随着社会的发展，房地产行业越来越成为社会的焦点话题，为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业的健康发展，国家制定了一系列的法律法规，但是在房地产行业中违法的现象还是时有发生，有些地方存在严重的违规操作，一些房地产开发商不是没有资质，就是“五证”不全，大肆搞房地产开发，公然向社会公开违法销售。当地政府职能部门对此却是置若罔闻，相关部门执法疲软的现象也开始凸显出来。
无商品房预售许可证，多家房地产违规销售
近日，本报记者不断接到来自内蒙古自治区凉城县部分群众反映：凉城县“海天盛地”商住小区、“如意佳苑”住宅小区、“富祥苑”住宅小区，在没有《商品房预售许可证》的情况下，就肆无忌惮地面向社会公开违规售楼。
海天盛地商住小区项目是由乌兰察布市天地和房地产开发有限公司开发承建，项目区位于凉城县岱海镇宁远街，建设规模66484.7㎡，共建设12幢住宅及沿街商业底店，是凉城县高档住宅小区，也是凉城县委、县政府的重点工程之一。记者一行走近小区看到有七、八幢楼已经封顶，还有三、四幢楼在建设中，因进入冬季建筑工地处于停工期。
记者以购房者的身份来到海天盛地售楼中心，展厅内摆放多套不同面积的房屋模型。却没有看到国家相关部门所规定悬挂的“五证”、“两书”。一位销售人员介绍：项目是2010年开春以后动工建设，2011年8月开盘，分两期销售，一期开盘5栋，开盘一个月就基本售磬，现在是二期销售。以128㎡四层三室两厅为例，单价：2990元/平方米，总价：382720元。全款购房可以优惠4%，分期付款只能优惠2%，贷款没有优惠，但是现在办不了贷款，因为项目商品房预售许可证还没有办下来。并且一再表示她们的项目是凉城县比较大的开发项目，一定可以办下贷款，还强调如果她们办不了，凉城县其它的开发项目就更不可能办下来。
是否真如销售人员所说，没有商品房预售许可证违规售房在凉城县普遍存在？
随后，记者来到西环路，由凉城县中东房地产开发有限公司开发的福祥苑小区售楼部内，同样没有看到国家相关部门所规定悬挂的“五证”、“两书”。据当地群众说，小区共建三栋六层楼，10月底已经交工。一栋为回迁、廉租房，两栋为商品房。2010年底就开始预售了，签的是“认购合同”没有正式购房合同。也没有商品房预售许可证
沿西环路前行就看到如意佳苑住宅小区项目部和售楼中心，在建项目刚刚盖到两层，售楼中心已经在对外预售，在售楼中心内也没有看到国家相关部门所规定悬挂的“五证”、“两书”。
住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）中明确规定：各地要进一步规范商品住房预售行为，建立良好的市场秩序。一是进一步严格商品住房预售许可管理，结合当地实际，合理确定商品住房预售许可的最低规模和工程形象进度，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层，分单元办理预售许可，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府地产开发主管部门，依法责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预会款1%以下的罚款。二是加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预付款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
开工建设和开盘预售是同一时间？
海天盛地项目耿总挥了挥手中的建设工程施工许可证说：“这是刚发给我们的建设施工许可证，日期是今天2011年11月25日。我们违规销售也是有原因的，你们怎么来我们这个小地方呀，你们应该向上面反映反映，采访住建部去，光这个证我就申请了将近一年时间。”
建设工程施工许可证显示：合同开工日期为2011年8月15日，这也正是海天盛地项目开盘销售的时间。
如意佳苑项目的王总说：如意佳苑目前有三个证，分别为土地规划证、施工许可证和税务登记证，他们的施工许可证和海天盛地的施工许可证是不一样的。但没有提供相关证件。
房地产商在预售商品房时应具备：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，不得边批边建。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 第六十八条 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。 第六十九条 违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
“海天盛地”被县领导关注的建设项目
当地有这样一篇报道：2011年7月14日，县委书记冯超，县委常委、政府副县长马永在现场查看了海天盛地房地产开发项目，污水处理厂，原粉丝厂院保障房等建设项目，查看各项重点建设项目进展情况并进行现场办公。
每到一处，冯书记都认真听取施工方负责人工程进展情况汇报，详细了解工程实施过程中存在的实际困难和问题，并针对问题与现场负责人进行了探讨和交流。在调研海天盛地房地产开发项目时，冯书记仔细询问了工程项目土地、招投标、规划等手续的办理情况和是否按照建设程序严格履行各项手续的情况；在调研项目办北经济适用房项目时，冯书记反复叮嘱施工企业负责人要在确保施工人员的人身安全的前提下，循序渐进、安全高效地推进各项建设工作，保证工程质量和施工进度。同时，冯书记要求各相关单位要相互协调配合，按照法定程序办理好各项审批手续，并加强各项工程的质量和安全监管；施工企业要进一步增强安全意识，按照安全要求为施工人员办理好各项规定保险和商业保险。
城建局、城开办、土地局、房管局、城管局、安监局等单位负责人陪同。
从报道来看，凉城县领导及相关监管部门对海天盛地房地产违规开工建设是了解的。
未取得开发资质先开工建设
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在获得了土地使用权的规定使用年限之后，才可以办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。
然而，记者从相关资料中了解到，乌兰察布市天地和房地产开发有限公司资质编号内建房资证字【2011】JZ00130的资质证书，发证日期为2011年4月12日。令人不解的是，海天盛地商住小区项目土地是在2010年5月到6月间分四次通过招、拍、挂取得的该地块的土地使用权，受让人：内蒙古天地人房地产开发有限公司。面积分别为0.634058公顷、0.777164公顷、0.613333公顷、0.737312公顷。 2010年8月海天盛地项目开工建设。在没有取得资质证书时该公司是如何获得的国有土地使用权？又是如何开工建设和进行商品房预售？
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定：无资质开发经营房地产行为是指未取得房地产开发资质，从事房地产开发经营的行为。任何单位和个人不得假借集资联建、私人自建、拆迁还建、危旧房改造等名义进行无资质开发经营房地产。
凡无资质开发经营房地产的，房地产、工商、税务、国土资源、建设、规划等部门要严肃查处，依法给予行政处罚并全额追缴税费；严重影响城市规划建设的由规划部门组织依法强制拆除。监管部门玩忽职守、监督不力的，由监察机关追究单位主要负责人或直接责任人的责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。
对无房地产开发资质的单位和个人，国土资源部门不得办理房地产开发项目的土地出让和过户手续，规划部门不得办理房地产开发项目建设用地规划和建设工程规划许可手续，发改部门不得办理核准审批手续，建设部门不得办理工程报建和施工许可手续，房地产部门不得办理预售许可和产权登记手续，金融部门不得发放项目开发贷款。
开发商无视行政处罚，公权“蒙羞”执法凸显疲软
海天盛地、富祥苑、如意佳苑三住宅小区项目在没有商品房预售许可证的情况下，公开向社会销售，做为主管职能部门的房地产管理局又是如何监管？
据凉城县房地产管理局赵科长介绍：海天盛地、富祥苑都没办过商品房预售许可证，因手续不全，企业也没有到房管局申请办理。我们已经对两个项目进行了处罚，至于如意佳苑住宅小区项目并没听说过，也不清楚在什么位置。我们现在管不了，你们（指记者）给他们（上述企业）曝光吧。并拿出一份处罚文件。
2011年10月21日凉城县房地产管理局对海天盛地商住小区开发商下发了行政处罚决定，凉房管字【2011】16号。责令其撤销售楼部，停止一切预售行为，同时处以5万元罚款。限在10月底前将《建设工程施工许可证》办理完毕，并报房地产管理局登记备案。在11月5日前到房地产管理局办理《商品房预售许可证》，若限期内未办理完毕，还将继续预售商品房，将没收小区全部违法所得，并对你小区采取进一步措施，必要时将申请人民法院强制执行。
建设工程施工许可证注意事项也明确标注，凡末取得本证擅自施工的属违法建设，将按《中华人民共和国建筑法》的规定予以处罚。
一位业内人士指出“种种资料显示海天盛地、富祥苑、如意佳苑等项目不仅违反《土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《中华人民共和国建筑法》等规定，而且存在未批先建等违法用地行为。如果仅凭几万元费用就可以逾越规定，那么一定是政府部门在集体违规！职能单位不是不清楚政策，而是看不清后果”。