冯仑：此轮房产调控后期不会出现报复性反弹

回顾国内房地产市场的调控历程，市场价格和
成交量多次在“严打”后出现报复性增长。昨日，万通地产董事长冯仑作客“津报讲堂”，在接受本报记者采访时表示：“这轮调控和以前的性质大不相同，后期不会出现报复性反弹，大家从媒体上看到的降价消息会多起来。”　　投资型需求将被挤出　　“1997年至1999年间，国家决定将住宅作为经济发展的支柱行业，取消了福利分房制度，扩大了银行贷款按揭量。从那时起，住宅一直被当做扩大内需、带动国民经济增长的主力。截至去年，房地产已占到GDP增长影响性因素的30%以上，足以看出其对经济的巨大影响。”在冯仑看来，将房地产作为国民经济支柱型行业的政策执行了10年，但最近的调控使政策面发生根本转变。“这次把住宅重新定位成保障性、福利性兼具的民生产品，不再把其作为国民经济支柱型行业考虑，就是要把投资型需求和享受型需求全部挤出市场。挤压出去后再回来，投资者的成本会很高。”　　万通在津无降价计划　　冯仑透露，去年万通的市场份额位列天津第二。当前调控政策密集出台，万通在售项目是否会降价销售？“房价很敏感，我们在津产品主要面向改善型客户，不涉及太多投资型和享受型需求，目前在价格方面没有特别的压力。”冯仑说，万通在天津的项目暂时没有降价计划。“我个人在公司不负责定价，公司相关部门没有给我这方面的(降价)建议，更没有听到他们已作出降价决定。”　　5月下旬，冯仑在公开场合表示，未来两年内房价会下降20%至30%。昨日接受采访时，冯仑却表示：“我所说的降幅主要体现在统计数据上。高价房屋销售占比减少，会拉低房屋成交均价。在北京，投资客占到15%左右，但其购买房屋的交易金额占到40%至50%。这部分需求挤压出去后，就算所有楼盘都没有降价，统计数据也会显示房价大跌，然而这并不意味着每个楼盘都要降20%至30%。同样一个数字，研究者和老百姓的感觉是不同的。过三五个月，统计数据或许会显示房价已降了20%，但是你想买的房子可能还没降价。”　　调控政策做不到完美　　当前市场处于博弈僵局中，哪些企业会率先加入降价行列？“我觉得房子是否降价取决于地产商的经营状况、预期和战略。如果地产商属于政策跟随型，比较依赖住宅项目，今后一段时间会考虑降价问题。不过，也有一些企业并不依赖住宅，不一定会加入降价潮流。”冯仑表示，“在从严的调控下，我相信未来一段时间，大家从媒体上看到的降价消息会多起来。”　　冯仑半开玩笑地表示：“最近看了一些征婚节目，我更加理解购房人希望降价的心理。不过，站在决策层角度看，房价确实是个难题。比如说10年之后，现在的‘90后’独生子女一个人可拥有几套房屋。总之，没有一个政策可以做到完美。”　　城市应找第二收入点　　谈及土地财政和当前房价，冯仑表示，当前的高房价就像脸上的痘痘，是内分泌问题。“中央和地方的财政、税收、增长模式等存在一系列问题。地方政府其他收入来源非常少，只能以土地本身创造的收入来推动城市发展。”而在冯仑看来，改善内分泌系统要解决两个问题。“首先，城市发展能找到第二个收入来源。比如深圳，由于其科技进步快，经济水准高，对土地财政的依赖比国内其他城市少很多，这轮调控的空间会比较大；其次，中央和地方应重新划分财税边界，中央政府可以给地方一些税收让利，让地方政府有更多的钱投入到保障房建设中。据我所知，部分地方政府去年仅完成保障房建设目标的26%，就是因为其不可能将有限的钱集中投资于保障房。”　　绿色住宅极具竞争力　　昨日上午，万通在中新生态城的新新家园开工。谈及建筑的低碳环保，冯仑表示，绿色住宅将会成为下一轮受关注产品。“绿色住宅不仅是价值观，也是竞争力，健康、舒适的环境，较低的水电费等，都是惠及消费者的。”　　冯仑透露，目前万通计划用10年完成商业模式转型，由单纯的开发，把能力集中在规模、成本、速度，逐步提升到经营商务不动产，再进一步提高以资产管理和不动产经营为能力的不动产财富管理。“这会使公司价值链不断提升，也是我现在集中精力所做的事情。”