民企要谨慎参与造城运动

城市综合体开发和住宅开发不同，其终端性很明显，零售商家来不来，是不是具备消费客户支持，5A级写字楼周边有没有相应规模和层次的办公人群，这些都是要先考虑好的。　　——专访全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波　　本刊特约记者 陈蹊默　　同质化竞争和定位不专业是最大问题　　《浙商》：现阶段城市综合体风起云涌，有没有过度开发之虞？　　朱凌波：现阶段，城市综合体开发主要出现了两个问题，一个是同质化竞争太严重，还有一个是定位不专业。　　由于中国的城市化发展速度太快，很多开发商都在全国复制同样的产品，品牌开发商则在大规模扩张，搞标准化、连锁化，这样固然在短时间内满足了老百姓追求物质条件提升的要求，但很多产品都是复制品，定位都一样，经不起推敲，同质化竞争比较严重。　　另一方面，城市综合体的招商引资过程没有专业化，由政府拍脑袋决定。只要是繁荣地段并能抬升地价，政府并不审核开发商拿地以后要做什么，只要有钱就随便进。或者，明明相近地段有两个同性质的商业综合体地块，相关政府部门也不预先提示开发商，致使最终做出来的两个城市综合体，产品定位和针对的消费客户群都一样，造成了恶性竞争。　　城市综合体开发和住宅开发不同，其终端性很明显，零售商家来不来，是不是具备消费客户支持，5A级写字楼周边有没有相应规模和层次的办公人群，这些都是要先考虑好的。因为有些地方政府并不懂这些，随意操作，造成了一些城市当年最中心的地段出现了很多烂尾楼，半死不活，这一现象值得高度警惕。　　《浙商》：城市综合体如何找准定位并符合周边人群需求，扮演好为城市生活提供更多便利，提供更多发展空间的角色？　　朱凌波：现在许多地方建新城、卫星城，虽然有很多所谓的城市综合体，但是如果和当地居民、办公人群脱节，就失去了赖以生存的土壤。城市综合体不是纯粹给人看的脸面工程、形象工程、政绩工程，而是要成为老百姓可以满足消费、居住、工作、娱乐等需求于一体的地方。　　有的新城功能配置单一化，主要是产业功能区域，或主要是居住功能区。如果没有合理的综合功能配套，就会变成潮汐式流动，造成了特定时间人流和交通压力过大等问题。　　有的综合体是商业和办公、交通没有配合好，商业、办公、居住的人群定位不同，互相之间没有互动，比如商业很高端，办公的却是普通的中小企业，居住的人群则是以劳动阶层为主，而交通又是以满足私车出行需求为主的道路交通规划，没有发达的公共交通作为支撑，那么这个综合体的规划就是乱套的。　　中国未来后城市化、后房地产时代，交通压力是首先要解决的问题，还有环保、低碳、科技、人与自然的融合等等新的课题亟待解决。　　基础性设施和商业间要有很好的流动　　《浙商》：您能否举例说说您所了解的一些城市综合体项目的实践教训？　　朱凌波：我所知道有一个省会城市，没有系统性和规划性，现在大范围建城市综合体，但对要进驻的开发商形态定位没有明确判断，完全盲目引进。比如在要做万象城这样高端商业的地块，引进了大卖场；本该引进实力雄厚的大公司才能操作好的地块，却引进一些资本能力很差的公司，对专业的商业开发并不懂，仅有政府资源。　　还有一个三线城市，城市最中心地块的规划审批，居然就是临时设在某大酒店的大包厢内，设计公司把沙盘和电脑搬过来，然后市委书记把国土局长、规划局长都叫来，看一遍设计公司的PPT演示后，书记说：“好，不错，就这么搞，”国土局长、规划局长也跟着叫好，就这样把当地一块最核心地块的规划给拍板了。　　另一个省会城市的某个区域，有一条快速路跨越一条大河，两岸集合了大量品牌开发商的商业综合体项目，鳞次栉比，但是同质化非常严重，各个项目互相之间完全没有任何沟通，当地消费水平又不足以支撑。这些开发商拿地时的想法是，地块不多了，只要可以平衡资金就先拿地，做长期打算。　　未来城市的发展，基础性设施和商业之间要有很好的流动。像上面提到的第三个城市，本身商业综合体的供应量已经过量，那么要做的事，一是进行差异化弥补，二是努力成为城市的核心商圈，并且能辐射到周边城市群，这样就需要在交通枢纽方面花些功夫，比如建轻轨、快速路等，形成市级城市群商圈，如此一来，商业招商升级也将成为可能。　　《浙商》：近年一些城市兴起的大量摩天大楼，是否符合中国现阶段城市化发展的需要？　　朱凌波：摩天大楼无可厚非，关键是功能定位是什么？配套是否匹配？要做好均衡性，首先城市区域要真正具有领先性，承担领先功能，城市基础设施配套也要跟上，否则如果盲目追求这一概念，仅为建而建，说明心态不正常。再者，如果定位和配套没有对位，就算建了，空置没人去，也是资源浪费。　　投资商业物业不同于投资住宅　　《浙商》：中国的不少城市近年出现了商住倒挂的现象，这一现象是否正常，是会持续还是短期现象？　　朱凌波：商住倒挂是历史原因，是由中国所处的城市化快速发展阶段决定的，因为住宅总量快速增长，自住主体力量拉升，这一主流趋势总体不变。商业、办公这些物业类型的客群则类别分化更明显，这和产业链、投资、消费都关联，是跨界的。商业物业严格来说是不能卖的，应该由开发商持有和长期经营模式，但由于中国的国情，开发商以前没钱支持长期持有，而老百姓又有一铺养三代的观念，所以演变成普遍地分割销售。　　但实际上商用物业投资规律相对专业化，不像住宅投资，买了一般都能挣钱。分割销售后，物业经营管理难以统一，杂七杂八的公司和商家都进驻，很容易把牌子砸了。因此未来销售型商用物业投资空间趋小。　　《浙商》：宏观调控对商业地产和综合体类物业的影响大吗？　　朱凌波：有人认为，宏观调控主要针对住宅开发，所以投资客纷纷转向了商业地产，有一定道理。不过，散客的投资不会成为未来的商业地产快速发展的基础。以前的几轮宏观调控，对商业和综合类的物业一直“三不管”，住宅的宏观调控造成了大额长期固定资产投资的推迟、减缓，投资者转而关注到短期的日常消费领域投资，从这个角度讲，住宅宏观调控对商业零售业是好的契机，能推动商业为主的综合体项目的发展。不过切忌一哄而上，要对本地供给情况做好详细的市场调研。