危机冲击下我国房地产市场的发展

2010年，我国房地产市场发展面临的主要问题是，在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时，抑制投资投机性购房，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨势头　　■　周 江　　在国际金融危机的影响下，2009年我国房地产市场的发展围绕鼓励居民合理的自住型、改善型住房消费需求，加大保障性住房建设。同时，针对国内部分城市出现的房价上涨过快、投资投机性购房比例上升问题，国务院也在2009年底出台了相应措施加以应对。　　2009年我国房地产市场运行情况　　投资增长：好于预期　　在市场回暖、销售增加等因素的带动下，2009年以来，全国房地产开发投资增长呈现加快趋势。1～11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，
同比增长17.8%，增幅比1～10月提高1.2个百分点，其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1～10月提高1.6个百分点。预计全年增速在20%左右，远远好于之前不到10%的预期。　　供给回升：施工面积、新开工面积和竣工面积同比快速增长　　2009年1～11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1～10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1～10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1～10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1～10月提高3.2个百分点。施工面积、新开工面积和竣工面积增速持续回升，说明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。　　销售增加：需求集中释放，销售面积和销售额同步猛增　　随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加。2009年1～11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。1～11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。　　价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行　　在
成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续增长。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。其中，新建住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比10月份扩大2.2个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比10月份扩大0.6个百分点。二手住宅销售价格同比上涨5.5%，涨幅比10月份扩大0.9个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比10月份扩大0.2个百分点。新建非住宅销售价格同比上涨4.0%，涨幅比10月份扩大1.7个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比10月份扩大0.7个百分点。　　资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快　　2009年1～11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；利用外资413亿元，下降31.4%；企业自筹资金15909亿元，增长18.3%；其他资金22854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款13347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。　　国房景气指数：持续走高，呈现U型趋势　　2009年11月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为102.78，比10月份提高0.75点，是2009年连续第七个月上涨，也是连续第四个月保持在100以上(见图1)。　　2009年我国房地产市场主要特点　　全国土地市场交易活跃，“地王”频出　　一是土地市场交易活跃。2009年前三个季度，住房用地成交量呈逐月增长态势，累计成交量首次超过了2008年同期水平。上半年，北京的购置土地面积从19万平方米上升到了67万平方米，增幅达253%；天津的购置土地面积从28万平方米上升到了146万平方米，增幅达421%；重庆也从138万平方米上升到了186万平方米，增长了35%。　　二是土地交易价格同比上升。国家统计局2009年10月15日发布的数据显示，2009年第三季度全国70个大中城市土地交易价格同比上涨了4.7%。　　三是“地王现象”再现。在经历不到一年时间的调整后，从2009年4月底至今，北京、上海、重庆、广州、宁波、大连等十几个城市出让土地纷纷拍出天价。2009年9月，中海地产竞得上海长风地块，楼面地价超过2.2万元/平方米，总额创70.06亿元天价；11月20号，顺义天竺22号地被本地开发商北京市顺义大龙城乡建设开发总公司以50.5亿元的价格竞得，楼面地价达29859元/平方米，创下北京楼面起价、楼面地价、地块总价“三料地王”。　　房价快速上涨，部分城市房地产价格出现“倒挂”现象　　一是“住商价格倒挂”。部分一线城市在住宅价格一路走高的同时，写字楼和商铺市场的售价及租金增长不温不火，甚至不少同一区域内的住宅价格要高于写字楼价格，出现了“住商价格倒挂”的现象。　　二是“房地价格倒挂”。部分城市新产生的“地王”楼面价格甚至高于周边在售楼盘的价格，“面粉比面包贵”现象在2007年之后重新出现。　　三是“二手房和新房价格倒挂”。以北京市为例，据美联物业市场研究部统计数据显示，11月上半月北京二手房平均价格达到了13150元／平方米，而二手房的平均成交总价首次突破120万元，达到了123万元。二手房均价已经比年初的8900元上涨了47.8%，部分区域甚至出现了翻番的上涨幅度，高于周边新房价格。　　投资投机性购房比例升高，现房楼盘空置比居高不下　　据美联物业京沪深三地各取样2000个购房者需求分析显示，北京市场目前投资比例首次出现了超过上海的现象。北京的调查显示，62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选投资目标(上海为51%)。同时，二手房市场上的非自住买家已经超过五成。现房楼盘空置比也一直居高不下，很多交付两年以上的楼盘其空置率超过了30%，特别是近几年交付的楼盘中，很多楼盘的装修比例不足50%。　　居民对房价的上涨预期继续增强，购房意愿开始下降　　据央行报告《2009年第四季度全国城镇储户问卷调查综述》显示，2009年第四季度，有近七成(67.2%)的城镇居民认为当前房价“高，难以接受”，这一比例较上季提高2.1个百分点，连续两个季度提升；有31.0%的居民认为当前房价可以接受，较上季下降1.6个百分点。对下季房价，45.9%的居民预期将上升，较第一季提高4.7个百分点，较第一季度累计提高29.9个百分点。　　据中国青年报社会调查中心对全国31个省份11813名公众所作的一项调查显示，67.4%的人估计自己所在城市2010年房价会上涨，其中19.6%的人表示“大幅上涨”；13.2%的人估计房价会下降，其中4.4%的人表示“大幅下降”；还有13.0%的人估计房价会“维持现状”。　　保障性住房建设力度加大，受益人群不断扩大　　2009年上半年全国保障性住房用地供应5.6万亩，同比增加36.3%。截至2009年6月底，中央已下达补助资金548亿元，地方已到位资金415亿元，中央投资补助项目已经开工5434个、占计划的80%，开工面积6360万平方米、占计划的60%，完成投资388亿元、占计划的30%。2009年上半年，各地新开工经济适用住房3388万平方米、48万套，完成投资468亿元。2009年廉租住房制度建设共投入354亿元，是2007年投入资金的3.7倍。2008年中央财政共安排廉租住房补助资金143亿元(包括第四季度追加的资金)。2009年中央财政用于各地廉租住房建设的总资金投入将达到330亿元。截至2009年上半年，全国已开工建设廉租房105万套，占全年建设计划的59%，计划完成投资1048亿元，已完成投资310亿元，占30%。全国新增租赁住房补贴150万户。　　影响2009年房价的主要原因分析　　影响房价的因素很多，按作用时间的长短可以归纳为两类：长期因素和短期因素。所谓长期因素，是指在较长时间段作用于房价的因素，包括城镇化、土地资源稀缺、国民经济增长和财富积累、居民消费和投资结构转变等。所谓短期因素，是指在短期(通常1～2年)内作用于房价的因素。　　除存在以上影响房价的长期因素外，2009年以来影响房价的短期因素主要有以下几项。　　市场供求：2008年以来积累的住房需求集中释放　　国房景气指数自2007年11月达到最高点之后呈现一路下滑趋势，与之相对应，住房市场表现为销售乏力、成交量不断萎缩。但是，自住性和改善性住房需求等刚性需求依然存在，在2009年有关引导住房消费的经济政策支持下，住房需求重新启动并集中释放，导致供求关系转变，房价上升。从特征来看，2008年市场调整幅度较大的地区在2009年销售增长也更快。例如，随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区住房成交量持续回升。2009年1～9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。随着市场“量价齐升”，基于购房者“买涨不买跌”心理，投资投机性需求也随之启动，进一步推动了住房价格上涨。　　政策效应：为应对国际金融危机，促进住房消费、扩大内需政策发挥了积极作用　　在消费方面，由于居民购买普通自住房、改善型自住房是现阶段合理的住房消费需求，也在商品住房市场中占主导地位。这一部分需求的释放，对改善住房条件，拉动成交量和扩大内需都有很大的效应。2008年12月20日，国务院办公厅正式印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干
意见》，从信贷和税收两个方面提出进一步鼓励普通商品住房消费的措施，有效刺激了住房消费。　　在生产方面，2009年5月27日对固定资产投资项目资本金比例调整中，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。这是自2003年以来，中央政府第一次下调房地产开发企业资本金比例。同时，2008年适度宽松的货币政策也为开发企业提供了充裕的资金，缓解了开发企业资金紧张的局面。　　外围环境：通货膨胀预期增强，资产价格上涨　　基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期不断增强，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大。在世界宏观经济不景气、国内金融投资渠道有限的情况下，投资购房成为我国高收入者实现资产保值增值的首选方式，而这种投资性购房行为反过来又进一步加剧了住房供求矛盾，导致住房等资产价格进一步上涨。　　未来我国房地产市场　　发展趋势和相应政策　　2010年，我国房地产市场发展面临的主要问题是，在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时，抑制投资投机性购房，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨势头。　　政策思路：在保持政策稳定性、连续性基础上进行适时调整　　房地产经济要服从宏观经济关系大局，房地产经济政策也要服从国民经济宏观调控政策。按照2009年12月召开的中央经济工作会议要求，要“保持政策的稳定性和连续性”，“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。因此，关于2010年房地产调控政策的基本思路，笔者理解应是在保持政策稳定性、连续性基础上进行适时调整。　　一是保持政策稳定性、连续性。主要体现在继续支持居民自住和改善型住房消费，增加普通商品住房的有效供给，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期等方面。　　二是针对性更强，坚持有保有压。当前全国房地产市场消费不足和消费过度并存。消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房。因此，根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现状，未来我国房地产调控政策应在满足自住性和改善性需求同时，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。　　三是因地制宜，适时调整。发展不平衡是我国的基本国情，土地的稀缺程度、城市扩张的迫切性、经济发展的特点在各地千差万别。因此，未来应根据各城市具体情况，适时采取调控措施，解决我国部分城市房价总体偏高和价格涨幅过快问题。　　政策目标：抑制投机，遏制房价过快上涨　　2009年12月频繁出台的房地产政策已经将抑制投机、遏制房价过快上涨作为2010年政策的主要目标。2009年12月7日，中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求；12月9日，全国发展和改革工作会议提出，2010年我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房；12月9日，国务院常务会议提出终止二手房营业税的优惠政策；12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。　　显然，未来房地产政策的核心已经从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”，这对于保证房地产市场的持续稳定健康发展，降低房地产市场的泡沫风险，让房地产回归消费和民生，保障绝大多数民众的住房权具有极其重要的意义。　　调控手段：信贷、税收和土地等多种政策工具皆有可能运用　　一是信贷政策。未来市场利率将很可能“内紧外松”，但总体保持低位。在实行差别化的信贷政策的同时，如果房地产价格的迅速攀升甚至出现泡沫，投资投机性购房比例继续居高不下，2010年针对住房领域的信贷政策有可能进行结构性微调。　　二是税收政策。未来税收政策的主要方向是加强房地产有关税收征收监管，同时继续推动实施物业税。目前，关于物业税的积极作用在房地产业内已基本形成共识，最大难点是征收体系、征收成本和监管制度等方面尚存在很多制约因素。2010年如果条件成熟，在部分城市有可能进行“物业税”试点或空转运行。　　三是土地政策。重点是进一步增加土地的有效供给、解决“囤地”问题。2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，将不得参与新的土地出让交易。　　四是住房政策保障。国家将加大政府投入力度，加快廉租房等保障性住房建设，支持城市棚户区、工矿区棚户区及国有林区、垦区、煤矿棚户区改造和农村危房改造，继续实施游牧民定居工程，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。■　　作者单位：住房和城乡建设部政策研究中心