购房款将存入政府监管账户有望促房价下调

为了防止烂尾楼或者延期交用，消费者买房的钱都将存在一个受政府监管的账户内，开发商不能随便花，而要留够盖房子并且交用的钱。记者昨天从市住建委获悉，本市出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，从12月1日起，本市内申请预售许可的商品房、经适房项目都将按新规实行。　　开发商不能直接收存购房款　　《办法》明确规定，预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存预售资金。　　所谓预售资金，是指购房人按照合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。简单说，就是消费者买房的钱。　　据介绍，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，区县住建主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。　　“举个简单的例子，一个1万平方米的项目，经过测算的建安成本是3000(元/平方米)，那么在专用账户里必须保证有3000乘以1万，也就是3000万元的建设资金。”北京房地产业协会副秘书长陈志向记者解释了专用账户如何“保证预售资金优先用于工程建设”。他表示，根据《办法》，开发商在进行预售时，所有购房者的钱都要先进入专用账户，留存从开发建设直至为购房者办房产证这一阶段需要的资金总量，“首先要保证把楼能盖起来，并且顺利地交给购房者，剩下的资金，开发商可以提走。”仍举上例，假设这个1万平方米的项目售价是1万元/平方米，总共的销售款就是1亿元，在专用账户内留存3000万元，此后陆续存入的7000万元，开发商可以正常提取使用，不受此项目监管。　　购房者将来可查入账情况　　“以后买房人可以看到自己的钱是否已经打入专户了。”陈志向记者透露，本市正在制定并将在近期推行这一举措，在购房的网签环节增加一项，即在市住建委网站上增加相关的字段，当购房者输入合同号后，除了可以查询到项目及个人的相关信息外，还可以看到一行字：“您的资金已经进入专用账号。”他表示，这项工作正在进行，具体的实施日期还不清楚。　　根据《办法》，市、区县住建主管部门应公示已批准预售项目的建设方案、工程进度情况等，购房者可以通过市、区县住建主管部门网站查询相关信息。　　专户资金须分阶段报批提取　　存入专用账户里的钱，开发商必须按照工程进度，分四个节点提取使用，每个节点提取的份额必须提前上报用款计划，并经相关部门批准。　　《办法》规定，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。　　“尤其是第四个节点，必须达到可以为购房者办理房产证的条件下，才能解除监管。如果开发商出现问题，政府就要动用这笔资金，保证消费者实现权利转移。”陈志说。　　开发商违规所有项目暂停预售　　如果开发商违反了资金监管的相关规定，主管部门将暂停其在本市所有开发项目的商品房预售，责令其限期改正，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统；如果工程因违法违规而停工、出现质量问题、未按期交用等，区县住建主管部门应书面通知监管银行，暂停拨付专用账户内的全部预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用。　　■现状　　预售过程存在三大漏洞　　“从消费者的角度上来看，目前在商品房预售过程中存在一些漏洞，这也可以体现出实行资金监管的必要性。”陈志表示，开发商在进行商品房预售的时候，存在着信息不对等的状况，对于项目在建设、管理、工程进度上的了解很少，很难掌握项目的进展情况；此外，如果开发商挪用资金，导致工程烂尾或项目延期，消费者也无能为力；在出现纠纷进行维权时，不仅耗时很长，即使打赢官司，也拿不到房了，消费者失去了一次机会，“有的人说我就想要这套房，可惜错过了，这也很遗憾。”　　■影响　　开发商两成半资金将受监管　　记者了解到，此次受到监管的资金总量，基本占房地产开发商资金总量的1/4，因此陈志表示，虽然资金监管可以迫使企业严格按工期保质保量交房，但其影响力也并非想象中那么大。　　他表示，市统计局数据显示，前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中，金融贷款为973.9亿元，自筹资金为1256.7亿元，定金及预收款为1020.7亿元。也就是说，开发商大约有一半资金是自筹的，另一半是银行贷款和预售资金，其中预售资金占总量约25%。　　■提醒　　售楼处将公示账户　　对于购房人来说，此项政策并不会对买房的各个环节产生可以直观感受到的变化。但是根据《办法》，开发商必须在售楼处向消费者公示，包括项目工程建设费用、用款计划、与银行签订的资金监管协议、专用账号等。　　买房人在售楼处刷卡交费，钱会直接打到专用账号里去，而不是像以前那样打到开发商的账号里。而且，购房人还能查询自己的钱是否已经入账。　　■声音　　北京房地产业协会副秘书长陈志：　　可能促使房价下调　　监管账户对开发商的资金链是一个巨大的冲击，对开发商的约束明显增强。开发商必然要加快建设进度，这将会促进市场供应量的增加，为了加快企业的回款速度，开发商也有可能降价。　　中原地产三级市场研究总监张大伟：　　年底可能出现供应井喷　　预售资金监管，将使很多拖延开发周期的企业得不偿失，将会加快现有项目的开发，年底市场可能在短期增加大量供应。此外，土地市场很可能趋冷，小部分开发商此前会将部分预售款用去增加土地库存，政策收紧很可能使得这部分开发商在土地市场收缩脚步。　　我爱我家市场研究中心李季：　　将打击捂盘惜售等行为　　加强商品房预售资金监管有利于促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。加强预售资金监管，使得开发商“七个锅盖盖九口锅”的时代不复存在了，开发商要想拍得新土地、建设新项目，就得加快老项目的开工建设、销售回款，有利于避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。　　晨报记者 赵阳