摘要： 即便盘踞在中关村这个繁华的IT产品聚集地，因商铺产权分散，制约e世界正常经营、规范管理，即使租金低至中关村区域罕见的每月千元左右，也难以留住经营商户。本报记者实地走访
即便盘踞在中关村这个繁华的IT产品聚集地，因商铺产权分散，制约e世界正常经营、规范管理，即使租金低至中关村区域罕见的每月千元左右，也难以留住经营商户。本报记者实地走访调查e世界的经营现状，并请专家对e世界扭转现状把脉。
1/20租金仍无商家问津
零星的几个顾客，闲谈的店员……这就是中关村e世界冷清的一层电子卖场。乘坐电梯，记者来到地下一层发现，这里已约有80%的铺位处于闲置状态，俨然是一座“空城”。
记者走访发现，拥有3200平方米的地下一层电子卖场内仅有20多家营业商户，其余多数铺位贴着“铺位招租，价格面议”的告示。记者随机拨打了几个招租电话了解到，其地下一层临近电梯10平方米左右的铺位，每月租金在1500元左右，合每天每平方米4.17元。记者调查发现，一位经营手机的王先生甚至以每月1000元的租金租下了一个13平方米的铺位，合每天每平方米2.54元。在北京任何一个传统商圈内，这样的租金水平都足够让人惊讶，但即使租金低廉至此，卖场依旧无商家问津，整个地下一层空置率达80%。
记者调查发现，同样是临近电梯的地下一层铺位，鼎好电子商城一个5平方米的铺位每月租金15000元，合每天每平方米100元。尽管鼎好电子商城与中关村e世界在租金方面有约20倍的悬殊差距，但鼎好电子商城依旧吸引了多数商户。
记者了解到，鼎好电子商城的营业时间是早9点至晚9点，中关村e世界是早9点至晚6点半。中关村e世界很多商户表示，如果营业时间到9点，他们可以很从容地料理完自己的生意。“我们经常白天没生意，下午5点才开始有订单，6点多打包发货最忙时卖场就要关门了。我们有时候会继续干活，但保安一直站在旁边催促，我们也只好收工。”一位做相机批发的李先生说，“我们只与e世界签了一年的合同，明年我们不打算在这里了。我们可能选择其他商城租一个写字间，这样营业时间没有限制。卖场费用多、事情多，我们不想每天忙生意还要应付其他麻烦。”
在这个覆盖多家大型商场、电子卖场的黄金商圈内，像中关村e世界这样低廉的租金恐怕难找第二家。“我们就是看它租金便宜才过来的，但生意差到超乎我的想象。”销售数码相机的陈女士说，她是今年刚刚从鼎好电子商城搬到中关村e世界的，来了近5个月，销售量跌入谷底。
管理混乱吓退商户
“这几年市场越来越饱和，生意也越来越淡。当初在鼎好虽然租金高，但起码还有客流，现在搬到e世界，新客户很少，基本只做老客户勉强维持生意。”陈女士无奈地讲道，“在这里(中关村e世界)我每个月要交1500元的租金，比当初在鼎好少了近两倍，但我还是为费用问题头疼。”
陈女士透露，在她刚来中关村e世界的几个月中，市场部就向她收了培训费、工服、胸牌等费用。“一次下雨，我的工服湿了没有穿，市场方面就要罚我200元，我跟他们讲了半天，最终给了他们100元。虽然这些费用都不高，但项目太多、市场管理混乱。”陈女士说。
不仅商户日子难过，当初买下铺位、本想着做“二房东”稳赚不赔的业主们日子更难过。一方面由于顾客少，租金水平持续走低，另一方面每年5000多元的物业费又要吃掉大约三个月的租金。更让业主无法接受的是，近日市场部又开始征收每月每平方米10元的“综合管理费”，遭到业主们的集体抵制。
业主王女士告诉记者，当初她以60万元买下一块12平方米的铺位，去年铺位租金每月3900元，但商户反映生意萧条，没有再续租。今年王女士把租金降至1500元，但低廉的租金也难掩客流稀疏的困境，多数商户依旧不买账。
除了培训费、工服等费用外，记者从该卖场地下一层的市场部了解到，在e世界租赁的商户还需缴纳5000元的经营保障金。这笔经营保障金在商户合同期满的一年之后才退还给商户，市场部一位负责人告诉记者，有些电子产品在一年以后可能会出现问题需要保修，卖东西的商户走了但中关村e世界还在，这笔保障金就相当于帮他们做“善后”工作。该负责人说，“如果一年内没有人来找，这笔保障金就退给商户”。
产权分散 千家业主难调和
事实上，无论是提早闭店节约成本还是收取多项管理费用，中关村e世界都只扮演一个负责规划、服务、管理的第三方角色。因为其开发商北京科技园置业股份有限公司早在项目完成时就已将中关村e世界楼内的卖场、写字间分散出售。中关村e世界从地下一层到第四层卖场的产权分布在1800多个业主手中。
中关村e世界市场部总监告诉记者，去年之前，地下一层卖场由一个包租商承租。当时包租商租下了多家业主的铺位，然后将它们合并租赁。今年，该包租商没有再续租，此前租赁的商户就需要自己与业主洽谈。“有的商户需要与20多个业主达成一致才能完成较大面积的租赁，如果其中一个不同意，商户就无法再续租。”该总监说。
有商业地产业内人士表示，“卖商铺”这样的现象原本就违背市场规律。国际通行的惯例是，开发商在完成商铺、写字楼的开发建设后，应由统一的物业公司进行项目的运营和管理，寻求长期资金回报。出售商铺无论对开发商还是运营方而言，都是饮鸩止渴之计。
中关村e世界的问题就出在此处。
商铺转手获得一次性利益后，该卖场成为了“没人管的孩子”。这在卖场生意红火时还难以看出问题，但随着电子市场趋于饱和、电商企业在3C数码产品上频繁的价格战等原因，中关村e世界等电子卖场的生存状况一路下滑，租金的预期估值越来越低，产权分散带来的经营分散弊病也显露无遗。
记者了解到，由于产权分散，中关村e世界内仅三层卖场就有400多个业主，他们对如何运营、管理卖场的想法也无法统一。“我们正在试图与业主沟通，希望能集结更多铺位进行合并租赁。但由于这些业主分散在全国各地，有的甚至长期居住海外，我们几乎不可能把他们聚集在一起，所以让他们达成意见上的共识难度很大。”该总监坦言。
一位经营手机生意的李先生告诉记者，商城内商铺卖的东西都差不多，竞争日趋激烈。“以前我的店每天能卖掉20多台手机，现在基本每天只卖出1-3台，而且每台手机加上30-50元就出手，利润越来越薄。这样一来，我们当然不希望租金和市场好的时候一样。”李先生讲道。
据了解，此前包租商开的租赁价格较高，但卖场生意日趋冷淡，租约期满后，很多商户都希望压低租金。但业主作为“二房东”，并不了解卖场的经营情况，他们对租金的预期还停留在之前的价位。这样一来，商户与业主沟通不力，导致大量商户放弃商铺出逃。“一个业主谈不拢会造成连锁反应，其他业主也将把持高租金不放，这样越来越多的商户就离开了中关村e世界。”该总监说。
酝酿整体转型难言轻松
产权分散是中关村e世界与鼎好、海龙等电子商城最不同的地方，这也是中关村e世界转型过程中最大的难题。此前，鼎好、海龙已经压缩了部分商城面积，改为写字楼出租。鼎好策划部负责人告诉记者，鼎好在转型期间并没有出现太大压力，因为鼎好的卖场、写字楼产权基本都在自己手中。转型过程中，六层以上商户租约期满就不与之续租，这样卖场逐步清除改做写字间。
该负责人表示，在规划卖场时，鼎好会与厂商、经销商进行三方沟通交流，规划布局卖场。这样既可以避免过于严重的同质化竞争，也方便顾客进行选购。“我们一直维持在5%-8%的商铺空置率调节卖场，如果一段时间内某类电子产品有较大需求和活跃的市场，我们会腾出一块地方供它们做销售专区。”该负责人说。
“邻居”的成功转型，或许可以为中关村e世界带来些许经验。而事实上，中关村e世界也在酝酿通过引入不同业态来吸引消费者，并提升卖场的形象和档次。中关村e世界市场部负责人表示，今年年底，中关村e世界将引进肯德基、星巴克等配套业态，为卖场汇聚客流。
“未来我们将考虑多业态发展，通过其他消费吸引客流。”该负责人说，“对于地下一层，我们有引进3C电子卖场，比如苏宁、国美(微博)等的想法，但这与政府规划有一定出入。如果想法可以实行，业主们达到共识，我们将代表业主向政府提交业态调整申请。”
但与诸位邻居不同，产权不在手中的中关村e世界，在业态调整过程中难言轻松。记者走访发现，即便是在地下一层营业的20多家商户，近一半也在销售HTC、三星等同品牌手机且价格相当。分析人士认为，业主需要的是租金利益最大化，他们不会过多考虑卖场产品的规划、管理。这对于中关村e世界市场来说，一方面要谈拢业主，一方面要找到厂商、经销商，这两项工作都可能会出现很多问题。中关村e世界的产权分散问题不能有很好的解决策略和办法，想完成转型困难很大。
“一刀切”致使区域性问题出现
早在2009年，北京市海淀区人民政府就发布了《北京市海淀区人民政府关于加快推进中关村西区业态调整的通告》(以下简称《通告》)。《通告》中明确表示，除了不鼓励电子卖场外，商场、购物中心、餐饮等零售服务业态也不再鼓励在中关村区域内发展，而是提倡科研机构、技术企业、科技金融类企业入驻。
有分析人士认为，从政策颁布之时起，中关村一直在对其电子卖场等商业零售业态进行调整，甚至逐渐驱逐类似海龙、鼎好、e世界这样的电子卖场在此生存。“政策是希望中关村变成中国的硅谷，但事实上一刀切式的‘不鼓励’会让中关村面临很多问题。”该人士认为。
在北京商业经济学会秘书长赖阳看来，政府规划整体上是积极的，但产业发展需要点滴培养。“研发机构、技术企业等离不开产业体系和科技流通体系发展，研发企业的生存需要科技流通体系的支持。科技成果需要交易，只有交易存在，产品才有价值，研发企业才能掌握市场需求，把握发展方向。如果中关村只发展这些机构、企业虽然方便管理，但不利于把握市场和反馈。”赖阳说。
有业界人士认为，鼎好电子商城可以算是中关村商圈内转型较为成功的卖场之一。目前，鼎好电子商城一期六层以上全部改为写字楼，创新工场、国美网上商城、国际技术转移中心以及清华科技园都已进入，六层以下还保留着原有的电子卖场。
鼎好电子商城策划部负责人表示，鼎好对小卖场还是有需求，如果整个商场对租户设置的门槛太高，那就可能扼杀很多创新型的小商户、小企业，它们虽然资历低但从低端卖场做起，有可能就是下一个“京东商城”。电子卖场还可以为鼎好提供现阶段的市场数据、顾客需求等，这样更有利于鼎好与厂商、经销商联动为消费者服务。近阶段鼎好不会再有大的商业调整，它们会一直为这些创新、有竞争力的小成本企业提供发展的机会和空间。
专家观点
产权制约商场明确定位
北京市财贸职业学院院长 王成荣：
商业地产小产权分割成为既定事实，对于发展非常不利。如果产权分散，经营集中的话商业地产还可能成功。而中关村e世界产权分散、经营分散，如果业主方面不能达成一致集中经营，再好的商业设施，也将失去市场原有的价值。
中关村e世界的卖场不是临街店铺可以分散经营。卖场中小面积、独立、分散的商铺不成规模，商场将不能有清晰明确的定位，招商、规划等很多事情会有问题。中关村e世界需要引导业主，让他们融成整体集中利益。
可谋求区域业态缺口发展
北京商业经济学会秘书长 赖阳：
中关村e世界如果想朝3C卖场的方向发展，前景不会太好。3C卖场可能为e世界带来客流，但卖场给出的租金不会高，业主方面可能不会满意，第一道坎就难过。另外，3C卖场在中关村的发展很局限，中关村提供的市场环境是可以比价，而3C卖场明码实价，没有任何价格优势。
区域业态发展不一定每栋楼都一样，中关村e世界可以实行错位经营。区域发展除了主体业态，还需配套业态，中关村目前有很多业态缺口，中关村e世界可以重新定位，错位经营。
政府可以出台政策规范中小企业、引导中小企业发展。中关村需要科研机构、技术企业、科技金融类企业，还需要发展中介、经销推广、营销推广、广告策划、贸易服务等项目，中关村需要集聚这些形成一个商流、物流分离的交易集聚中心。另外，中关村如果大面积清除中低端业态，迫使它们另找区域发展，一旦发展形成规模将与中关村开展竞争。这样一来，中关村得天独厚的人才、市场、高新科技聚集等优势将渐渐流失。