上海：等待靴子落地

房产税8‰？近期，坊间将上海拟开征房产税的传闻炒得沸沸扬扬。　　文/《投资与理财》记者 李菲　　5月12日，一则“上海近日将出台楼市调控细则并征收房产税”的消息占据各大网站的显著位置。而一个星期前的5月4日，国务院法制办财政金融司副司长季怀银也通过官方媒体透露：“开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施，而非一蹴而就”。　　这一表态似乎意味着，房产税的脚步已经越来越近。　　有媒体报道，上海版楼市调控细则最快将在本月公布，而上海对住房保有环节征税也将在细则出台后正式启动。不过到目前为止，上海市住房保障和房屋管理局网站上对此并未发布任何消息，而现在市场聚焦的几乎也是等待上海这一只“靴子”的落地。　　上海细则呼之欲出　　在“新国十条”之后，包括北京、深圳、青岛等地都相继公布了执行细则。然而，在房价高企的上海，细则却迟迟未能露面，而有关部门的守口如瓶也使得楼市新政的细则变得扑朔迷离。　　尽管上海楼市调控的细则尚未出台，但是来自于各个渠道的消息却已充斥整个市场。其中，关于开征房产保有税被认为是新政的重要内容，而有关公积金贷款将视面积实行差额房贷等也可能成为调控政策的另一重要内容。　　有报道称，上海正在紧锣密鼓的讨论楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。初步草案是将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。此外，对于已经出租的住房并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。不过，有开发商表示，传闻中关于房产税按照估值来征的说法可行性较低，因为操作成本太高。　　关于“视面积实行差额房贷”，目前已体现在北京市公布的公积金
房贷新政中。据消息称，上海的公积金贷款在此方面也已基本确定，而关于“面积”的定义，市场的猜想为90平方米，与北京的相同。　　除此以外，还有消息透露，上海也有可能出台限购令，即本地家庭限购两套，外地人士限购一套。不过限购令一说并未得到证实，而不少市场人士也表示，限购令带有过强的计划色彩，其效果可能不如预想。　　按照上述的一些关于上海调控新政的消息，上海此次的调控被市场称为可能是“最严厉”的房产新政。不过到目前为止，所有的消息并非出自官方之口，这也使得调控新政成为大家心中的谜团。　　楼市天空已转阴　　细则出不出？到底什么时候出？上海易居房地产研究院高级研究员回建强在接受《投资与理财》记者采访时表示，有关调控的细则会出台，不过可能不会马上出台；关于调控的力度，他表示上海在执行国家政策方面一般都会从严。此外，其他业内人士也表示，房产保有税的出台是迟早的事情，不过时间上还不确定。　　房产泡沫一直是近几年来市场讨论的一个热点。上海房价是否存在虚高？回建强表示，一定程度上是有的。也有人表示，郊区或偏远一点的地区房产的泡沫更大。　　保有税的出台能否有效的调控楼市呢？搜狐的一份网络调查显示，24.53%的人认为保有税能抑制房产投机；18.57%的人认为会调控楼市，打压过高房价；不过也有9.38%的人认为对于短期炒房者影响不大。回建强也表示，措施出台会带给楼市比较明显的影响，上海楼市
成交量会大幅度下降，同时也能有效的抑制高房价，打击投机者。此外，有人也说到，政策最大程度的是带来心理上的影响，也就是说人们的预期会改变，从而导致楼市发生一些变化。　　不过，从市场方面看，尽管政策尚未出台，楼市却已或多或少发生了一些变化，“阴云笼罩”、“变天”之势似乎即将来临。第一财经所作的一项2010房企老总调查问卷的结果显示，18位房企老总认为房价会下跌，他们认为价格回落是一个必然的过程，不过以何种形式、在何时出现，目前大家都还是一种观望状态。　　市场成交量已经出现较为明显的萎缩，5月第一周，上海住宅成交面积为7.1万平方米，为近5年来同期最低的一周。　　地产商方面也陆续有降价优惠的举措。5月初，恒大就率先打出了8.5折优惠的促销牌。除恒大以外，上海绿地旗下部分住宅项目也悄然降价。有消息报道，绿地位于上海松江区的绿地蔷薇九里项目一次性付清打9.3折，贷款9.5折，绿地诺丁山联排别墅总价立减8万元。绿地方面则表示，部分楼盘的优惠是参加房交会的活动，旗下产品并没有全线降价。　　根据市场信息，4月份至今，上海共有近40个楼盘有折扣让利的举措，郊区板块是目前上海楼市出现价格调整的集中区域。而相比于新楼盘，二手房市场的反应更为显著。此外，“捂盘”也成为开发商应对的一项措施，据统计，5月至今上海新开盘数量仅为14个，与4月末两周的数量相比，锐减5成。　　对民众而言，新政尤其是住房保有税的出台将关系到自己的切身利益，不少人对此也表示了自己的看法。　　一位购房者向记者表示“很担忧”。他在去年刚买了一套面积较大的房子，属于第二套房范畴，目前房子尚在还贷当中，如果还要征收房产税，无疑又增加一个沉重的负担。也有购房者接受采访时表示，目前手上持有多套住房的人并不少，如果开征所谓的房产税，他们将面临一笔巨大的开支，也将严重的超出他们的承受范围。　　有购房意愿的人群中不乏一批改善性需求者，对于这些人，回建强表示，如果要更好的规避政策，最好的方法是卖掉小房子买大房子，不过中间有可能存在一个重合期。不少人都已经提出调控政策不能一刀切，也许会有相应的政策来兼顾此类人群的利益。　　政策需着眼长期　　有资深的房地产人士表示，在上海的房地产市场，存在着很多投机型的外资和游资。调控新政最大的目标主要是抑制投机性的需求，不管如何，调控的基础不能偏离了广大老百姓。　　日前，中国房地产开发集团理事长孟晓苏就表示，开征物业税第一步应该走商业地产，第二步从小产权房起征物业税，然后对高档住房和豪宅征收，最后是对所有居民征收。税收政策直接影响的是投资尤其是投机者，不少持有多套住房的人，可能会因为持有成本过高而将多余的物业抛出，从而会增加二手房市场的供应。　　不过也有业内人士表示，调控政策对目前居高不下的房价会起到一定的打压作用，但是从某种程度上来讲，这些都只是短期的行为。长期来看，政府应该建立更完善、更健康的廉价房、廉租房机制，切实从经济实力较差的中低成收入者的利益出发，进一步解决他们的住房问题。　　目前，关于上海调控细则的传闻已经非常令人关注。对多数人而言，调控政策所带来的期待就是高房价的被抑制或者下跌。SOHO董事长潘石屹预计，住房价格下跌的幅度会在15%-20%左右，回到2009年初的水平。而方方地产资讯机构最新报告的结论则是，此轮调整，房价下跌幅度至少20%。说法各异，而楼市到底会如何演绎，也只有等待“靴子”落地时才能揭晓。