创业园区突围：轻资产之路难觅 或借孵化器破题

摈弃“开发-建设-出售-再开发”的“重资产”路径，提高园区“轻资产”运营服务能力的业务比重 ，几乎成为品牌产业地产商默认的未来发展模式。而如何让“轻资产”模式不只停留在口号上，寻找更多盈利模式，成为行业必须思考的命题。据我们观察，建平台，做服务，设增值，触金融成为目前园区运营商转型“轻资产”的基本做法。而另外一种现象，我们观察到正可为园区“轻资产”觅路解题，那就是重拾“孵化器”这只“武器”。虽然目前孵化器的物理载体在园区建设中基本是标配(除却一些专业厂房或物流地产商)，但真正将孵化业务重新提振，利用孵化业务为园区盈利模式拓路的很少。眼下，越来越多的园区方正尝试重拾孵化业务，欲借孵化为园区“轻资产”盈利模式拓路。以下我们引用来自政府园区、民营园区和园区代运营方的三个例子，来分析他们各自借“孵化器”探路的方式。中关村海淀园创业孵化靠房租年入百万作为政府主导型园区,中关村海淀创业园在2008年就成立了自己的创业孵化器——金种子创业谷.据海淀创业园主任赵新良介绍，目前他们有五万平米的物业空间可用，光依靠房租和服务费的收入一年至少有几百万元的利润。海淀创业园的独特优势在于，其所使用的物业大厦产权为政府所有，海淀创业园不需要再支付租赁的费用。园区为入孵的创业团队提供基本的物理场所，也就是工位，收取平均3.21元/天/平米的租金。其孵化区主要使用中关村发展大厦、中关村创业大厦等五块场地，提供600多个工位。园区对入孵企业有一定的筛选机制，入选之后可以获得6个月免费的项目预孵化。这些从孵化器毕业的创业团队在正式进入园区时还可以享受一些办公用房租金方面的优惠。海淀创业园目前给部分入驻创业团队的优惠是三年内房租四折。由于产权为政府所有，海淀创业园目前使用的五块场地为政府早年投建，楼宇自身的升值已经免去物业成本回收的忧虑。此外，海淀创业园做孵化器还能从上面部门获得百万以上的经费支持。在营收平衡之后，海淀创业园做得更多的是项目投资。海淀创业园在2008年联合几家专业机构成立了金种子投资，为每个项目投资50到300万不等的资金投入，目前已经投了7个项目。作为国有企业和国有资金，海淀创业园目前遇到的主要问题就是如何退出。对于这点，赵新良有心与民企合作，但国有机制体制的改革创新还需时日，目前这一想法还停留在上报审批阶段。政府型园区没闭门造车，海淀创业园目前拉来了一家新成立的孵化器“创客总部”合作，希望引进更加灵活和市场化的运作机制。创客总部目前提供给创业者的工位租金是400元/月，其创始人陈荣根认为这已经是市面上民营孵化器最低的价格了。而对于创业咖啡馆，我们发现基本也成园区“标配”，海淀创业园在海淀创业大厦的一楼设立了一个创业咖啡馆。恒生科技园布局孵化业务 引入品牌咖啡馆作为民营的品牌园区开发商，恒生科技园也在向“轻资产”转型，布局孵化器业务就成为其具体措施之一。恒生科技园总裁杨萍在参观完车库咖啡之后感慨颇深，在成立了一套体系进行创业孵化的同时，恒生科技园自己的咖啡馆也要在近期开门迎客。据杨萍介绍，恒生科技园目前引进了一家意大利知名咖啡，由恒生科技园入股，三方欲共同打造一家更具创业氛围的咖啡馆。在杨萍看来，咖啡馆类孵化器的盈利渠道不该仅依靠咖啡简餐和工位出租来盈利，其未来最大的盈利渠道应该是投资。恒生科技园目前已有自己的创业孵化器，其项目来源以江浙为主，主要看好互联网领域。而在政策方面，恒生科技园会给予其看中的项目两到三年的免租期。“也分不同的档次，有免一年两年的，或者给房子或者给投资或者给辅导的。”对于园区做孵化器，杨萍的想法是：与其去外面招商找企业，不如在园区内孵化一些符合自己产业定位的企业，并把它养大。区别于政府型园区，民营孵化器要实现盈利和增值，还需要依靠租金支持。杨萍认为，只要覆盖基本的成本，园区孵化器还应该保有部分创业服务平台的公益性质。之后，园区方对于项目的投资收益才是日后增值的主要渠道。“二房东”宝蓝也设孵化器 看好其投资收益不同于政府型和民营园区，宝蓝股份是产业地产领域较为特殊的发展类型。宝蓝一直以来“二房东”的身份走在“轻资产”运营的路上。目前，宝蓝也不安现状：想要借助其现有的物业资源做“投资孵化”的新业务。用北京顺宝蓝廷投资有限公司总经理李然的描述来讲，“如果把宝蓝股份的业务比喻为金字塔，那么塔基为基本物业租赁，塔中层是园区运营增值服务本身，塔尖就是投资孵化业务。”据了解，目前宝蓝拿出了十万平米的物业来做投资孵化的业务。宝蓝自己将成立一个孵化器，园内也配置一个咖啡馆。目前，十万平米的空间已被百度和腾 讯等部分研发创业中心占去了几千平。李然认为，目前最有前景的是互联网移动和互联网金融行业，特殊材料和大健康领域他们也会考虑投资。宝蓝的优势在于，其本身就是“轻资产”模式，不用受累物业产权的租售困扰。拿着“别人”的资产做增值本身就是门业务，这下又将这部分物业用“孵化”盘活，而入孵的企业还能享受园区内本身就配套的法律、人资、财务等服务。宝蓝的模式可谓低成本，高产出。对于孵化器，李然认为，目前大家做孵化器必须要使用投资手段，而使用便宜的钱进行投资才会得到更大的收益。面对国内近乎15%利息率的“贵钱”，如果能够使用国外3-4%的“便宜钱”，那么拿着部分钱做物业投资也好，做创业投资也好，收益相对饱满。投资收益，这是宝蓝做孵化器的市场化观点，这也将是园区运营者拓宽盈利渠道的优选。除却上述几家，园区将孵化器和创业咖啡馆搭成“标配”的现场越来越普遍。“轻资产”的园区路径到底该怎么走?借道孵化器是否是长策?市场刚刚试水，成效如何我们还将继续观察关注。