福州房地产企业投资陷市场变动期应攻守兼备

原定于5月12日举行的2008年第四次土地拍卖，因开发商报名人数不达标，而改成挂牌。 　　据统计，从年初至今，福州共推出七幅地块，其中已有五幅遭到流标和流拍的命运。 　　有消息传出，福州市有关方面正在通过多渠道鼓励更多开发商进入土地市场。 　　福州开发商在得到本地土地市场重新垂青之时，外来土地市场亦殷勤地送来橄榄枝———今年相继有合肥、湖北等省市把土地推介会搬到了福州，这对于以往需花费大量人力物力出外寻地的福州开发商来说，也是鲜见的高规格待遇。 　　但是，无论是外来的土地，还是本地的土地，如今在开发商眼里，都不再像往年一样成为香饽饽。经过前些年大规模的囤地运动，地产企业所承受的资金压力愈来愈沉重。非凡是在当前银根紧缩的情况下，在融资成本和难度大为提高的背景下，作为典型的资本密集型行业，保持稳健的现金流立身保命显然比具有大量的土地储备更重要。 　　但业内人士指出，市场的变动永远会淘汰一些参与者，又为另一些人提供了巨大的机会，在这样的时期，房地产企业更应懂得攻守兼备。　　1.土地大餐纷纷端上 　　一直到去年，土地对福州开发商来说都是把“双刃剑”。坚守福州，土地供给量年年走低，拍卖价格月月翻高；走出去，人生地不熟，各种风险一时难以估算。 　　但从今年开始，以往难觅的土地大餐却纷纷捧到了开发商面前。在福州，从年初至今，排定了四场土地拍卖会，推出七幅地块。同时，据坊间传闻，有关方面正在通过多渠道鼓励更多开发商进入土地市场。 　　福州开发商不仅是福州土地市场力争的大主顾，更获得外地土地市场的青睐。据了解，包括合肥等一些地价和房价相对低廉、有相当大的投资空间的三线城市今年在福州召开了土地推介会，这些城市推向福州的地块量大，仅以合肥市为例就带来了当地19宗共1729.39亩的土地招商项目；地块优质，像合肥这次推介的地块分布在三个不同的区域，这些区域要么地处繁华中心，要么位居新区要害，四面交通便捷，生活配套齐全。更重要的是，有政策扶持，合肥市土地局人士就表示，目前在合肥的房地产市场中，福州开发商众多，合肥愿意为福州开发商提供更多、更好的发展机会。 　　但是，往年的“抢地”现象却没有出现。 　　2.“现金门外”望地兴叹 　　本地土地预期拍价不高，外来土地质优价廉，但真正“动手”的福州开发商却不多。 　　“假如今年有钱，我一定会买地的”。一位开发商无奈地对记者说，今年，对于众多福州开发商来说，发展的主调还是求稳，首先要解决的是资金问题。 　　一位在闽侯开发大盘项目的开发商表示，虽然目前上市土地较多，有些地块很有诱惑力，但是暂时还没有拍地的打算。他告诉记者，目前还是选择按兵不动，先把手头的项目做好，当然，不排除今后还是会买地的。 　　是什么原因让“以地为本”的开发商变成土地市场的观望者了呢？ 　　“目前，开发商的资金压力比较大，尤其对于一些大开发商来说，许多项目都在滚动开发，资金更为紧张。”开发商郑先生告诉记者，对未来的不确定预期、资金的匮乏使开发商对买地态度谨慎。 　　据记者了解，对于开发商来讲，资金来源主要是房产销售、银行信贷以及其他一些渠道(对于上市公司主要是股票增发等)。而从去年以来，国家调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。利率与存款预备金率上调不止，第二套住房以家庭为单位，企业征收土地增值税，限制开发商囤地等一系列调控政策的出台，让开发商的资金压力大增。据一行业人士透露，目前银行贷款额度受限，仅有少量的、大品牌开发商可以拿到优质的信贷资源，对于绝大部分开发商来说，从银行获取资金的路越走越窄了。与此同时，由于购买市场观望情绪较重，楼价难再攀高位，开发商又碰到了资金回笼的困难。所以，对于开发商来说，目前首要的问题，不是后续发展，而是如何保身活命。 　　“当下，我们会减缓扩张步伐，调整开发周期，将资金集中在一些发展潜力较好的项目上。同时，要多渠道地开拓融资。”一位开发商这样告诉记者。　　如此一来，“现金为王”成了开发商无奈的选择，“以地称王”的时代一去不复返。　　3.土地“牛市”或会再现 　　虽然，目前土地市场有所降温，但亦有相关人士认为，这种现象只是暂时的、阶段性的，土地市场的转机很快会出现。 　　土地储备被称为房地产行业的生命线，亦是房地产市场兴衰的要害。地多、产品供给量大，则房市兴旺；地少、产品供给量少，则房市冷淡。所以，房市的走向决定土地市场的走向。 　　作为中国经济的重要组成部分，房市的走向必然与当下中国经济形势相联系。福州一经济学者对记者分析说，中国经济的发展来源于三驾马车：出口、消费及投资。众所周知，目前，人民币升值，外销商品价格竞争与以往相比压力增大，出口显现出些微的疲态；从去年开始，米、油等商品价格上涨，出现通货膨胀的征兆，同时银行利率提高，引致百姓消费减缓，且难在短期内得到快速提升。在宏观经济紧缩的背景下，基础投资及工业投资速度难在短期内振作，房地产投资未来肯定要担负起维系中国经济高速增长的重责。也就是说，未来房地产投资作为刺激中国经济复苏的重要性将日趋显现，因此，其重要构成部分房地产市场和土地市场的振兴也只是时日问题。 　　目前在福州坊间已出现一种预言：种种迹象表明，房地产业可能会迎来新一波的牛市。对此，不少业界人士认为，这样的几率还是较大的。 　　4.逆转市场创新策略 　　即便有政策有力支持，市场观望情绪不逆转，房市繁荣也是枉谈。因此，有业内人士提出，当下，土地市场的主要供给者与使用者应该创新原有模式，学会攻守兼备之道。 　　业内人士林先生说，整个房地产市场是购房者—开发商—政府三环相扣的，目前的形势是，购房者观望开发商的动作，开发商观望政府的动作。要改变这种观望，不妨从源头找方法。他说，目前中国土地供给的模式借鉴了香港模式，由政府垄断土地资源并以拍卖形式为主。虽然政府部门垄断了土地一级市场，但这种供给模式是目前公认的，较为公开、透明、公平的一种土地供给模式，它可以使所有开发商站在同一起点上公平竞争。但是，不可否认的是，这种模式在运作过程中也出现了一些问题：旺市之时，地价越拍越高，房价随之越升越高；逆市之时，流拍现象严重，房价强烈波动，国家经济受损。 　　“房地产业发展更成熟的香港在土地供给上的举措或许可供参考”，林先生说，香港每一年都会对房地产市场进行科学调查，然后根据市场状况，在有利稳定楼市的前提下，制定新一年的卖地计划，较大面积的土地都会在计划公布之时放进土地储备表内，供开发商在有需要时“勾地”(申请买地)。如此不仅保证了开发商随时要求购买合心意的地皮，同时政府又保留了弹性供给的土地。 　　而身处转折期的开发商又该如何进行投资呢？业内人士认为，目前开发商假如盲目地采取熊市来临时的太过保守策略将面临着损失机会的风险，但假如仍然坚持牛市时乐观并简单粗放的投资模式也会面临更大的风险。在这方面香港一些开发商的经验同样对福州的开发商有益，比如，李嘉诚的一个主要策略是在地产高点时转而收购和黄、港灯等老牌英资实业集团，获得大量非拍卖途径的廉价土地资源(但当时有较严格限制)，在熊市来临时以很低成本争取到了政府开发批准。香港开发商的另一个策略是与有地无钱的公司合作，降低高价拿地风险。 　　房地产市场的周期性规律是不可避免的，虽说目前楼市正处转折期，但市场的变动永远会淘汰一些参与者，又为另一些人提供了巨大的机会，开发商只有创新业务模式，才能在新的发展中攻守兼备。