蒜市等保值和投资热点转移。　　一位刚从山西回京的业内人士告诉记者，在国家实施煤改政策后，山西约有1400亿元民间资本开始寻找出路。这些资金过去一直对房产情有独钟，但目前在经历了宏观调控后，对市场也持观望态度。　　商业地产正借机上位　　自新政出台以来，主要经营商业地产的潘石屹在各大场合表示，商业地产价值被低估。事实上，业内人士分析，潘石屹正在为其银河SOHO争取投资客。而这一次，潘石屹瞄准的是温州。　　刚从山西回来的高和投资董事长苏鑫告诉记者，目前连续出台的新政已经令住宅投资失望，但充足的资金仍然在寻找出口。山西民间游资就成为他寻找客户的重要来源。就目前市场情况，民间资本最大的需求是避险。　　“安全性资本的投资偏好是商办物业，他们从不‘炒房’，只是当时担心通胀，简单的想法就是把‘手里毛了的票子’变成不动产‘存起来’。”苏鑫表示，该旗下的私募基金看好的就是北京的商办物业市场。原因有两点，一是在目前高波动高风险的地产市场中，关键是避险，要重点考虑安全性；二是商办物业没有受到政策打压。　　去温州寻找客户的潘石屹在最近一次论坛上表示：“这一次我到上海来的时候，又觉得温州客户多起来了，因为他们比较敏感，所以我们觉得会不会是比较大的客户市场。”　　苏鑫和潘石屹对商业地产的乐观已经成为当前楼市的普遍现状。中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，尽管调控政策直接影响住宅
成交量，但房地产仍然是资金的主要出口。在住宅市场受遏制的情况下，商业地产很可能成为投资的主要方向。但所有的投资都要以安全性为前提。　　“于6月开盘的中莎广场以及银河SOHO的销售状况应该可以验证新政之下，商办物业能否成为市场热点。”苏鑫认为。　　事实上，伴随着房地产调控新政落地，不少投资客已经开始跟着政策风向调整投资方向。随着买二套住宅的首付和利率调高到和商业地产一个标准，一些投资客已然掉转船头，向写字楼、商业公寓甚至商铺进军。　　但业内人士认为，虽然目前商业地产市场确实机会不错，但投资也是有门槛的。单纯的个体投资者去投资商业地产写字楼这块，对他的门槛稍微还是高一些。在某些地区，虽然目前商住出现倒挂，但是从长远来看写字楼的投资资金相对来说应大于普通住宅，再加上商业地产投资回报也是有一定周期的，没有充分的思想准备和大量资金投入是难见收效的。　　相关新闻　　4月一线城市写字楼供应环比大增181.9%　　根据中原地产调查，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场，其中深圳市场表现尤其明显。至于投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，目前尚未有定论，业界正在密切关注。　　4月适逢传统房地产销售旺季，写字楼供求量均出现大幅度放大。四大一线城市4月写字楼新增供应面积约 50.09万平方米，环比大幅度增长181.9%；销售面积62.7万平方米，环比增长72.43%，供求比是1：0.8。　　其中新增供应量最大的是北京和上海，环比增幅均超过100%，供应面积分别为13.1万平方米和 30.17万平方米；成交方面，北京、深圳销售面积亦有大幅度增加，环比均超过100%，成交面积分别为32.86万平方米、5.77万平方米。北京、上海、广州、深圳4月写字楼销售均价分别为22173、28530、16674、28156元/平方米，其中北京写字楼价格创出一年来新高。　　写字楼市场租赁方面，各大城市租赁市场在过去一个月的基础上继续回暖，租金环比上涨十分明显。四大城市4月甲级写字楼租金大幅回升，涨幅达到2%左右，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金的涨幅分别为2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；准甲级写字楼租金涨幅平均达到4%左右，四大城市准甲级写字楼涨幅分别为3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。各地写字楼租赁市场已明显走出 “谷底”。　　写字楼市场空置率方面，上海、深圳甲级写字楼空置率下降，降幅分别为4.6%、60.99%，北京空置率则大幅度上升；准甲级写字楼除上海空置率下降外，北京、深圳空置率均出现明显上升，升幅分别为24.41%、39.06%；广州写字楼空置率无明显变化。　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，在“新国十条”政策影响下，住宅市场成交量4月呈现大幅回落之势，随着各地的细则纷纷出台，成交萎缩将成为持续状态，而商业地产则乘此机会走出了独立行情，成为新政的最大受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。(记者 王营)