大家说法楼市未来怎么走

最近 商业地产又成了“香饽饽”　　大连万达集团长春房地产有限公司副总经理 刘淼　　“调控最重要的是影响了购房者的信心。”在大连万达集团长春房地产有限公司副总经理刘淼眼里，千金不换的是购房者对产品的信心。　　“稀稀拉拉！”刘淼这样形容最低谷时售楼处的情景，“客人三三两两，无论从来访量、还是
成交量都下降了，最低的时候下降了60%。”虽然调控是针对普通住宅，但是同样波及到了商业地产。　　但最近一个月，久违的购房者又回来了，“商业地产又成了‘香饽饽’”，销售提高了2倍，甚至达到了最好时期的80%。“目前万达广场已经属于尾盘了，上两周还剩下50多套房源，很快就剩下十几套了，相信如果新开盘的商业地产项目，情况一定会更好。”刘淼说。　　对商业地产 投资者先观望后出手为何出现先观望后出手的情况，刘淼认为，“二套房首付提高、利率增加”、“认房又认贷”等政策的强势冲击下，长春房地产市场出现了观望氛围，商业地产项目也不同程度地受到观望情绪的影响。　　“从政策层面上说，新政对于商业地产的影响并不太大，但市场的观望情绪却影响着商业地产的销售。”刘淼说，一些投资者开始观望。投资性购房及购房心态受到打压，势必影响市场成交。不过随着几个月的观望和市场的发展，加上投资者对市场的几个月分析，商业地产的投资开始逐渐回归正常。　　新政 让投资者更理性投资者观望、出手等反复的情况出现，主要是因为作为普通老百姓，投资渠道过于狭窄导致的。刘淼分析：“随着物价的上涨，货币的价值也正在逐步下滑，如何让手中持有的货币不贬值，对于普通市民来说，投资不动产是最合理的方式。”目前，投资不动产是最稳定、最有效、最长久的投资手法。　　在刘淼看来，国家出台的调控还有一个更重要的意义，就是让投资者学会了投资。调控三个月之后，虽然项目最终的销售成绩不错，从客户购铺的态度来看，已经理性了不少。如此看来，调控不仅规范了市场，更让投资者收敛了短期获取暴利的心态，一定程度上让投资者的心态更加平和，理性分析市场，学习如何投资，这也是一个不错的意外收获。　　刚性需求大 房价不会降　　吉林省建设集团吉兴房地产开发有限公司销售部经理 曹阳　　这一轮“史上最严厉”的调控政策，出台已满百日，政策对一线城市的房价、成交量都有极大的影响。长春作为二线城市，新政的影响也有所显现，赠送面积、减房款等优惠打折活动也屡见不鲜。之前，网络又有传言“楼市调控政策下半年要松动”，更是加重了楼市的迷雾。下半年，长春楼市将集中放量，有人选择等待房价回落，有人认为应该出手买房。针对长春市场的情况，新政百日的节点，房价会有怎样的变化？　　新政下，购房者等待房价大幅下降，一线城市的购房者或许有些安慰，而二、三线城市的房价不降反升，“虽然没有大幅上升，但是涨价也是目前长春的趋势。”曹阳说。　　分析原因，曹阳认为，土地成本占了所有开发成本的50%，土地价格高，建安成本也在涨，开发商加上适当的利润空间，房价自然就高了；城市化进程的加快，导致了需求的增加；城市扩大化，城市外围还有很多可开发利用的土地；从全国看来，长春房价还有上升空间。　　政策刚出台时，购房者观望情绪浓厚，开发商为了试探市场，会少许推出优惠打折活动，但是，长春市场的刚性需求占到70%，
卖家也正是看到这一潜力，认为观望情绪会适时消退，所以，长春房价不会下降。　　品质、地段、心态很重要曹阳建议选择品质好、地段佳的楼盘，以增强房子的抗跌性。　　购房者也不要盲从，要根据自己的实际情况量力而行。　　买房要趁早 量力而行很重要　　吉林省俊业置地有限公司营销总监 滕卫兵　　新政百日，长春出现了大量的观望者，试图在楼盘集中上市之期，抓住政策带来的惠民影响，觅得一个物美价廉的居所。客观地讲，地价降了，房价在涨；炒家少了，刚需更强。这样的大环境，百姓难免对房价有期许，但实际上，纵观新政出台后的三个多月，虽然买房交投投资那么活跃，但价格也从未出现过任何松动迹象。　　步入换房高峰 中户型更吃香滕卫兵认为，入住长春第一批高档住宅的人群，如太阳世纪居、威尼斯花园等，正逐渐进入换房期，这些人在改善性需求人群中占相当一部分比例。目前，长春房地产市场正趋于成熟，产品品类十分丰富，能最大地满足这些人的需求。而且，这一人群并不缺钱，因此受市场波动的影响很小，其购房需求很强烈。　　“同时，从近期市场成交量数据分析还可以看到，市场上‘中’户型更吃香，即90平方米~120平方米的户型，虽然购买人群的数量没改变，但是比例却在上升。”滕卫兵在分析目前市场状况时表示。　　不要试图抄底 该出手时就出手滕卫兵给购房者提出了建议，有意愿购房的人越早出手越好。长春的楼市不像其他大城市有泡沫，因此房价还会继续上行。同时，从长春近几年的GDP数据来看，一直处于上涨状态，在这种经济高速发展的情况下，房价不会松动。因此，建议有购房意愿的人不要犹豫，不要试图抄底，最好根据个人需要，及时购买。　　本组稿件“新政百天”平面论坛报道组“新政百天”调查问卷结果出炉　　超七成人认为　　调控效果离预期有点远　　新政百天已过，楼市各方依然在经历被称为“史上最严厉”的政府调控。　　从官方和调查机构公布的相关数据来看，4月新政出台，5月楼市转向，一线城市成交量出现环比下跌，二三线城市也难以独善其身。6月，楼市里开始出现各种优惠和打折等隐性降价措施。7月份，各方所说的观望情绪更加浓重，开发商和购房者的博弈进入关键期。对于这场楼市新政，百天之后购房者如何看待，他们对调控的效果是否满意？近日，本报进行了为期6天的“新政百天”问卷调查，截止到28日，共回收有效问卷1000余份。从调查结果来看，75%的人群觉得调控效果离预期的距离较远。　　75%调控效果低于预期　　从回收的调查问卷来看，大部分购房者目前对新政效果评价不高。在调控效果满意度上，很满意的只有20%，而六成以上的被调查者不满意。75%的人群觉得调控效果离预期的距离远，认为超过预期或者达到预期的只占25%。对于4月份开始的一系列调控政策，只有10%的读者认为非常全面到位，可以起到调控效力，20%的人认为太过严厉，误伤了合理需求，尤其是信贷政策对改善性需求的遏制。但是30%的人认为，新政不够猛烈，期待更多新政出台。不过55%的被调查者却认为，新政“没什么意义，治标不治本”。　　60%新政对长春房价影响不大　　被调查者对于长春房价的评价不一，认为房价不高的占45%，认为房价高的为50%，这五成人群认为房价超过其承受能力，更多情况下是“动用全家资金”买一套房。5%的读者认为长春房价低，跟一线城市有差别。60%的被调查者认为，新政对长春房价没有大的影响，觉得长春非一线城市，也非“政策打击”城市。假设房价下跌，60%的被调查者认为开发商不会直接降价，而会采用变相降价方式。5%的人认为会下调10%~20%，35%的人认为会下降10%。在对房价走势的预测上，只有15%的人认为会下跌，认为平稳的为25%，60%的人认为房价会继续上涨。　　本报记者 刘娟 张科峰