康达尔：变卖电厂瞒天过海拿地成本仅市价1/5

8年来，康达尔房地产公司累计营收9.59亿，累计净利润却仅3162万，净利率只有3.3%　　12月20日，本报推出《比吕梁更狠的庄家：康达尔强盗股东8年偷走数亿》报道。在不慌不忙地正常交易了两天后，ST康达尔（000048.SZ）于12月22日晚才祭出一纸长达8页的澄清公告。　　康达尔对8个方面问题做出了回应。在一串串会计术语中，我们遗憾地发现，康达尔并没有能给出让人信服的答案。一些从未披露过的东西出现在这个澄清公告上，戏剧性地多了更多的疑点和自相矛盾的地方。　　驳康达尔“资产质量改善”论　　康达尔公告称：“虽然在此期间本公司资产总额减少，但资产质量和财务状况得到明显改善，这应是有目共睹的。”　　康达尔的回应，恰恰说明：康达尔总资产4.68的亿缩水额远高于总负债3.89亿的减少额。也就是说，康达尔总负债减少的代价是变卖更多的总资产。　　康达尔无法回避一个事实是，在罗爱华入主之前，康达尔净资产尚为正数（即总资产大于总负债），为2.78亿元，资产负债率为83.86%。2002年，罗爱华入主之后，康达尔总资产质量进一步恶化，净资产总额持续下滑，2005年开始呈负数。换句话说，就是开始“资不抵债”。　　截至2010年三季末，康达尔净资产缩水至“负资产”-151万，资产负债率100.9%，折腾了8年后，资产质量和结构非但没有改善，反而明显恶化。事实上，净资产为负，每股净资产为负，正是康达尔迟迟无法“摘帽”的命门所在。　　康达尔宣称资产改善的一个重要依据是银行借款减少。8年来，康达尔银行借款的确下降了5.86亿，但是应付账款（欠供应商）和其他应付款（欠关联公司，主要是子公司运输公司和供水公司）却节节攀升。2010年三季末，康达尔应付账款从7156万飙至1.26亿，其他应付款从1.49亿增加到1.68亿。　　这并不难理解，银行对康达尔渐渐失去信心，催还是必然。银行渠道受阻，康达尔只能退而求其次，在供应商和关联公司那里动心思。　　康达尔的资产改善“有目共睹”到底是什么？是总资产规模缩水4.68亿？是资产负债率从93.98%恶化至100.9%？是净资产5年无法摆脱负值？是应付款和其他应付款大幅增加？　　前湾电厂资产变卖真相　　在澄清公告中，康达尔羞答答地承认了本报关于其变卖电厂股权资产的报道。随着相关披露的浮出水面，康达尔对前湾电厂的处置疑点更加明显。　　康达尔公告称，2003年已与广东电力签订股权转让协议，2004年办完过户手续。本报记者查阅完康达尔2002年以来的所有公告，没有发现关于此事的任何披露。2004年，康达尔对前电公司计提3150万减值准备，理由是“成本高于市价”六字轻描淡写，只字不提资产转让一事。账面价值高达8727万的资产转让为什么只字不披露？此为其一。　　其二，康达尔对前湾电力转让一事，唯一的蛛丝马迹是2005年年报中披露了前湾电力90%股权转让。这是康达尔精心埋伏之笔。　　这里披露所指的前电公司的受让方并不是指广东电力，而是子公司养猪公司，并且恰好是一个因故不被列入合并报表披露的子公司。康达尔为什么在2005年将已经是空壳的前电公司转让给不在合并范围的养猪公司？　　其三，雪藏了三年后，康达尔决定将前电公司这笔烂账洗掉。为混淆视听，康达尔特意将简称“前电公司”改成“前湾电力”，粉墨登场。康达尔澄清公告称，2008年，因未能办妥相关手续，电厂转让不成功，前电公司重新列入合并报表，前湾电力减值准备增加5847万元，按此计算，8727万前湾电力资产被全部计提完，账面价值为0。这显然和其2008年报大有出入。2008年报披露，当年前湾电力账面价值从0增加至5847万。为什么澄清公告与2008年年报自相矛盾？既然前湾电力已经是空壳，为什么年报中2008年末该资产账面价值还有5847万？　　房地产成本之谜　　康达尔澄清公告中称，康达尔房地产公司并不是0成本拿地。康达尔花园1－5期项目合计可售面积22.9万平方米，成本包括承担原食品公司累计亏损4895万，支付拆迁补偿814万，缴纳地价及配套、契税等税费共计1.2亿。　　由此推算，康达尔每平方米土地成本为521元。“康达尔那块地平摊下来才500元多每平方米，非常便宜。2005年以前，这样的地段，市价应该在1500块左右，以后就更高了。”深圳某知名上市地产公司内部人士指出。由此，康达尔拿地成本仅市价1/3左右，拿地成本仍比较低。　　事实上，康达尔的拿地成本远没有521元/平方米，康达尔公告多算了4895万拿地成本。“食品公司4895万的亏损，早在罗爱华进康达尔之前就已经弥补了这个亏损，这个账根本没算到罗爱华头上。”上期报道中不愿透露姓名的知情人士表示。　　而在2008年，康达尔董秘朱文学在接受本报记者采访时表示：“康达尔的土地的确有一部分是政府无偿划拨的。但第五期蝴蝶堡项目的土地是买的，大约花了7000多万到8000万。”　　显然，澄清公告中1.2亿的拿地成本剔除4895万后的拿地成本和朱文学所说的7000万-8000万的拿地成本非常吻合。种种证据表明，康达尔的拿地成本应该在8000万左右，而非其公告的1.2亿，每平方米拿地成本应当为308元，是当时市场价的1/5。　　拿地成本如此低廉，为什么仍然不赚钱？8年来，康达尔房地产公司累计营收9.59亿，累计净利却仅3162万，净利率只有3.3%，对身处地产暴利行业的康达尔地产公司而言，实在蹊跷之至。　　1.86亿资产减值准备背后　　康达尔大篇幅回应了减值准备这一质疑，但始终未能回答为什么减值这个问题。2002年以来，康达尔共计提17笔长期股权投资减值准备，累计1.86亿。这17笔减值准备中，年报披露的减值原因基本上是“投资亏损”和“成本低于市价”，除此之外，没有更多披露。　　普华永道（广州）一位资深审计师表示：“子公司资产计提减值准备必须通过董事会决议，董事会决议一般在审计师那里作为工作底稿，可以不做公开披露。如果董事会成员有疑义，可以要求出示资产评估报告。”　　为什么康达尔计提减值准备如此轻便？为什么8年来董事会从未表示过一次反对
意见？康达尔“御用”审计师深圳鹏城会计师事务所有无做相关减值准备？值得注意的是，罗爱华入主后，立即将审计师从深圳南方事务所换成深圳鹏城事务所，并聘用至今。