国土部土地管理月度分析会：地产央企逆市增仓

本报记者 贾海峰 北京报道　　“应密切关注房地产企业‘逆市增仓’及转战二三线城市的现象。”在国土资源部最近召开的土地管理形势月度分析会(7月)上，一位专家表示。　　从7月份房地产企业的运行情况分析，与会人士认为，不少央企开发商在此期间的逆市拿地行为，需要引起国土管理部门的关注与跟踪管理，并加强供地后的监管。　　记者了解到，由中国土地矿产法律事务中心组织的此次分析会，将形成月度会议的制度形式，相关会议报告将递交国土资源部，作为土地参与宏观调控的重要依据。　　央企逆市“增仓”　　刚刚拿下上海虹桥临空经济区地块，SOHO中国总裁潘石屹就迫不及待地将这个喜讯发到了他的微博(http://t.sina.com.cn)上。　　8月13日，SOHO中国宣布以15.6亿元的价格拿下上海虹桥临空产业基地的建筑面积合25万平米的优质地块，折合楼面地价仅7200元/平方米。　　据公开统计资料，7月1日至8月10日，万科、华侨城、远洋地产、保利地产、中粮地产等20余家知名房企，在全国十多个城市拿下60余宗土地，总资金投入高达300亿元。　　值得注意的是，在这轮大规模逆市拿地的行动当中，地产央企又一次充当了急先锋。　　从7月1日开始，一线房企招商地产、金地集团、首开股份三家同时发布了获取土地的公告；其后不久，华润置地、华侨城等大型央企亦频频出手摘地。　　而自今年3月18日以来，公开披露的信息显示，获得国资委“认证”的16家央企的拿地总金额约为295亿元。　　在国土资源部最近召开的土地管理形势月度分析会上，上述信息被与会者反复引用。记者了解到，地产央企逆市快速“增仓”的现象，作为会议报告的重要内容上报国土部。　　对于地产企业逆市拿地的现象，万科集团董秘肖莉在分析会上解释，每一轮调控都会带来一个“逆周期效应”，一旦调控期结束，没做好逆市土地储备的开发商将无法抢得市场先机。　　北京的一家国有房地产企业负责人表示，经历金融危机之后，2009年下半年的市场异常火爆，但不少开发商的手里没有提前储备房源，而错失了市场机会。　　不过，与会专家担忧，开发商频频拿地之后，是否会按期开发，会否形成新的闲置土地，这亦为土地管理部门所关注。　　中国社科院城市发展与环境中心研究员杨重光对记者表示，最近国土部清理闲置土地等一系列政策，其目的就是让开发商手中的闲置土地变成住房有效供给。　　对于开发商逆市“增仓”的问题，与会专家建议国土部密切关注，并要求地方国土部门加强对这些土地的跟踪管理，加强供地后管理，防止在开发商手中形成新的闲置土地。　　进军二三线城市　　对于开发商逆市大规模拿地现象，行业内已有预警的声音。　　重庆市统计局发布的一份上半年重庆房地产运行报告中显示，由于楼市新政所颁布的土地出让新规与银根紧缩的影响，当下需要高度警惕开发商资金链断裂的问题。　　土地出让新规规定，开发商资金回收比往常缩短了三分之一的时间；而受银监会政策影响，银行从7月份开始正式对开发商实施信贷紧缩，由此带来的资金紧缺影响才刚刚开始。　　然而，现实中不少开发商仍然凭借手中销售积累下来的现金，大规模出手拿地。　　以上半年拿地最为积极的招商地产为例。招商地产上半年销售额42.3亿元，同比下降41%，只完成了150亿元年销售目标的28%。但是，其上半年增加土地储备46万平米，使得全国总土地储备超过1000万平方米，为2007年的3倍。　　与大规模拿地形成鲜明对比的是，招商地产上半年经营现金流为-19.98亿元，134家房地产上市公司经营活动中的现金流净额为-408.6亿元。不少开发商不惜背负巨大债务而继续扩张拿地。　　值得注意的是，这些开发商最近所拿土地集中于二三线城市。记者了解到，首开、首创、华远等一系列北京本土房地产企业，在上半年集中扎堆于内地二三线城市拿地。　　参加国土部月度分析会的一位专家对记者表示，7月份开发商拿地的一个重要特点，就是扎堆于二三线城市，尤其是三线城市比较多。　　在这些房企拿地推动下，二三线城市的地价开始快速上涨。　　以武汉为例，由于最近外地开发商过于频繁拿地，其郊区楼面地价已从700多元/平方米一路上涨到1300多元/平方米。　　衡阳市土地矿产交易中心一份统计数据显示：2010年上半年，衡阳主城区房地产开发用地共成交了40余宗，面积逾4000亩。这一数据在全部土地出让中占比约为75%，这在上半年全国住房用地供应计划仅完成三分之一的情况下，显得异常突出。　　杨重光表示，土地调控新政策应该是在全国范围内集中执行的，尤其是土地出让新合同管理和土地动态在线监测的管理，全国情况都是一样的。但是，地方政府执行政策的力度并不一样。　　例如，北京很早就执行了土地出让最低价的制度，而长春才刚刚开始执行土地招标出让设底价的制度。　　除此以外，信贷政策的执行力度不同，是开发商愿意去二三线城市的另一个原因。由于北京、上海等地银行信贷控制比较严格，而二三线城市信贷管理比较松，开发商去这里拿地可以获得更多的信贷支持。　　北京大岳咨询公司总监陈民对记者说，很多二三线城市正处于城市化高峰时期，政府需要拆迁、建设的基础设施项目比较多，政府财力不足，就引进开发商合作，以土地换项目。　　虽然开发贷款可能受到接下来的信贷控制，但是基础设施建设贷款并不会受到很严厉的控制，由此很多开发商转型做城市运营商，从城市基础设施建设领域寻找贷款支持。　　杨重光告诉记者，上述问题在这次月度分析会上得到了充分重视，国土部门亦对这些新情况展开了调研。