2010年香港楼市冰上玩火

香港夹在中国内地和美国中间，实体经济好不了多少，热钱却源源不绝，可谓一冷一热，交替煎熬。　　文/黄元山　　展望2010年的我国香港经济和楼市，最多人关心的大概是三个问题：热钱会不会继续涌入？香港经济会不会随欧美经济复苏而进一步回稳？香港的楼市会不会进一步上升？　　先说香港经济。热钱涌进香港，不等于热钱看好香港实体经济的前景。香港主要是一个出口型的经济体系，欧美经济短时间之内也很难走出通缩阴影；所以，香港到美国的出口在未来一段时间内，仍然疲软，因为美政府比市场更明白美国经济在泡沫爆破后的通缩压力仍然很大。　　而且，就算内地经济能迅速转型，有效发展内需，但是以出口为主的香港也未必能从中获益！另外，在金融海啸后，像西方的银行体系一样，香港银行信贷额也萎缩了不少。萎缩的原因很多，包括银行资本比例被逼提高、资本回报率下降、坏账拨备增多、通缩的情况下信贷环境转坏、风险增加等。可以说本地信贷萎缩和全球贸易下跌，是几道围绕香港的冷空气。虽然如此，但热钱应该还会继续涌进香港。　　香港本身是一个很小的经济体系，夹在中国内地和美国中间，实体经济好不了多少，热钱却源源不绝，可谓一冷一热，交替煎熬。　　实体经济不好，却处处热钱，当然是因为金融海啸以后，全球各国政府都大开水喉、狂印银纸。狂印钞票有各种各样的方法，也有五花八门的名称：量化宽松、扩大银根、降低利率、增加贷款等等。金融海啸的成因是过度信贷。金融海啸中，信贷泡沫爆破，全球的私人市场跟商业银行的信贷，跟香港一样，都大规模地萎缩。各国展开救市以后，取而代之的却是政府的信贷膨胀，政府务求用自己的信贷去替代补偿消失了的私人信贷。　　我认为各国印钞票的措施，实际上是治标不治本，并不能解决失业和私人市场信贷萎缩的问题。美国政府现在最头痛的是，印美元不能创就业，但紧缩财政的政治压力却与日俱增，因为很难无止境地用财政手段救市。这就出现了很吊诡的现象，美国和环球经济越糟糕，美国和其他国家政府便需要印更多的钞票，那香港的热钱问题会更加严重。反过来说，如果美国经济突然奇迹般地强劲复苏，便会采取退出机制，热钱流回美国，香港的泡沫问题反而可以减轻。　　不少人以为，热钱囤积在香港，最终是要进入内地，我看也不一定。炒中国概念不一定要把钱运进内地。在我国香港、新加坡或韩国等亚洲一些地方炒，已经可以间接炒中国内地概念。　　既然全球经济继续不景气，印钞票的运行暂不能停，热钱在2010年有很大机会将继续涌入香港。香港的楼价和热钱关系很大，既然是这样，香港的楼市有机会继续上升。　　不过，有四点是要注意的：　　一、由于香港楼市的升幅很大程度上是热钱逼出来的，所以跟由经济带动的大牛市有很大的分别。既然经济不好，房租上升幅度未必能追得上楼价，特别是豪宅。　　二、既然热钱是由印钞票引起，“资金市”亦即“政策市”，也即“人为市”！所以，市场透明度不高以及不确定性很大，因此控制风险尤其重要。　　三、全世界都认为美元长期而言会继续下跌，这也是造成热钱积极购买实物资产的一个因素。但美元在中短期内有很大机会大幅反弹，不可不防。　　四、美国央行的货币政策，只看所谓的core inflation(核心通涨)，它主要包括工资收入，但不包括食物、能源及资产通涨。目前无论中国内地的央行还是香港的金融管理局，已一再重申他们会密切留意楼价的泡沫化，以做出调整的措施。因此楼价的升幅可能受阻。　　总体来说，2010年的楼市有点像冰上玩火，既冷又热，有危有机，绝不能得意忘形以致乐极生悲。