以房养老难破传统观念

□本报记者 张阳春　　楚天金报讯 中国已走向老龄化社会，2009年武汉全市60岁以上的老人就高达121.9万人，养老问题为社会广泛关注。本月8日，民政部副部长玉沛据在全国社会养老服务体系建设会上提出，要积极引导开发包括“以房养老”在内的服务市场，解决城市老有所养的问题。一时间，“以房养老”这一提法激起了众人的兴趣，并引起热议。在我们现在这样的社会，“以房养老”行得通吗？　　用房子补充养老金　　“在年轻的时候贷款买房，到60岁临近退休时把房贷全部还清。然后把房子抵押给银行，使用权依然归我，银行每个月给我支付生活费。我在整个老年过着衣食无忧、享受生活的日子……等我离开这个世界后，房子就由银行来处置。”　　这就是“以房养老”所描绘的生活。　　形象地说，就是“60岁以前人养房，60岁以后房养人”。房主把拥有合法产权的房子抵押给保险公司或银行等商业机构，这些商业机构根据评估得出房屋价值，定期付给房主养老金，直到房主去世，房子产权归商业机构所有。　　实际上，这是一种“倒按揭”，即“住房反向抵押贷款”。相当于老年人以自有住房作为抵押，从银行定期借款，到期后以房屋来还贷，这种方式与传统的按揭贷款正好相反。　　这样的养老方式下，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。　　而目前的现状是，许多人贷款买房，辛苦一生赚钱还贷，到临近退休才还清贷款，但此时已无太多积蓄来养老。而且，房子很多情况是顺理成章地留给子女。这也是中国人传统的观念。　　“以房养老”将打破我们的传统模式。据了解，这种“倒按揭”的养老模式，在欧美及日本、新加坡等一些国家，已经是一种比较成熟的养老模式。　　根据这种模式进行的初步推算显示，在国内大中城市，如果一位拥有一套150万元到200万元房产的65岁老人，采取“以房养老”的方式，每个月可以拿到1万元左右的养老金。　　打破传统观念不易　　养老已成为现今一个突出的社会问题。据民政部最近发布的数据，中国目前有1.67亿老年人，其中不能自理的失能老年1036万人，半失能老人2135万人，大中城市空巢家庭达到70%。　　在武汉，人口老龄化步伐继续加快。据预测，“十二五”期间，武汉市人口将突破1000万人，其中老年人口将达170多万人，占总人口比重达16%。　　在这样的情况下，“以房养老”的提出，旨在为养老的解决提供一个新的选择。　　记者调查发现，对于这一方式，一些思想前卫的年轻人比较接受，特别是一些丁克家庭更是期待这种模式；而一些老人则难以改变传统的观念。　　在外企工作的刘先生是一个丁克族，他说，这种方式挺好的，退休后可以有着可靠的收入来游山玩水、享受生活。　　60来岁的李大妈的老伴在武汉生活，儿子在深圳工作。她觉得，“以房养老”这种方式无法接受，房子将来肯定是属于儿子的，儿子将来住不住、卖不卖是他的问题。“但寸方寸地、留于子孙耕”是国人的传统观念。思想传统的老人，心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的，只有留给下一代才安心。　　房价未来难估算　　除了观念方面的原因外，“以房养老”的这种模式在我们的现实生活中可行性究竟怎样？　　本地一位保险公司人士指出，“以房养老”是一个金融创新，这样的产品设计过程中必须考虑到多方面的因素，包括房产价值、房地产未来价格走势、抵押人的健康状况以及将来房产的变卖处置等。　　这之中，仅房地产未来的价格走势就是一个难以预测的因素。与普通银行按揭不一样，普通房贷是年限越长贷款余额越小，金融机构风险也越小；而这种“反按揭”则越往后贷款余额越大，风险也越大。　　因而，如果房价下跌，金融机构将承担巨大风险。房价近年来稳步上涨，甚至是大量泡沫掺杂其中。从趋势来说，现在的房价未来是否估值过高，未来房价有没有下跌风险？这样的问题，谁也难以给出一个准确的判断。　　此外，银行也好保险也好，拿到了房产之后如何处置也是一个大问题。过去，金融机构处理房产一般都是处理不良资产，都是被动地去处理，而从未主动地去进行过大量房产买卖。　　还有一个问题，就是土地使用年限的问题。住宅用地的使用年限一般是70年，老年人把已经使用几十年的房产抵押出去时，土地使用权期限已所剩无几了。目前，随着物权法的出台，使用权期限到期后，可以将权限延续，但又可能涉及到重缴土地出让金的问题。　　新模式只属于小群体　　“以房养老”也不是在国内第一次提出。　　据报道，上海市公积金管理中心前几年曾试点推出“以房自助养老”：65岁以上的老年人，可将自己的产权房卖给公积金管理部门；交易后，老人可一次性收取房款，房屋再由公积金管理中心再返租给老人，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。不过，真正申请试点的对象仅是个位数，目前该试点已停止。　　另外，民间有一些个人“以房养老”行为。比如一些人到老年后，把大房子换成小房子，或者把城中心的房子换到郊区去，进而获得一笔养老收入。　　其实，“以房养老”更大程度上是金融创新的一个方向，而绝不是养老问题的主要方向。养老问题的解决根本还是靠社会养老体系的逐步完善。　　这一模式实行的时机尚未成熟。就现在已经步入老年的人来看，大部分并没有购买商品房，很多是单位分房。真正有条件“以房养老”的，是现在已经购买了商品房的中年人，不过这些人往往有着较好的生活条件。　　此外，目前真正养老问题最突出的，不是有房的城市老人，而是广大农村和城市低收入家庭。“以房养老”即使施行也是一个小群体的选择。