金地集团和投资者交流实录

Djfh2：公司近两个月销售数据不好是什么原因所致?　　答：从我们观测数据看，
成交量已经触底反弹，大家对调控政策在心理上已经有了一些消化，成交量下降但是价格并没有明显下降，买方的心态正在发生变化。与此同时开发商也在供货结构上做了调整，把更多满足刚性需求的产品推向市场。金地5、6月份的销售与货源关系很大，目前货源较少，公司上半年新推货量占全年20%，下半年占80%。　　海王人：公司旗下的稳胜投资未来的具体项目怎样运营？未来的融资平台的盈利模式是怎样的？　　答：稳胜投资是金地集团成立的专门做
房地产金融的子公司，主要盈利模式有两种，一是按照管理资产规模收取相应的管理费，二是管理资产规模里面超额投资收益分成。具体的运作方面，我们会成立有限合伙企业，以及有限合伙企业与信托相结合的方式，如果资金量比较少，可以通过信托方式成为我们的资金合伙人，如果资金比较大，就可以直接成为我们的有限合伙人。通过这样的模式使有限合伙企业和金地公司共同在项目上进行开发，比如金地公司占有项目51%的股权，有限合伙企业占49%，实际上是一种股权融资、合作开发的概念。这种合作模式给了投资者第三条投资房地产的路，以前是买股票，买房子，现在我们提供的第三条路是一起做开发商。　　一条青龙：2009年年报提出了规模扩张的战略主线，但今年以来拿地都非常少，公司如果看待投资机会？　　答：上半年公司采取的是比较谨慎的投资策略，在投资过程中也是“优中选优”，最近准备投资的几个项目对投资收益，对IRR要求都非常高，我们是在全国20多个项目中选择出了3-4个优质项目。我们在一线城市，有潜力的二线城市寻找优质项目，以及大型的新城市开发区的开发。未来金地还将继续在住宅产业方面扩大规模，但不仅是规模，我们更注重的是增强公司的竞争力。　　全国的经济发展模式是递进式发展，从沿海到内陆到西北、西南，我们会继续华中区域的投资，西南地区金地也一定会过去，过去是资源不够，但是我们已经意识到西南以后是中国的重要区域。　　金地集团在全国不同城市的布局，以及不同产品线的布局，是公司增长和克服风险非常重要的因素。现在我们更重要的是做好全国性布局，去把握新的增长点，新的城市机会，新的新兴二线城市的机会。　　西山：公司在商业地产布局方面如何考虑？　　答：商业地产我们做的更多的是综合体组建的商业地产，不会纯粹的建立商场、酒店、写字楼等等，这种模式一方面可以平衡项目的现金流，另一方面也可以支持公司的主业，所以我们更多的做的是协同性商业地产的开发，而不是纯粹商业地产的开发。　　阿南：09年金地公司200多亿拿地，今年下半年的拿地策略如何？到2015年房地产金融对公司的利润达到20%，成本是多少？　　答：以住宅开发为主业的地产公司，拿地是非常重要的工作之一，我们会踩准点去拿地。去年拿地非常的不错，年初到9月份都拿了不少地，之后就很少。在土地机会方面，我们认为下半年和明年初会有更好的机会，所以我们会在这两个时间段考虑更多的投资机会。现阶段我们更多的是做好销售工作、管理好现金流。现阶段拿地，更多将通过协商收购的方式拿地，不会更多的参与拍地。布局方面，将把握好一线城市与二线城市、高端和中端产品，大盘、中盘、小盘等结构性问题，在产品类型供应上、区域上实现平衡，对平稳发展有好处。　　资产管理成本主要在运营与管理成本。主要借助专业能力、市场信用、口碑，让投资者愿意来把资金送来让你们管理，因此我们要让社会看好公司的信用、盈利等。现在资产管理业务，希望吸引社会上的资本，跟金地公司共同开发一些房地产项目。共同投资在一个项目上，共同开发。　　彩虹：2010年公司下半年开工计划是否如期？是否会有调整？　　答：下半年公司将按计划如期开工。上半年金地公司主要是缺乏货源，公司今年28个在售项目中，有10个下半年开盘。　　图片女士：三位高管（郭国强、赵汉忠、张华纲）的离职是否对公司销售、企业文化产生影响？　　答：很多人都有自己的选择，比如比尔盖茨大学没毕业就创业，有的人则选择成为职业经理人。因此我们应该尊重个人选择。张总因个人发展原因提出辞职，董事会接受辞职并对张总的工作表示高度的评价。另外一方面金地是一个团队合作型公司，大家可以看到没有某一个特别耀眼的明星，但队伍整齐，人才济济。所以可以非常快的时间内敲定继任者。　　我认为黄总是一个非常合适的继任者，公司董事会和管理团队、员工都公认这一点，口碑很好。不管是他分管什么业务口，都对公司发展做出了大量工作。金地在过去10年向全国化发展，在这一过程中，我们去的第一个点就是北京，当时派往北京的第一批高级管理人员就有黄总，接下来10年，金地还应该走向全球化，我们派出的第一个人仍然是黄总。他是非常适合的总裁继任人。　　蓝精灵：上半年公司销售额55亿，下半年任务很重，是否会去价保量？上海分公司几乎占到金地收入半壁江山，接下来在公司在区域布局上是否会有所调整？　　答 ：我们预计今年销售额在210亿左右，水平和去年持平，明年的销售额可以再大一些，大约在300到400亿之间。今年上半年销售偏低主要因为库存较少，主要推盘将在今年下半年，将新增200万平方米。下半年销售策略大约是：在房地产调控期发展商更应该做好自己的工作，包括产品、营销、服务，不要单纯依靠降价。金地全国各地产品创新的项目很多，比如徐径、上塘道。第一是产品做好；第二是随行就市，地产市场调整是好事，房价降了也是好事。所以对完成今年的销售任务我认为问题是不大的，能够在弱市当中交出好答卷。　　公司在上海的投资占集团的40%左右，销售也是这个比例，我认为这个比例很正常。如果大家去看下中国国民经济，长三角占的GDP份额也差不多是40%，因此我们的投资和大经济格局基本保持吻合。今后长三角在很长时间内会是中国经济的重头，因此我们会继续增加投资。上海片区我们的土地储备面积占全集团的30%左右（420万平米），这个比例也是合适的。　　子华：如何规划金地未来在商业地产方面的前景？　　答：商业地产是中国房地产公司发展的必由之路。地产发展有自己的过程：早期是住宅地产、中期是商业地产、最后将是房地产的商业服务。目前我们正处在中期，已经进入到商业地产发展的机会涌现期，金地肯定会投入更多的资源到这一块。因此我们要打造商业地产融资的能力，比如商业地产的基金，商业地产上市等等。另外就是打造专业能力，比如开发、运营、经营方面，一方面努力打造专业能力，另一方面寻求收购、兼并的机会。　　淡淡的烟：最近公司高管纷纷增持公司股票，新晋总裁黄俊灿买入了10万股，大家增持公司股票的主要原因是什么？　　答：首先是因为公司高管对公司未来发展有信心，增持是表示对公司的支持；其次，单纯从投资角度来说，此时公司股票的股价也是偏低的。　　淑淑小女：公司目前财务状况如何？未来会有哪些融资计划？　　答：一季度末公司账面现金86亿元，期末公司有息负债率为29%，处于较低水平，财务结构处于良好的安全边际水平内。以公司目前的财务状况，并不存在较大的资金周转压力。在融资策略上，公司将会根据市场和公司自身情况适当把握进度，一是满足公司资金需求，二是把融资成本控制在最低。将来会更多地通过项目股权合作的方式来拓宽融资通道，为公司的发展提供充足的资金保障。　　茁壮成长：最近一段时间以来的宏观调控政策对公司的房地产销售有何影响？公司在销售策略上会否作出一些调整？全年的销售目标能否实现？　　答：受一系列宏观调控政策的影响，公司今年的销售目标还是有所调整的，原本今年销售方面的既定目标是260亿元左右，现在应该会有所下调，预计销售额与去年基本持平。公司今年上半年已推出28个楼盘项目，下半年还将推出10个新楼盘。公司挺满意上半年的销售成果，也对下半年的销售有信心，因为房地产利润是跟项目竣工挂钩的。　　宏观调控的目的是让房地产市场更健康、更稳定的发展，而不是要打击房地产市场，现在政府在保障性住房方面也加大了力度，商品房也逐步趋向于稳定了，当保障性住房和商品房回归到一个理性的位置时，房地产市场还是会兴旺起来的，所以我对未来的房地产市场充满信心，同时我们也会顺应当下的政策去调整我们的经营目标和销售策略。未来在拓展上会更注重开发地域的均衡，像这次一系列的调控政策对于一线城市与二三线城市、沿海城市与内陆城市的影响都不一样，因此，我们就要根据实际情况来作出开发地域比例的调整，更好地取得投资结构的均衡。　　华晨：看到媒体报道，金地去年以来在华东区域投资近104亿，获取了包括30亿赵巷地王等在内的三个上海项目以及数个位于华东区域的其他项目，对这一布局公司怎么看，在地产调控前夜，如此大手笔的拿地，是否有激进之嫌？ 现在是否对金地资金造成很大的压力？以后金地在拿地方面有什么打算？　　答：我们作为一个开发性房企，土地是很重要的。我们近年在上海拿到的项目，整体质量还是很高的。　　赵巷的项目大家比较关心，因为总价比较高，另外我们和平安信托有个合作。我们对它还是比较有信心，因为它的位置地段非常好。不光我们有信心，我们的合作伙伴平安信托也对其很有信心，他们也有一个很专业的房地产研究团队，当初拿地我们都是经过了严密论证的。今后金地在上海和长三角区域，依然将保持投入力度，这个区域经济发达、辐射力强、居民消费力强。　　西门吹雪：金地于去年成立了全资子公司稳盛投资希望在2015年，公司金融收益占到集团总收益的20%，目前国内房企把地产金融作为这么大一块收益来源的还很少，金地将如何实现这一计划？ 　　答：20%的目标是公司经过反复讨论而确定下来的，实现现在在组织结构上，我们做了充分的准备。已经成立了全资子公司稳盛投资。目前有20多人的团队，主要人员在北京办公，这个团队都是最优秀的人才，很多都是在国外的基金及机构工作过，也有一些是国内著名大学毕业生，雏形已初步具备。有了这个平台，我们将来还可能会做一些更多的工作，使得社会上的资金愿意来参与到我们的项目建设上来。　　龙卷风：地产商异地开发成为一种趋势，金地进军上海、北京、武汉均获得了成功，想问金地是如何谋划全国布局，深圳对金地又意味着什么？　　答：目前，金地集团以“3＋3”的模式布局全国，“3”是指3个区域公司：北京环渤海区域，上海以及整个长江三角区域，深圳、广州等整个珠三角区域；另外的一个“3”是指3个城市，即武汉、沈阳和西安。金地深圳地产公司负责华南地区的业务开发，深圳地产公司将成为金地集团澎湃的动力源之一。现在的金地是一个三引擎的跑车。不过深圳仍是我们的根，是金地公司的大本营，估计深圳公司今后每年都会有30－40万平米左右的开发量。