银行贷款垒大户再现中海地产双渠道融资

截至8月下旬，中海地产有未结清贷款102.6亿元，今年新增贷款、地产信托、银信合作融资数十亿元。而对银行而言，面对不断持续的地产信贷调控，垒大户现象依然不同程度的存在，且一些国有银行表现得尤为严重。　　然而，面对两年来千万平方米土地储备计划，以及内地融资成本的增加，中海地产也在选择香港融资路径，而其身后的中国海外、中国建筑亦助力甚多。　　百亿贷款垒大户　　据深圳商业银行不完全统计，截至8月下旬，中海地产在深圳地区有未结清贷款28笔，发生额为106.6亿元，单笔贷款平均3.8亿元，当前余额为102.6亿元，共涉及8家银行（以中海地产集团有限公司为贷款对象统计）。这比招商地产（000024.SZ）31笔未结清贷款余额的56亿元、华侨城A（000069.SZ）8笔未结清贷款余额的17亿元要高出很多。　　其中，仅某国有商业银行深圳分行今年就对中海地产发放9笔贷款，合计22亿元。此外，截至8月下旬，中海地产已结清88笔贷款金额163.2亿元，平均单笔金额1.85亿元。　　“得资金者生，缺资金者死。”中海地产的资金饥渴源自其2009年至今年底的千万平方米土地储备诉求，这一态势从2004年以来呈现出逐步扩大趋势。　　上世纪末，因亚洲金融危机受挫的中海地产母公司中国海外发展有限公司（下称中国海外，0688.HK）大举转战内地，中海地产应势而生。其时，土地资源才是地产商发展的最大瓶颈。土地资源供给不足，自然不需要天量资金。　　直至2004年开启的土地招拍挂制度，才有了2005年房地产行业的爆发式增长，房地产企业纷纷走上了“融资、圈地、再融资、再圈地”的发展模式，资金瓶颈取代土地瓶颈成为地产商的最大约束。　　客观来说，即便在当时，中海地产还远没表现出像万科（000002.SZ）、金地（600383.SH）一般对银行信贷资金的狂热。2004年至2006年，中海地产土地储备分别为934万、1075万、1500万平方米，其资产负债率分别是44%、43%、58%，没有走向大多数地产商超过60%乃至70%的高负债扩张。　　2009年上半年，因中国建筑(601668.SH，中海地产最终控制人)7月A股上市因素，中海地产是“零拿地”，但至下半年，尤其是在获得中国建筑对中国海外50亿港元注资后，中海地产开始拿地“加速跑”。　　以8月17日38亿港元购得济南三块地为拿地揭幕战，中海地产在9月10日以70.06亿天价拿下上海长风地块，在10月28日以38.2亿元拿下佛山千灯湖地块，在10月29日联合九龙仓以总价41亿元夺得重庆江北嘴CBD体育公园地块，在10月30日以35亿元拿下沈阳“荷兰村”部分地块，在11月13日以35亿购入沈阳车辆厂地块。凡此种种，在总费资约300亿元的拿地竞争中，中海地产数度将万科、保利挫败，成为2009年下半年的疯狂“地王”。　　转入2010年，在国务院办公厅1月10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，并揭开今年地产调控序幕的11天后，中海地产再次挫败万科、保利等10多家开发商，以59.7亿元、地块溢价率近200%、17153元/平方米楼面价拿下北京丰台六圈A居住项目地块，成就北京“新地王”。　　按照中国海外半年报预计，中海上半年在内地新增土地9块，可供发展楼面面积280万平方米，土地储备的楼面面积为3450万平方米，2010年全年将增加土地储备600万平方米（2009年为400万平方米）。　　中海地产和其他地产商所共同表现出的逆市拿地行为，自然需要得到银行资金的支持，但并不是所有的地产商都能得到这种足够支持，尤其是在目前的地产信贷政策调控之下。而中海地产获得支持的背后，则无非是地产信贷宏观调控带来的一个悖论，也就是银行垒大户现象。　　早在2004年，面对2003年央行“121号文”以来的持续地产信贷调控，时任中海地产上海分公司总经理杨小平就对外发表过观点，“宏观调控对中海地产是个好机会。银行虽然在收紧信贷，但他们在向支持大企业转移，中海更容易得到银行信贷支持。”　　深圳某银行人士称，“事实上，直到今天，银行垒大户现象依然存在。表现最明显的是，国有银行对国有地产企业的垒大户，而中小股份制银行往往不敢涉入过深。”　　转道港币贷款　　中国海外并表半年报财务数据显示，截至6月末银行贷款余额为346.6亿港元，人民币贷款占比38.6%，这表明未结清人民币贷款余额约为116.97亿元，超过本报记者汇总的102.6亿元，这表明中海地产在7、8月份结清人民币贷款约14亿元。　　前述深圳银行人士称，“新结清贷款有两种可能存在，一是银行在担心风险，垒大户也不成了，要求中海地产归还部分贷款，二是中海地产主动部分归还人民币贷款，再而到香港转贷港币贷款。”　　中海地产主动还是被动归还小部分银行贷款尚且不说，转道香港贷款却有迹可循。　　早在年初2月，中国海外就与10家银行签署80亿港元五年期银团贷款，主要用于房地产发展。这10家银行包括中银香港、交银香港、工银亚洲、农银香港、恒生、东亚、星展香港、永隆、汇丰和建银香港。　　6月22日，中国建筑又与8家银行签署总额30亿港元5年期银团贷款协议，这8家银行包括汇丰、东亚、法国巴黎、渣打等外资银行。　　中海地产借助中国海外、中国建筑的港币贷款路径，其实也是其他饱受资金饥渴的地产商的救命之路。与此前后，华润置地（1109.HK获得数家香港银行62亿港元定期贷款协议，奥园地产(3883.HK)获得南洋商业银行、中银澳门5亿港元贷款，雅居乐地产(3383.HK)获得东亚银行8亿港元定期贷款。　　据彭博数据统计，香港在今年前5个月对内地地产商的银团贷款额为373亿港元，比2009年同期的30亿港元增加近11.5倍。　　香港贷款的另一利好是利率低。相对内地贷款5%以上的年利率而言，香港贷款要低3个百分点左右。如中国海外在其2009年报中就称港币贷款年利率在1.45%。　　当然，也不是所有地产商都能获得港币贷款。中资地产商无法避开外汇监管无缘直接香港贷款，就是外资地产商也要接受外汇监管，国家外管局2007年7月下发的“130号文”就规定外资地产商不能从海外贷款。　　香港某金融研究人士称，“显然不能直接在香港融资，两地利率相差很大，否则都跑去香港贷款了。不过，外资地产商可以借助香港母公司或其他融资平台，以母公司无偿划拨、业务咨询收入等方式打擦边球，毕竟目前还没有调控到外币贷款。”　　事实上，中海地产类同于中资红筹公司。中海地产股东数次变更，中国海外兴业有限公司、广州中海地产有限公司、深圳市永福通实业有限公司、深圳市喜逢春咨询服务有限公司、深圳市志趣咨询服务有限公司曾经是中海地产集团的股东，但中国海外在2005年出资数亿元增持中海地产并控股，中海地产实际上是中国海外房地产业务的品牌统称而已。　　另据中国海外半年报显示，其港币贷款余额为190.98亿港元，较2009年末的143.38亿港元增加47.6港元，较2008年末的110.38亿港元增加80.6港元。其人民币贷款余额的116.97亿元虽较2009年末的61.16亿元增加55.81亿元，但较2008年末的98.17亿元却仅增加18.8亿元，表明存在港币贷款增幅扩大、人民币贷款增幅减少的趋势。　　截至6月末，中海地产销售总额为280 .7亿元，
同比增长9 .5%，实现净利润44.33亿元。此外，中海地产尚有对外担保11笔，合计35.85亿元。