5亿变100亿：上海文广“点地成金”

记者 王思璟　　6月2日，本报记者独家获悉，上海文化广播影视集团(下称“文广集团”)旗下所有“非新闻”业务单位，将被迁往上海西南50公里之外的郊区——松江区。其在上海市区的办公楼，将用于商业出租。　　这次筹划近7年的搬迁，是“上海市文化影视传媒创意产业基地”(下称“松江影视基地”)建设的一部分。　　5月下旬，“松江影视基地”的建设方案刚刚获上海市方面通过。上海国资系统内的主要文化产业，都将迁往松江。根据方案，首批迁入基地的，正是文广集团所属传媒、电影等单位。　　文广集团也是“松江影视基地”的最早的筹划者。2002年后，总面积约312.27万平方米(折合约4684亩)的基地，由文广集团与松江区签订土地开发协议，至今，投入的资金累计成本已达到5亿多元。　　而在这一地块经历数年升值后，文广集团亦收益颇丰。一位接近文广集团人士表示，这一地块如今的价值已近百亿。　　5亿变100亿　　本报记者获得的这份方案显示，松江影视基地选址于松江区佘山国家旅游度假区的东南角，其西北面即为佘山风景区。而佘山，则是国内实力型房地产开发商云集的别墅聚集地。　　自2002年开始，文广集团便先期酝酿多年，与松江区签订了土地开发协议，并共支付基地动迁费用3.747亿元(现资金累计成本已达到5亿多元)，完成了基地的动拆迁工作。　　据本报记者了解，这高达312万平米的地块不需走“招拍挂”程序，赶在“831大限”(土地招拍挂政策实施日期：2004年8月31日)前，已由文广集团获得了开发权。　　随后，文广集团和松江区政府等相关单位组建了基地开发公司，负责上述基地储备土地开发、建设、招商和建设后的运营管理。文广集团前期投入该基地的相关费用，作为对基地开发公司的出资(股本金)予以确认和保障。　　基地开发公司将挂靠在基地开发建设管理委员会下，后者由上海市政府设立，由上海市政府各相关部门、松江区政府、文广集团等共同派员组建。　　目前，基地周边高速公路、轻轨等地面交通体系完善，通讯、电力、供水、排污等市政配套设施齐全，加之土地补偿和动拆迁的完成，已经具备了开工条件。　　前述接近文广集团人士表示，这一地块周边同类商业用地的价格超过300万元/亩，即使按200万元/亩保守计算，其目前的价值也接近100亿。　　本报记者了解到，此前，松江影视基地周边楼盘均价通常在8000至9000元/平方米之间。6月初，随着搬迁消息在上海电视台内部宣布，临近松江基地的一处地产项目应声而涨，售价提高了2000元/平方米。　　腾笼换鸟　　松江影视基地项目的主要推动者之一，是文广集团现任总裁薛沛建。　　薛沛建出身高校，曾任华东师范大学副校长。在其任上海市教委副主任时，曾一手推动了松江大学城的建设，为松江大学城建设总指挥。　　一位接近薛沛建的人士告诉本报记者，参考松江大学城的思路，“松江影视基地”项目于六七年前确定，被私下戏称为“圈地”。　　这位人士表示，文化产业并不挣钱，将上海市国资系统内的主要文化产业迁往松江，可腾出
它们在市区的办公地点，用于商业地产，收益将会相当可观。文广集团内部也流传戏言称，“搬迁后，市区办公楼用于出租，租金比现在集团的经营收入还高”。　　据官方资料，按照业务范围，文广集团下设九个单位，即上海文广新闻传媒集团、上海电影集团、上海东方明珠集团、上海文广演艺中心、上海文广科技发展公司、上海文广实业公司、上海文广集团大型活动办公室、STR国际集团、上海电影资料馆。　　目前，上海电影集团的搬迁工作已先行一步。日前，其位于上海繁华商业地段、徐家汇商圈的原办公地点完成拆迁，地产开发已在动工。据本报记者了解，该地块将建成高层物业，而其周边的房产项目每平米均价超过3万。　　相较顺利成行的上影集团，此次搬迁在上海电视台遇到阻力较大。　　因为一旦搬迁，电视台等部门大量员工，要么早出晚归的奔波于路上，要么在当地购置第二套房。一位上海电视台(隶属上海文广新闻传媒集团)人士告诉本报记者，电视台专题部门和其他配套部门，均被要求迁往松江，对员工仅给予“郊县补贴”。　　该人士还透露，上海文广新闻传媒集团部分高层，对“搬迁”一事仍持保留态度。　　不过，前述接近薛沛建人士表示，此前在推动松江大学城项目时，来自大学教师和员工的阻力也很大。但后来，由于对大学搬迁涉及的人员采取了优惠政策，允许其在大学城内半价购买住房一套，搬迁最终得以顺利完成。　　在这位人士看来，这个项目文广集团已筹划7年之久，资金投入已达5亿元，已是势在必行。　　基地蓝图　　对松江影视基地的未来蓝图，建设方案亦有清晰规划。　　方案称，松江影视基地总建筑面积约141.3万平方米，“作为公共产业平台，吸引国内外最优秀的文化影视传播创意企业和人才的入驻”。建设内容由四大“功能区”构成。　　首先是基地的主体，“文化影视创意产业集聚区和高科技制作基地”。其规划占地面积1130亩，建筑面积约33.8万平方米。该功能区“拟引进国内外100至200家文化影视创意领域的领先机构和企业入驻”。　　目前，日本索尼公司、英国宽太公司、深圳华强集团等，已表示了入驻意向。上影集团也将以“打造数字化上海电影制片厂”为主，将上海电影制作集群工作区等项目优先入驻该区。　　而上海文广传媒集团将入驻的是“传媒中心区”。这一功能区“定位为引进国内外传媒机构的集聚区”。其规划占地面积700亩，建筑面积40.8万平方米。　　松江影视基地内面积最大的，将是“影视外景拍摄和新媒体试制体验区”。其规划占地面积1662亩，建筑面积13.3万平方米，“定位为现代的、世界风光为主的外景拍摄基地”，将包括“环游世界、动漫世界、水上世界、电影世界”四个外景拍摄区。　　而最具想像空间的，则是“影视创意人才生活配套区”。　　这一区域规划占地面积1208亩，建筑面积53.3万平方米，“定位为来上海创业工作的国内外文化影视创意人才的配套公寓，为文化影视创意人才提供良好的生活配套、环境配套和商业配套”。　　前述人士表示，以松江大学城为参照，虽其主要目的在于“高校迁址”，但在建设“职工宿舍”之外，也在大学城内进行了一定的商业地产开发，并收益不菲。若效仿“松江大学城”模式，松江影视基地亦有商业开发的巨大空间。