百亿超级地王背后的三大阴谋

by 《东地产》专栏撰稿人张宏伟　　近期国内新推地块中，广州亚运城项目，占地263.952万平方米，底价165亿元，如此大手笔，是名副实在的中国地王。而上海“外滩国际金融服务中心”(8-1地块)，总用地面积5.7公顷，也标出100亿的低价。若亚运城溢价率不高，那么8-1地块有可能成为中国新地王。　　这两个未来中国地王都是在2009年底房企上市融资与“圈地运动”互动，高端住宅及豪宅市场投资活跃，购房者恐慌性购房及通胀预期的火热的楼市背景下发生的。　　在实体经济尚未完全复苏的背景下，百亿超级“地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各家有各家的打算。而政府作为东家，又是旁观者，这其中似乎暗藏阴谋。　　阴谋之一：地产大佬上演秀实力，龙争虎斗百亿“地王”欲增加“市值”称王。　　亚运城目前报名的企业是“四支雄师”：中海地产、中信地产、保利联合体(包括保利、万科)、富力联合体(包括富力、雅居乐和碧桂园)。而8-1地块目前尚无竞购企业的联合体，百亿超级“地王”将是地产大佬们的游戏，普通开发商只能当观众。　　若拿下亚运城，对这些公司的市值影响很大，而且拿下后还可以上市融资，因而引起多家一流房企逐鹿，在广州市场隐身很久的中信地产中途杀出，可能想通过亚运城土地为其上市增加筹码。　　尽管国际经济大环境不是很乐观，但是国内的强劲复苏，尤其是地产在今年的翻身，让有实力的地产公司加紧扩张步伐。　　阴谋之二：国企PK民企，又要上演“国进民退”？　　“国进民退”中，“国字头”拿了诸多“地王”，央企直接对于具有核心价值的地块进行占有，符合国有经济发展的思路，如今年的中海“长风地王”，就是位于上海未来城市副中心的核心地段。中海地产之所以敢踊跃夺“地王”，这和它的“爷爷”公司中国建筑上市也有密切关系。而龙华地块的地王也是具有国企背景的绿地团体所拿。　　毫无例外，亚运城与8-1地块也成为众多国企开发商争夺的重点，在竞购企业中，中海地产、中信地产、保利等众多国企也榜上有名。而民营开发商也不得不联合起来，共同面对激烈的市场竞争。　　“国进民退”已经成为现实，在经济复苏的大背景下，实力雄厚的央企房地产未来将起到越来越重要的作用，未来“国进民退”也将迎高潮。由于活动性充裕，投资改善需求的持续强劲发展，导致购房者购买力透支和高房价并存的现象。与此同时，房地产行业发展与实体经济发展严重不符，本质上不利于房地产行业健康发展。　　阴谋之三：“地王”争霸者是当局者迷，而旁观者的政府则是当局者清，正所谓“鹬蚌相争，渔翁得利”。　　亚运城最后成交金额很有可能超过200亿，而8-1地块的终极成交金额也必将在150亿以上。对于政府而言，这一笔不菲的收入已经是囊中之物。　　2007年经济基本面良好情况下，“地王”诞生引来了政府干预。而如今2009年“地王” 诞生的背景，是经济危机下活动性过热，经济恢复过程中导致的资产价格上涨，消费者购买力透支，及通胀预期上升。　　此时的“地王”就警示经济回暖过程中楼市过热。楼市过热“地王”诞生对于政府而言，它是一个市场现象，是考虑是否出台新政策调控楼市的重要依据。2009年“地王”泛滥，不能不引起国务院对于房地产市场的关注。　　早前国务院公布了2010年的财政货币政策不变，同时，根据新形势新情况着力进步政策的针对性和灵活性。中国刺激政策在“退与不退”之间选择了“不退”，从整体的思路来看，2010年楼市将着重夸大一个词“维稳”；同时进步政策的针对性和灵活性也暗示了楼市将进行实质性的“微调”。2010年财政政策“微调”定调，暗示明年将有针对性对“地王”现象进行整治。　　由此看来，“地王”争霸背后的真正赢家是政府宏观调控之手。