二线城市房产开发门槛较低海外基金曲线加快进入

我国对外资涉足房地产业的限制逐渐“扩大化”，而与此同时，以海外投资基金为代表的国外资本，正通过增资、入股、收购等“曲线”方式，加快进入二线城市房地产市场的步伐。　　业内专家指出，新版《外商投资产业指导目录》使外资直接进入国内房地产业变得日益困难，但是，在二线城市，海外投资基金以PE的方式涉足房地产开发，并没有面临太高的门槛；与内地房地产企业合作，“注资—圈地—开发—做强—上市”，成为了他们获得高回报的有效“路线图”。　　二线城市受青睐　　戴德梁行一位分析师表示，目前他们接到很多国际客户的查询，绝大多数都是有关投资内地二线城市的机会，其中有投资基金更要求将全国20至30个二线城市进行比较，向他们推荐最具投资价值的城市。显然，在继追捧中心城市的商业地产和住宅项目之后，嗅觉敏锐的海外基金已经把触角伸向了内地的二线城市。　　国家统计局数据显示，今年1至10月，全国房地产开发企业资金来源为28864亿元，增长40.2%。其中，国内贷款为5611亿元，增长30.1%；利用外资483亿元，增长67.6%；企业自筹资金9317亿元，增长38.0%；外资增长速度明显高于内资。外资投资房地产虽然仍集中在上海、北京、深圳等地，但增量资金已逐步向二线城市转移。以苏州为例，今年前三季度，该市房地产开发资金中，国内贷款
同比增长87.2%，自筹资金同比增长73.9%，而利用外资则同比增长3.3倍。　　戴德梁行一份研究报告指出，受惠于外资涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武汉等二线城市。而另一家国际物业顾问仲量联行发表的报告也显示，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而一线城市的预期利润率则在10%—20%之间。　　业内专家指出，二线城市相对高的利润主要有两方面原因，一方面是城市化进程的加快，二三线城市的住房需求不断增加；另外一面是二三线城市的劳动力充裕、管理成本低、土地低廉，开发商的综合成本可以大大降低，预期回报率就会大幅提高。此外，多数二线城市有招商引资的冲动，因此对外资进入的门槛也相对较低。　　私募股权投资渐趋流行　　活跃于二线城市的外资中，私募股权投资基金格外显眼。他们与国内房企合作，一方面使得这些企业在宏观调控下获得“渴求已久”的资金，另一方面，也是通过顺畅的退出机制，使自己获得高额利润。　　有消息称，河南的地产商鑫苑（中国）置业有限公司已向美国有关方面提交申请，拟通过首次公开发行美国存托股份（ADS）筹集总额最高达2.995亿美元的资金。如无意外，他们最快12月中旬登陆纽交所。他们背后是两家美国私募性质的股权投资基金。　　去年8月，美国的EI中国和蓝山中国联手向鑫苑注资2500万美元，4个月后，他们追加投资5000万美元。与此同时，鑫苑置业开始向国内一些二线城市快速扩张。在短短一年多时间，先后在郑州、成都、济南、合肥多个城市斥资近30亿元圈地，现在全国的在建项目共14个，可建面积260万平方米。　　像鑫苑置业一样，被海外投资基金相中的二线房企不在少数。自今年初起，成都本土房企“双雄”置信实业和蓝光地产均与基汇资本（Gateway Capital）有过接触。置信实业新闻发言人承认，他们确实在积极寻求与海外资本商谈合作。　　大约一年半前，置信实业携手新加坡凯德置地合资成立了置信凯德开发公司，共同拓展四川市场，新公司先后拿下总占地约1500亩的数个开发项目。　　一位地产分析师形容，目前是海外私募基金地产投资的第三次浪潮，第一次浪潮是购买中心城市的中心物业，第二次浪潮购买中心城市边缘的物业，“而第三次浪潮，则是在限外条件下，把钱投向二线城市的开发商。”