城市综合体的赚钱之道

“由于国内目前还无法实现国外那种基金（养老、保险等基金）持有商业地产的模式，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,REITs）在国内尚未普及，采取租售结合的经营方式，是当前最实际的办法。”　　从商业模式上看，城市综合体是可以同时满足开发商卖房挣钱和“占有”升值不动产双重欲望的佳品。当然，它的前提必须是，开发商在建造和营运城市综合体的过程中恪守独属于这一地产形态的客观规律。　　租售结合 平衡资金　　浙江华庭股份有限公司（下称华庭股份）很早就迈出了进军城市综合体的第一步。“我们从1999年就开始关注城市综合体，那时的国内房地产行业才刚刚接触到这个陌生的概念。”公司董事长李新海对《浙商》记者说。　　在此之后，华庭股份就开始了真正的实践和探索。2000年底，公司通过招拍挂程序，在浙江嘉兴拿下了一块53亩的土地，用于开发城市综合体。　　地处嘉兴市建国路的该地块偏近狭长，李新海给项目取了个名字，叫做“建国路华庭街”。“首尾相距恰好是1华里，所以当时还拟了一句‘百年建国路 一里华庭街’的广告文案。”　　从华庭街地块周围区域看，有众多的老字号分布；华庭街所在的建国路在历史上就是嘉兴最繁华的商业中心、文化中心，被称为“北大街”，虽然现代商业的发展逐步西移，但其商业黄金中心地段的概念仍在嘉兴市民和周边地区市民心目中保留着重要的地位。　　经过3年多的开发建设，华庭街于2003年12月正式开街。虽然称之为“街”，但它却囊括了大型卖场、餐饮、服饰城、电影院、写字楼及停车场等多种业态。“几乎就是以城市综合体的标准去建造的，唯一的不同，就是这个项目中，我们没有建造任何的住宅。”李新海说。　　据其介绍，项目总投入为5.3亿元，为了保证建设资金充裕，李新海选择将华庭街的外商铺（即沿街铺面）以及写字楼出售，而保留了以大型卖场、服饰城为主的内商铺，用以出租。　　“内商铺必须保持产权统一，因为牵涉到水电等公共设施，一旦分割出售给小业主，将纠纷不断。所以我们通过签订二十年长期合同等形式，引进了好又多超市等一批商家。”李新海说，“而当时通过出售部分物业回笼的资金达5亿元，基本做到了资金平衡。‘卖一半、留一半’，这是中型企业开发城市综合体的主要操作方式。”　　李新海所指的中型企业，意指既没有登陆资本市场、也没有私募性质的商业地产资金支持、仅凭借自有资金和银行贷款的中小开发商。“城市综合体是资本密集型产业，钱不啻于它的血液。由于国内目前还无法实现国外那种基金（养老、保险等基金）持有商业地产的模式，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,REITs）在国内尚未普及，采取租售结合的经营方式，是当前最实际的办法。”　　复制模板 捆绑上市　　事实上，遑论中小企业，一线城市综合体开发商，采取的也多是租售结合的模式。以杭州华润万象城为例，其商业、写字楼以及酒店等业态的建设资金很大程度上需仰仗其高端住宅——乐府的热销。而被称为杭州城市综合体标杆的世贸丽晶城欧美中心（EAC），亦是如此。　　“每个城市综合体都需要有自己的灵魂，否则，空有一堆建筑，与搭积木无异。” 浙江大学房地产研究中心研究员利鸣俊对《浙商》记者表示。顺延这个逻辑，住宅产品——更准确地说是销售物业——可谓是“灵魂”，是这个上层建筑的经济基础。　　从现有的经验来看，城市综合体在区域内需要在定位上有错位，也就是“灵魂”差异化，这种错位可以体现在服务对象上，也可以是销售商品上，甚至是一种经营方式或者经营理念的错位。　　例如欧美中心，就是在以商务写字楼为主要功能，酒店、商业为附属的理念下所营造的综合体项目。特别值得一提的是，在写字楼招商方面，欧美中心在两年前与全球最大的办公室外包提供商Regus签约，引入了服务式办公的理念。入驻EAC的业主，如果需要从事海外市场办公、调研等商务活动，在欧美中心就可以购买Regus服务，实现全球高效商务平台。世界500强企业中有一半是Regus客户，这些公司在进入新市场的时候，Regus都是他们的首选。也正是因此，目前欧美中心 Regus的客户有60%为外国公司，70%的租期在一年以上，且主要为金融、咨询、贸易、服务等第三产业公司。“世界500强公司的入驻，提升了写字楼整体的格调，故而17.6元/平方米/天的杭州最高租金价格，理当名至实归。”利鸣俊说。　　与之稍有不同的是，华润万象城和万达广场则将运营侧重于商业和商场形态，而此外，还有以酒店为主要业态的上海商城、以旅游为主的开元旅业综合体。此间稍嫌例外的是，华联置业的模式是用低租金汇聚人气，以商铺等商业地产预热整个综合体的模式，从而带动住宅产品和写字楼价格的攀高。“这更加考验开发商的资金实力，以及前期不赚钱甚至亏钱的胆魄。”　　一个值得注意的现象是，无论是华润、万达这样的先入者，还是绿城、华庭这样的后起之秀，在历时良久成功打造出首个范例之后，都迫不及待地在全国各地寻觅可供拷贝复制自身成功模式的良机。据《浙商》记者了解，其中起步于深圳的华润，就在杭州、珠海、合肥、沈阳等二线城市陆续拿地，开始了其全国战略布局。万达则在更早的时候，就开始抢滩厦门、无锡、长沙等地，其触角甚至延伸到了襄樊这样的三线城市。而绿城则将自己的势力根植于浙江省内，除省会城市杭州外，绍兴、温州、台州以及千岛湖等地，8个城市综合体项目已然崛起，步向全国市场亦是指日可期。　　“在二、三线的一些城市，政府为了引进城市综合体项目，往往会开出诱人的拿地政策，吸引开发商进驻。”利鸣俊说，“由于城市综合体建设规模一般都在二三十万平方米及以上，又相对具有较强的复制性，成为众多追求一定规模的企业快速壮大的捷径。”　　“因持有性物业源源不断的现金流备受投资者看好，所以在多个城市复制自身的城市综合体样本将可以把麾下的城市综合体集体捆绑，在海外资本市场上市。这对于房地产投资信托基金缺位的中国企业，将是一个新的变现盈利的手段。”李新海说。