地产业资金链紧绷几千亿信托资金流入楼市

文|本刊记者 王雨佳 罗影出处|《英才》杂志2010年10月刊　　当中国的房地产业迎来了又一个“金九银十”，已经没有人敢断言未来的市场走向。尽管各方人士都明白，从长远来看，中国的房地产行业一定是全面向上，但是在短期内，政策、市场、价格、资金链……所有的一切似乎充满变数。　　从4月17日算起，被业内称为“史上最严厉调控”的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即国十条)出台近半年。半年中，地产行业仍处在胶着状态。　　首先，北京、上海、深圳等在2009年房价大幅度上涨的一线城市，
成交量急剧下降。但是，面对门可罗雀的市场，一手房、二手房价格均无大幅度下跌，近期甚至出现“楼市全面回暖”的报道。　　其次，随着市场趋冷、地价下跌，实力雄厚的企业开始拿地，预备新一轮鏖战，上海甚至出现了新“地王”，显示出企业对后市的信心。　　9月，众多上市房企的半年报纷纷出炉，房企披露的上半年业绩大多比较好，营业收入及净利润均出现了一定幅度的
同比增长，但资产负债率的增长却显示了部分企业“过冬”的艰难。　　安邦公司地产分析师苏晶对《英才》记者表示：“目前，开发商和市场、政府仍处于博弈之中”。而在众多地产企业家眼中，博弈、调控根本就是常态。在他们眼中，与其拘泥于细节的微末改变，不如在循环往复、纷繁复杂的变化中，寻找若干行业共性，加速行业健康发展、革除积弊，似乎这才是整个中国地产业应该为之不断努力的长期追求。　　央企越洗越强　　“这次调控加速了行业洗牌的进程。它实现了一个目标：淘汰小企业。而且淘汰速度非常快。”在北京阳光100置业集团董事长易小迪看来，此次调控前后，整个地产行业中的最大变化就是洗牌。　　根据易小迪掌握的数据，3年前，全中国手握项目的房地产公司大概有6万多个，但调控半年后的现在，有活可干的可能不足2万。易小迪推断，经过多轮洗牌后，中国最终可能仅会剩下约1000家房地产公司，保有连续开发的能力。　　“现在，很多房地产企业已经变为很小型的项目公司了。”易小迪观察到，近期，诸多退出一线竞争的地产企业开始将兴趣转向房地产基金。这种基金的作用把中小企业的钱和社会的钱集中起来，投向拥有更大品牌的地产公司或被看好的房地产项目。基金可大可小，有时候，甚至为了一座楼盘，都可以成立一个基金运作。　　目前，运作房地产基金的投资基金公司已经有上千家。这种改变正是此次调控的方向之一，“就是把房地产变为投资密集型和资金密集型的企业，让强者恒强。”　　在市场的力量之外，尚有部分国有房地产公司，不容易、不愿意被清洗，他们正在以各种理由延迟转变，希望留在牌局中。　　根据《英才》半年前的调查，对于央企清退问题，专家和地产商们的
意见相对统一。如复地集团董事长范伟，全国工商联地产商会会长聂梅生等众多被调查者都表示了同样的态度：16家地产主业外的央企，要完成国资委要求，基本退出地产行业，时间起码在两年以上。　　具体分析转让方式后会发现，很多转让设想不现实，客观上“阻碍”了央企的退出。如央企旗下地产企业是非上市公司，注销即可退出，但是企业资产以及员工如何安置？如是上市公司，可出让股权退出。然而，国企身价绝非一般民企所比。以远洋地产为例，8月16日，中远国际宣布择机出售所持16.85%远洋地产控股有限公司约9.5亿股股份。但是，这件配合政策的好事却受阻于51亿港元以上的交易价格。市场人士表示，很难有企业能一下子拿出这么多钱做财务投资。　　尽管大多数人认为，未来，国资、民资、外资相融合的机会将增加。但显而易见，“非地产主业的央企退出房地产业”政策的最大赢家，只是16家以地产为主业的央企。　　至此，“强者恒强”一词再现。似乎，在这场调控中，国有地产企业会被越洗越强。　　几千亿信托资金流入楼市　　8月的最后一天，A股房地产类公司中报的全部出炉，给行业带来了欣喜，也带来了忧虑。　　112家地产类公司中，77家的经营性现金流为负值；超过80家上市公司的资产负债率超过50%、其中负债总额超过100亿的公司有17家，地产四大龙头企业“万保招金”(万科A、保利地产、招商地产、金地集团)的中期负债占行业总体负债额的35%。　　毫无疑问，半年以来，由于银行房贷收紧、资本市场融资难度加大，房地产企业资金链问题已迫在眉睫。而近期松动的保险公司资金这池远水，似乎也没能解了开发商的近渴。　　“我们今年明显感觉中小开发商的资金链有收紧的趋向，融资渠道越来越窄。”建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示。而针对资金困难，上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭指出：“中小企业可以停止拿地、暂缓开发以渡过资金难关；但上市公司为了支撑业绩，不得不继续跑马圈地，资金压力更大。”　　“万保招金”四大龙头中，负债率最低的是招商地产(000024.S Z)，达到了61.3%。而其半年报显示：公司经营活动现金净流入从去年同期的31.46亿元，大幅缩减至-19.98亿元；长、短期借款加上其他应付款，总额达到167.83亿元，已逼近其股东权益171.8亿元。有分析师表示：“如果成交量继续下降，借款的各种途径则已基本用尽，绷紧的资金链甚至会有断裂的可能。”　　8月中旬，清华大学经济管理学院博士杜丽虹做了一组测算：若调控期小于一年，10%的房企会面临资金威胁；但如果调控期延长，30%的地产企业将突破安全底线。杜丽虹提出警告称：要应对持续期在2年的低谷，国内地产上市公司的财务安全底线，即净借贷资本比上限平均为44%，而测算结果显示有45%的地产上市公司已突破财务安全底线。”　　于是，在“银行和股市都卡得比较紧”的情况下，成本高昂的房地产信托产品成了不少地产商的无奈之选。　　“今年信托产品的收益率的确比较高。债权类的产品，平常年份的年化收益率大约在12%-15%之间，今年大部分都超过了15%，股权类的还要再高，有些甚至达到20%。”李晓东介绍说。　　数据显示：2010年上半年，新成立的房地产信托产品接近140款，规模超过350亿元——这个数字已超过2009年全年的规模。而中国信托业协会最新出炉的数据则显示，在2010年第二季度，有3153.63亿元的资金投向了房地产。　　其实，李晓东所说的收益率数字还只是投资者从信托产品中得到的部分，对于地产商来说，实际的融资成本要更高。根据上海普益投资顾问有限公司研究员赵扬的计算，如果某个信托产品的收益率为17%，意味着整个项目的融资成本将接近30%。苏晶甚至透露，多数小开发商依靠民间借贷的融资成本已达到了年息48%-60%。但即便如此，地产商们对以信托产品为代表的资金来源仍然趋之若鹜。“年初，产品年化收益率还可以做到10%以下，现在最低也要11%或12%，高的能到15% -17%。开发商都后悔去年没把地卖出去，现在有些已经砸手里了，如果再不筹钱开工，以后可能更难卖。到时候政府来收地，银行来收账，会死得很难看。”　　有从事房地产信托产品设计工作的不具名人士表示，“由于融资成本高，开发商不到万不得已是不愿意找信托公司的，现在这么多开发商都忍痛来做房地产信托产品，足见资金链困难非常。”　　当然，“也有一些大房企并不是因为资金紧张才融资的，他们混在融资队伍中找钱，是为了趁市场低迷拿地、甚至兼并其他企业。”杨红旭告诉《英才》记者，虽然现在的成本高，但比起拿地、兼并可能带来的利益，融资“还是值得的”。　　活下来的几种选择　　A股市场和信托产品之外，地产商集体融资的身影也出现在香港。8月4日，碧桂园(02007.HK)宣布发行一笔优先票据，以购买尚未赎回的可换股债券和资助新增的房地产项目。虽然这次发行的优先票据价值4亿美元，但碧桂园只能从中得到3.88亿美元的集资净额，而每年的利率高达10.5%。如果这些票据全部兑现，至2015年，利息总额就高达2.1亿美元。对此，杨红旭评价道：“碧桂园一向以土地储备多而著称，现在相关政策比较紧，政府大力清查闲置土地，他们手里的很多项目可能得抓紧时间开工，所以对资金的需求格外迫切。”　　同一天，保利香港(00119.HK)也宣布将以每股8.8港元配售4亿股，所得款也是用于房地产项目的运营。此前，合景泰富(01813.HK)、世茂房地产(00813.HK)和远洋地产(03377.HK)也都发布了形式各异的集资计划。显然，地产商们并不像他们自己宣称的那样“不缺钱”。　　对于住宅类地产商的资金窘境，中坤集团董事长黄怒波笑称自己现在可以“隔岸观火”了：“最近，住宅项目的贷款基本停滞了，而银行得完成自己的放贷任务，于是商业地产就成了香饽饽。现在，我的管理班子天天跟各大银行谈判，比较谁给钱更快、条件更优惠。”　　不少业内人士都表示，“商业地产、旅游地产、住宅地产几条腿走路”是一种比较好的规避风险的方法。然而，想要“几条腿同时走路”，并不是很容易做到的事情。“中国企业大多数没有长期战略，主要因为经济形势变化太快，所以大家都在‘赌’。遇到调控再想要掉头，是很困难的。就拿商业地产来说，要完成一个项目，至少需要5-7年时间。”黄怒波说道。　　转战受调控影响较小、销售回款速度不受明显影响的二、三线城市，可能是地产商们的另一个选择。此前，任志强在接受《英才》记者采访时表示：“我们在北京的项目已经不多了，现在主要在西安、长沙这样的城市做，受调控影响不很大。”这种趋势已经是地产界的共识。易小迪也如是说：“二三线城市成为区域中心以后，就会承接很多从一线城市转移过来的产业，所以，二三线城市会是未来的重点。”　　看来，对房地产企业们来说，靠拿地王就能轻松进账的日子或许已经一去不复返了，多样化、精细化生存将是他们的下一堂必修课。