万科何时降价？半年后压力初显

恒大地产（3333.HK）全线产品八五折销售以后，业界将关注的目光投向万科(000002.SZ)。　　“我们不对同行的经营决定与选择进行评论。价格是由市场决定的，万科始终尊重市场的实际情况，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”万科方面对恒大地产降价一事作出如是回应。　　2007年底，万科率先降价，招致同行如潮的批评。2008年，因为降价，业主怒砸万科杭州售楼处。万科或许不愿在同一块石头上绊倒两次。　　“万科如果降价，并且带动大多数地产公司，对行业的良性发展是有好处的。”国信证券地产行业首席分析师方焱对本报记者表示。然而从万科的财务状况分析，方焱认为，如果市场持续低迷，万科至少能撑到5至6个月以后，才须通过降价回笼资金。　　而江南证券分析师杜丽虹更加乐观地认为，如果万科不再拿地，存货周转速度下降一半，万科撑一年到两年没问题，资金链仍旧可以延续，可以应付长、短债，支付工程款。　　降价的学问　　在方焱看来，万科非常善于用市场化的手段应对政策影响，这其中就包括定价策略。　　2007年第四季度，深圳房地产市场交易量大幅度萎缩。2007年1月深圳一手房销售面积80.26万平方米，而本应是销售旺季的10月成为
成交量的年内最低点，15.36万平方米的销量，较1月份下降约8成。　　在这一市场背景之下，万科率先降价。2007年10月20日，万科以7500元/平方米低价推出了位于深圳龙岗区的万科金域东郡，首批475套开盘当天即告售罄。是时，龙岗地区的楼盘单价至少在1万元/平方米左右。同样交易萎缩的广州，2007年12月9日，广州万科金色康苑，开盘均价1.3万元/平方米，广州市民连夜排队抢购。　　万科执行副总裁肖莉彼时曾公开表示：“之所以降价，是因为过去两年房价上涨过快，与购房者的需求不对称，当我们降价后，成交量立即回升，这证明市场的刚性需求仍然大量存在，只是价格过高而无法对接，降价就是顺应并满足市场需求，近期万科在几个城市的降价也是同样的逻辑。　　恒大降价之后，万科相关负责人告诉记者，“在售楼盘暂无降价计划，但为了响应政府号召，万科新盘将会平价销售。”这样也避免出现违约退房事件。公司总裁郁亮此前曾明确表示，希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%；如果达不到，也会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。　　新政实施后，大多数开发商仍不愿意降价。“企业担心形成降价预期，引发市场的进一步下跌。”清华大学经济管理学院博士杜丽虹说。　　万科何时才会被迫降价？　　2008年，万科半年报显示，尽管万科在期末持有的现金高达153.7亿元，但其在一年内需偿还的债务接近150亿元。万科的资金压力也在不断加重。在此前提下，上半年万科的新开工面积较年初计划的新开工面积减少了165万平方米，竣工面积减少103万平方米，万科战略收缩的同时，展开降价销售策略。　　而2009年底，万科手持现金230亿，短期银行贷款仅为87亿，短期财务安全；此外，公司长期借款175亿，相当于总资产12.7%。杜丽虹认为，万科整体净借贷资本仅为7%，显著低于37%的财务安全上限，处于安全区间内，足以应付未来两年内的市场冲击，并有进一步负债空间。　　但方焱认为，从一季报数据看，万科的现金状况已进一步趋紧。2010年一季度期末，公司持有现金179.2亿，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿元。万科在季报中称，政府对地产的调控政策将对市场产生显著的影响。　　与此同时，万科的112亿再融资计划也暂未获得证监会批准。“政府不希望这些企业获得大量资金后，失去降价动力或者再去抢地，提高地价。”招商证券(香港)投资银行董事总经理温天纳对本报记者表示,　　但一季报同时显示，公司尚有433.3万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约458.4亿元。其中合并报表范围内已售未结面积393.4万平方米，合同金额423.3亿元。万科2010年大部分的业绩已经有所完成。　　从万科2009年的结算收入分析，深圳区域贡献了11%，广州、上海、杭州分别贡献9%，北京5%，厦门3%，上述月供收入比已较高的一线城市贡献了总收入的45%。杜丽虹认为，这些城市未来两年遭遇政策调控和市场冲击的可能性较大，一旦遭遇冲击将重现2008年的低谷情形，周转速度减半，估值大幅下降。　　与之相对，江南证券认为，万科分布在沈阳、青岛、武汉、重庆、镇江的项目有较大上升空间，预期将延续2009年的繁荣情景，从而可以在一定程度上缓解一线城市冲击。不过，由于上述城市仅贡献了2009年结算收入的10%，以一个城市收入占比加权计算的公司整体遭遇调控冲击的概率为70%。这意味着，万科70%的项目将受到市场冲击。　　2009年，万科提出要从以往以民生产品为主向全生命周期产品转型，周转率明显降低。2005年至2007年，万科存量资产周转率一直在0.90倍以上，2008年行业低谷中下降54%至0.45倍，降幅略高于行业平均水平（50%）。2009年市场复苏中，多数地产企业的周转速度已恢复或接近2007年水平，但万科的存量资产周转率仅微升至0.53倍水平，以2009年一季度145亿销售额计算，存量资产周转率在0.59倍左右。江南证券预期，未来万科正常年份的存量资产周转率维持在2009年0.53倍水平，低谷年份下降一半至0.27倍水平。　　方焱认为，万科是追求周转率的公司，2008年曾率先降价，对市场判断也较准，不会捂盘。这意味着，如果市场低迷，万科采取大规模降价策略亦是大概率事件。