香港卖地16年来首遭流拍个案难阻二手楼价上扬

许威　　长江实业执行董事吴佳庆表示，该地规模小，情况特殊，无指标作用，相信是次收回属个别案例，对后市无影响。　　2010年9月29日，香港政府第七次土地拍卖会挂牌竞拍粉岭联和墟商住地(以下简称“粉岭地块”)及柴湾连城地道(以下简称“柴湾地块”)两块土地，竞投势态冰火两重天：首拍的粉岭地块不足10分钟便获6次出价，最后由新鸿基地产(00016.HK)旗下友发投资以4.59亿元投得，超出市场预期上限。　　相反，开价5.3亿元的柴湾连城道地块，则在拍卖官多番催促下无人承价致使最后被收回，属香港土地拍卖史上16年来第一次出现。　　就在上月底，嘉里建设有限公司(0683.HK，以下简称“嘉里建设”) 以12.85亿港元总价一举竞得九龙塘义德道一块地块，每平方英尺楼面地价达到16587港元，一举刷新九龙地区豪宅用地最高楼面尺价的纪录。正当港府地产调控之时，地产界为此一时群情亢奋。　　针对此次流拍事件，香港地政总署副署长罗思善感觉“摸不着头脑”，对柴湾地块无发展商出价感到奇怪及惊讶。他表示，地价本应由市场决定，无人承价应该与政府未公布地块底价无关；另外，虽然市场原先预期柴湾地块的成交价较高，但此次拍卖上竟没有引起发展商的兴趣以致地块收回，实属意料之外、“非常罕有”。　　柴湾地块流拍属个案？　　香港置业行政总裁李志成对记者表示，虽然流拍情况罕见，然而并不代表发展商看淡后市。柴湾地块地处山坡，有山体倾泻的风险，因此令建筑成本增加，再者该地远望山坟，普遍不受顾客欢迎，销售困难陡增，因此无论在建筑成本上及责任上，均有别于一般地块，相信以上原因影响发展商竞投兴趣。　　此次流拍的柴湾连城道地块面积不到2万平方英尺，坐落大幅斜坡之下，前有环翠峰阻挡，后有歌连臣角坟场，兴建住宅有一定难度。　　该地块起初政府开价5.3亿港元，按8倍容积率计算，折合楼面地价每平方英尺3,411.78元。　　地产建设商会副主席梁志坚也指出，由于斜坡需要改造，算入成本后，开盘时预计每平方英尺售价将超过5000元，远高于目前同区3000多元的二手尺价，故而利润难抵；同时，斜坡处的维修责任未厘清，日后项目建成后，维护斜坡的责任可能会出现问题，这些都使发展商却步。　　长江实业(00001.HK)执行董事吴佳庆于卖地后表示，该地规模小，情况特殊，无指标作用，相信是次收回属个别案例，对后市无影响。她认为发展商对各种类地块均有需求，例如该次拍卖的粉岭地块成交价就属“好价”。　　粉岭高地价刺激二手楼市　　据拍卖结果显示，粉岭地块由政府开价3.3亿元，半小时激烈竞拍后，由友发投资以4.59亿元夺得，楼面地价略微超3000元，比开价高出39%，亦比市场预期上限4.1亿元高12%，创出粉岭区新高纪录。　　李志成认为，由于特首施政报告公布在即，近期市况转淡，准买家及业主纷纷持观望态度，导致近期二手交投冷静。不过，随着地块拍卖创佳绩，将有助正面刺激区内二手交投，料区内楼价仍将稳步上扬。　　香港置业报告显示，以9月份粉岭区块二手楼成交为例，同比下降19%，预计全月成交170笔，届时注册量将连跌两个月。香港二手楼交投9月份注册暂录9289宗，同比跌近两成半。　　同时，他认为，这次拍卖两幅地块属政府主动推出以增加中小型住宅供应，有别于过去数月所拍卖的豪宅地段地块，虽然柴湾土地最终收回，然而凭粉岭地块依然获青睐，可见发展商也同样积极参与发展中小型项目，对楼市整体发展是好事。相信政府将于下月公布的施政报告中，将推出一系列有助楼市平稳发展的措施，让更多市民可较轻易置业。　　另外，财政司长曾俊华对此次拍卖做出回应，重申当局会继续推出土地，以增加市场供应。　　据悉，下月12日香港政府将拍卖九龙塘义德道3号到5号地块，由于邻近的1号地块获发展商嘉里建设以12.85亿元投得，各界极度关注3号到5号地块成交价会否再创纪录。