王健林：智闯夺命岛

在国家调控之手的影响下，最具希望的财富之地，迅速变成遍布荆棘的夺命岛。而新首富王健林，是大浪淘沙后的金光初现，还是产业没落前的末世皇帝？　　■文/本刊记者 张山斯　　在众多的行业中，地产是一个充满了矛盾和悖论的行业。　　一方面，它承载着为人们提供最基本、最必需、最广泛的生活条件的功能，另一方面，它又承担了来自消费者最尖酸、最刻薄、最愤恨的指责；一方面，它无声地承担了地方政府土地出让高成本的压力，另一方面，它还要承担来自政府与民间对于高房价的集体声讨。　　得益于这个行业产品的特殊属性，以及刚硬和广泛的消费需求，早期的地产大佬们几乎插根扁担都能开花；然而在国家调控之手的影响下，最具希望的财富之地，迅速变成遍布荆棘的夺命岛。　　2010年4月中旬，国家新一轮房地产调控政策出台，地产新政对于二套房的首付款和贷款利率的严苛规定，是历来地产调控最为严厉的一次。这一举动，预示着国家加大力度将炒楼产生的泡沫挤压出去。　　而就在地产新政出台不久，2010年新财富富豪排行榜发榜，成为大陆首富的赫然是万达集团的王健林。　　顺境之中，很难有自发的思变。而环境的变化，却会使提前布局者的智慧浮出水面。王健林，是大浪淘沙后的金光初现，还是产业没落前的末世皇帝？　　王健林身上藏着有关一个行业如何转型的密码，万达的身上则刻着局势逆转之前的谋篇布局。　　王健林成为新首富　　王健林的“富甲天下”除了直接的数字优越，还有着另外一种意义：迄今为止，王健林是极个别未登陆资本市场即问鼎首富宝座的富豪。榜单对于王健林的估算，不过基于去年的第二轮私募融资、以及工商资料得来——只计算了商业地产部分，对其全产业链的价值还未纳入，更何况上市后财富规模将大幅翻倍。　　2009年9月，万达旗下的商业地产板块——大连万达商业地产有限公司完成了两轮私募，第二轮私募价格达到17元/股，王健林以其本人及名下的万达集团合计持有大连万达商业地产23.597亿股，按照第二轮私募价格计算，其财富市值达到401.1亿元，荣登本年度新财富500富人榜首富宝座。一旦成功上市，这个数字还将成倍增长。然而，这部分资产也只是王健林庞大商业帝国的一部分，其持有的另外两大支柱产业：百货和文化院线资产额也不容小觑，2009年万达院线的票房收入居全国第一。　　而相比之下，在财富数字上难以望其项背的富豪们，财富的计算方式也显示着明显的差距。其中，排名第二的许家印和排名第九的吴亚军之所以财富迅猛增长，主要受益于旗下公司2009年赴港上市带来的财富放大效应；而排名第三的张茵，之所以能够紧随其后，是因为旗下玖龙纸业的股价一年中飙升近20倍。　　万达的商业模式　　同样置身于地产领域，为什么王健林与众多的地产大佬们拉开了这么大的距离？答案就在于万达的商业地产模式。　　什么是商业地产？简单地说，2001年，你在万达的房子里逛沃尔玛就是商业地产。2009年，你在万达广场看《阿凡达》、品美食、看美女就是商业地产。　　22载50余城，万达集团在全国首创“订单商业地产”和城市综合体的全新模式，用实力的脚步丈量并定格了一座座城市的中心。而成功的关键，在于万达的商业地产模式拥有三大核心竞争力。　　订单管理方式。万达首创订单地产，追随者似乎也颇多，可是效果大不同。以凯德嘉信茂为例，其奠基到开业将近一年半的时间，商铺空置率还是高达50%，而万达一般在开业前商铺区域就全部售罄。凯德在订单，但不是订单管理。用王健林的话说，订单管理的精髓是“先租后建”，万达订单不是像凯德成立个商业咨询公司招商那么简单，它讲求跟租户的同步：一同选址，一同设计，一同运营，一同物业管理。很多国内商业地产商学万达时只知其一不知其二，以为学了一个环节就是订单管理了。万达的订单管理有自己的“四项基本原则”：一是联合协议，二是平均租金，三是共同设计，四是先租后建。这是其商业模式的特色之一。　　前瞻产品导向。其实，万达一出生就有了产品前瞻的基因。这个基因在商业地产模式里更为突出，万达产品已历经单店、组合店两代，目前处在城市综合体的产品阶段。国内少数商业地产商在模仿万达做城市综合体，大部分地产商的产品还停留在第二代甚至第一代，万达却已经开始做第四代产品的研究。这个模式导向的真正含义是商业地产产品的外延不断扩大，从而造就更多适合时代发展的新产品，让开发的速度快过被模仿的速度。这是万达商业模式成功的重要原因之一。　　全产业链视角。商业地产的产业链包括投资、开发建设和运营。很多开发商会“专注”于商业地产产业链的某个环节。结果在上下游配套商不成熟、链条连接不紧密的情况下屡屡断链。王健林深知其道，在目前的商业地产阶段，以全产业链视角运作，贯穿上下游才是真正的“专业、专注”。万达立足开发建设环节，成立规划院、成本控制等集团职能部门。向上联通投资链条，通过私募等方式让自己成为直接投资方，通过战略合作、提前招商使合作方成为间接投资方。向下使设计建设环节与运营环节达成无缝连接，采用集团直接控制的商业管理部门加强这个环节。王健林在产业链方面做加法，这也是区别他人的精髓之一，这样能打通商业地产的任督二脉。　　新政下的万达　　严苛的地产新政一出台，地产市场立即弥漫着一种萧杀的气息。虽然大多数地产商还在静观其变，新政的影响尚未直接体现在房价的变化上，但是交易量的急剧萎缩已经宣告了新政的彪悍。一时之间，行业内充满着悲观的情绪。　　而事实上，就像政府不该以一刀切的方式调控房地产市场一样，对于地产行业未来的判断也不该是一刀切的悲观。不同区域的市场成熟度差异、产品需求的多样化以及地产商不同的竞争优势，都为这个行业的后续发展提供了不同的机遇。　　虽然王健林在接受采访的时候也坦言，新政的影响将体现在3个月之后的市场反应，而且明确提出商品房市场需求将至少萎缩1/3，但是行业中仍然对万达地产充满信心。　　随着新政对房产结构的调整，未来将会出现越来越多的高密度小户型产品，大户型将逐渐稀缺，进入地产领域以投资为主的资金并不会立即消散，新政将推动它们向大户型房产、商业价值更高、更具长期投资价值的商业地产转移，资金的支付模式也将更多地向全款投资转变。　　新政出台短短一个月之后，这种市场判断在万达已经得到证明，有不少业主购买了多套房产，甚至有业主买下了整层楼。对于多次置业者，由于近期多套房贷政策可谓史上最严的调控，手里资金充裕的购房者大多选择全款投资买房，因为近期国家多次调整了存贷款利率，高利息的落差使得按揭购房不划算。目前，在万达投资买房的业主一次性付款比例高达50%。　　万达广场的住宅之所以被称为“投资型物业”，就是因为它依附在自身城市综合体之上。与商业互为资源，相互借势，这一“万达独创”优势使其投资更有保障，更受投资者青睐。　　业内人士分析认为，近期政府出台的一系列政策主要针对短期的投资行为，比如提高首付比例及利率、征收房产税等，但这对正常的长期投资行为影响不大。在投资门槛逐渐提高以及平抑房价的大方向下，房价上涨的幅度会减慢。因此，住宅投资前景应以长线持有为最佳。