房地产直接融资资金总额8年间增长6.5倍，所占比重已经由2004年的30%上升至2012年的40.5%。这是日前由住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》所给出的数据。
在国内房地产调控日益升级、资金面继续从紧的大环境下，融资能力更成为考验房地产企业应对激烈行业竞争的核心能力之一。“关注直接融资，关注新的金融行业的细分领域的市场变化和投资需求。”高和资本董事长苏鑫对《中国经营报》记者表示，房地产行业已经进入了直接融资时代，未来要做大房地产就必须关注直接融资方式。
房企再融资需求旺盛
住建部政策研究中心主任秦虹分析指出，房地产企业是资金密集的行业，离不开资金的支持，不断加码的地产调控让宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。
2013年7月初，市场传出房企再融资放开的消息。据公开资料显示，截至9月18日，A股市场已有33家上市房企先后公布了再融资预案，涉及总金额接近740亿元。
2013年以来，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大。数据显示，到2013年4月，房地产信托占比达33%，超过金融和基础设施。
除信托外，房地产基金也在加速发展。据了解，自2008年到2010年之前，国内房地产私募基金发展比较缓慢，仅有20多只基金，100亿元左右的市场规模。2011年和2012年，该领域新募基金数飙升，分别达到97只和63只，募集规模为712亿元和370亿元。
2013年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，则预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。
“与鄂尔多斯等新兴民间资本不同，山西民间资本显然更易于接受资本证券化的概念，将钱交给更专业的人士进行投资。也许未来，基金将成为山西民间资本的一个发展趋势。”苏鑫表示。
直接融资占比增长迅速
苏鑫介绍，受地产信贷紧缩政策影响，2012年，房地产直接融资的占比快速上升，2012年房地产信托余额为6800亿元；房地产基金2012年则达到1000亿到2000亿元，另外，券商资管也发展迅速。
作为中国首只人民币商业地产基金，高和资本成立于2009年10月，目前收购资产规模超过60亿元。近期，高和资本加速在一线城市的布局，以7.9亿元收购位于上海静安区核心位置写字楼中华企业大厦，这是高和资本在上海的首个项目收购。
旭辉集团董事长林中告诉记者，2012年底在香港上市的旭辉，在上市后的十个月内已完成了三次再融资。“未来直接融资的比重一定会增加，从整个融资的体系来看，应该是个多元化、多渠道，但是拥有不同比重的格局。我们目标是境外要占40%，境内占60%，境外的发债逐年增加，其实就是替代境内的信托。”
“房地产开发企业高度依赖银行贷单一格局在未来将很难持续，房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局，直接融资比例提高。”秦虹认为。
“由于投资者个人资产配置的要求，未来部分投资者可能会改变惯有房地产实物投资偏好，在传统的住宅、商业地产投资之外，逐步配置房地产私募基金以及证券化产品。”苏鑫判断，对于目前市场上充裕的投资资金来说，在不能投资住宅的情况下，投资房地产证券、房地产信托、房地产私募基金以及其他证券化产品成为可选途径，这将为房地产企业发展多元化的直接融资留出市场空间。