金饽饽变成铁枷锁南京江北地王密洽合作开发

唐文祺　　房地产开发商在拿地之初的价格预期，通常是按两年后的市场情况判断。当市场向下调整时，原本被寄予厚望的“金饽饽”通常就变成了“枷锁”，是合纵连横还是断腕割爱——如今摆在浙江美达房产公司面前的，正是这样一道难题。　　起步于浙江杭州的美达房产，2007年与浙江宏强公司联手在南京以12.05亿元获得的象山路地块，曾创下当年南京土地拍卖最高单价纪录12129元/平方米，与起始价格3.35亿元相比溢价率260%，南京江北区域楼面地价随之也被提升。据南京市国土资源局2007年发布的公告，“江浦街道象山路西侧地块”容积率仅为0.4，属一类居住用地。　　不过，就是这块当年风光“出嫁”的地块，之后几年一直沉寂，迟迟未见动工迹象。直到今年4月，南京市浦口区环保局发布公告称，象山路地块将新建美达·九月森林项目，项目主要为包括了独立住宅、大庭院住宅、小庭院住宅以及水岸豪宅在内的低密度居住社区。项目总投资约27.6亿元。　　当业界以为“闲置地王”终于要启动之时，一位活跃于南京房地产市场的中介人士告诉《第一财经日报》，美达房产正与其他开发商密洽合作开发。“按照规定，这幅地块的所有土地款必须在今年8月底缴清。”这一期限对美达房产来说已是迫在眉睫。　　让人颇为费解的是，为什么一幅在2007年拍下的地块，最终缴款期限却定在了3年之后？“可能牵涉到规划问题。”上述中介人士称，在地块出让合同约定开工时间前，美达房产向地方政府申请延期开工，主要原因是受2008年经济危机影响，企业资金运转出现问题。“这一要求最终也得以批准了，一方面这块土地的成交地价高于同年度其他地块，另一方面也符合2008年经济危机时期保持房地产市场稳定健康发展的政策规定。”根据市场信息，象山路地块实际上还牵涉到邻近一幅小型地块的“重组”问题。“土地款其实已经付了大半了，但剩余部分开发商希冀通过寻找合作伙伴共同来参与。”　　当地媒体报道称，象山路地块最近“现场未见开工迹象”。知情人士称，该地块近期履行了开工前相关手续。　　不过，当本报记者采访美达房产南京公司时，对方则称：“目前并未就这一地块在外寻找合作方。”此外，作为关注焦点的开工话题，记者得到的答复是“已经开工了”，至于开工日期，对方却未回答。　　当前毗邻象山路地块的住宅项目，当数金盛田房产公司开发的香山湖1号。这个以联排别墅为主打的楼盘销售均价为12000元/平方米。而美达房产在当年获得的楼面地价，便已高达12129元/平方米。　　这或许是造成开发商许久未敢开工的原因之一。当“面粉贵过面包”时，成本倒挂便摆上了台面。“正因为此，美达房产才另辟蹊径，以加诸砝码的方式降低用地成本。”根据这位中介人士介绍，如果重组成功的话，平摊下来的楼面地价将会低于之前的公开购地成本。“如此才能顺利吸引到合作方进来。”　　对闲置土地的政策严控势头，今年可谓步步紧逼。就在近日，国土资源部对外公布了3~7月进行的房地产专项整治结果，此次活动共清理出闲置土地2815宗，计16.95万亩。在全国房地产违法违规用地宗数和面积中，分别占比91.69%和90%。国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，闲置土地已成为房地产用地违法违规的主要问题。　　今年以来，南京市国土局相继发布了多次“收地令”。2月，招商地产和九龙仓集团联合获取的仙林地块被予以回收；3月，南京花神商业广场经营管理公司在年初刚刚竞得的商业用地，被收回土地使用权；最近的一次，则是由南京荣盛置业有限公司在2007年获得的仙林新区C2地块。在地块回收过程中，开发商被没收定金合计逾3亿元。