高息融资开发商找钱各显神通

张艳红 秦丽萍　　开发商对未来的银行融资环境似乎并不那么乐观，因此，开拓新的融资途径，已经成为他们不得不立即着手去做的事情。　　有迹象显示，今年下半年以来，担保公司的短期拆借以及房地产信托发行都变得更加活跃，而且融资成本也开始逐渐增加。　　金地、恒大再发信托　　近期，不少私人银行和理财公司手里，都有一些房地产信托产品在出售，而发行信托也成为有一定实力的开发商们偏爱的融资方式。此前，绿城、星河湾等开发商，也都进行了房地产信托的尝试。　　日前，平安信托和金地集团(600383.SH)合作开发的信托产品“同鑫1号”开始通过中信银行私人银行发售。这是金地与平安信托在上海赵巷项目上合作以来，推出的又一个信托产品。　　据悉，该信托的募集规模大约为6亿元，融资将投向金地位于深圳观澜的豪宅项目。该项目总建筑面积35万平方米，预计总投资28亿元。　　有参加中信私人银行推介会的人士透露，此番募集的信托基金采用股权融资形式，即投资者没有固定回报，仅享受项目收益的分成，但根据目前观澜附近的同类型产品的房价测算，项目预计年化收益率高达22%。　　对于22%的收益预计回报率，金地集团相关负责人称，这只信托产品是股权融资，没有保底收益，可能高盈利，也可能高风险，因此也无法与债券融资的成本去对比。　　另一地产巨头恒大地产(03333.HK)近期也与交通银行合作，推出了一期信托产品。资料显示，该产品总发行规模为4亿元~5.5亿元，按照期限分为3档，即1年期信托单位不超过2亿元，1年半期信托单位不超过2.5亿，2年期信托单位不超过1亿元。预计收益率在7.5%以上。　　恒大地产的这一信托产品募集资金，将投向济南恒大绿洲。该项目位于济南市长清区大学路以北，四号路以东。总用地面积1018亩，总建设规模约220万平方米，可售面积约197万平方米。根据该项目可行性研究报告记载，预计项目总投资82亿元，销售收入113亿元，净利润24亿元。　　据悉，金地“同鑫1号”的募集时间为11月，而恒大地产上述信托产品的募集时间更长，为11~12月。　　房地产信托翻倍增长　　越来越多的开发商选择发行信托产品来募集资金，使得今年国内房地产信托数量大幅增长。　　用益信托工作室分析师李旸对《第一财经日报》表示，今年房地产信托的发展速度异常迅猛。“根据我们的统计，今年1~9月，房地产集合信托的发行规模达1240亿元，而集合信托的总发行规模共计2488亿元，也就是说一半的集合信托产品为房地产信托计划。而2009年房地产集合信托的总发行规模也才480亿元，这种发展速度可以说出乎意料。”　　李旸表示，这些房地产信托计划的平均融资规模达3亿元。就收益率来说，今年全年的年化平均收益率达8.77%。而10月底以来一些信托公司发行的房地产信托计划，收益率可达9%~12%。　　不过，近期一些信托开始采取股权融资的方式来发行，将信托资金以股权投资方式，通过股权受让或向房地产企业增资，持有该项目或房地产企业股权。金地集团的“同鑫1号”正是这一创新的信托产品之一。　　另一信托公司的知情人士透露，房地产信托发行数量越来越多，导致年化收益率也在走高。据其介绍，目前一些房地产信托计划，年化收益率高的可以达11%~12%。对大型开发商来说，其融资成本在9%~10%之间，而小开发商的融资成本在15%左右。　　另一个值得关注的新变化是，信托公司发行房地产信托的态度比以前谨慎。“这主要是因为政策的影响，使得我们更需要关注风险。目前政策波动性更大，房地产政策变化的频率比以前高，对投资期限和债权人的影响更大，现在可能半年或一年就要对市场进行更新判断。”　　该人士表示，对政策的判断直接影响其对信托计划发行的选择。“一是在抵押率上，现在行业里一些信托公司从以前的60%~70%降低到50%。此外，我们公司现在很少做短期的房地产信托项目，尽量拉长投资周期，以减少政策波动性带来的影响。我们现在发行的信托计划一般以两三年的中期投资项目为主。”　　高息融资增加　　虽然房地产信托的数量逐渐增多，也有越来越多的开发商倾向于发行信托融资，但并不是所有开发商都具备这一融资条件，因此，这些开发商将转向其他成本更高的融资途径。　　日前，广州某注册资本金超过3亿元的担保公司内部人士对本报表示，自9月份开始，广州市场上一些中小型地产企业的融资行动越来越多，其中一些地产企业就找上担保公司做资金拆借。　　“小企业的资金状况明显较上半年紧张，它们的融资需求从几千万到一两亿元不等。融资目的有些是为了项目开发建设，有些是为了储备资金，趁土地价格低迷时拿到地块或好项目。”　　正是由于几千万或者一两亿的融资规模很难引起信托的兴趣，加上小企业的项目缺乏大公司的品牌号召力，发行难度较大，因此，小企业只能通过向担保公司短期拆借等方式高息融资。　　“目前，我们公司放出去做短期拆借的自有资金，一半被房地产企业借出去了。在广州，大约有五家中小型地产企业向我们拆借资金，一般拆借额为1亿元，借款期为3个月。有些用于支付土地出让金，有些用于支付工程款。现在月息为6分。”该人士表示。　　按照月息6分计算，这种3个月短期融资的成本高达18%。远远高于银行贷款，也高于企业债券和房地产信托。　　业内人士称，担保公司给开发商的短期拆借在各地利息不同，但总体上都不算低，一般只用于企业的短期资金需求。山东某地级市一家担保公司的董事长接受本报采访时表示，“当地月息七八分的也有不少，高息很疯狂。”　　上述担保公司人士补充称，该公司拆借给部分房地产企业的资金也是通过入股形式，持股后合作开发，进而锁定收益，更容易控制风险。