业界聚焦广州限价房 能否扮演定价“风向标”？

对平抑广州房价作用大吗　　根据广州市国土房管局的数据，今年全市一手住宅均价回调至9766元/平方米，相当于去年9月的均价水平。这一切是否是限价房的功劳呢？政府对此予以了肯定，认为限价房切实稳定了商品住房价格，消减房地产市场潜在风险，有效防止了房价大起大落。尤其是对抑制周边商品住房项目的过快增长起到立竿见影的效果，对开发企业理性定价起到了“风向标”的作用。　　坊间关于限价房对房价的作用则分为两种看法。有意购房的陈小姐认为，限价房是使他们这类所谓的“夹心阶层”对房价的预期有所调低，可能因此抑制了整个房价上涨。另外一种观点则是，整体楼价走向与限价房的关联性不是很大。华南理工大学房地产研究所所长王幼松教授认为，在广州房价上涨较快的时候，限价房的价格优势比较明显；但等到它正式推出的时候，广州整体楼市已现低迷，房价上涨已得到抑制，在这种时候限价房抑制房价的有效作用事实上并未真正发挥出来。但值得肯定的是，限价房正式推出并签约后，肯定对广州市一手住宅的均价有拉低的作用。　　供应量1.5万套多还是少　　根据此前的计划，广州市今年预计将推出1.5万套的限价房。据介绍，正常情况下广州市平均每年的供应量约为8～9万套，也就是说限价房所占的比例约为20%。　　但在开年之初，首个限价房项目就从原本的储备了5倍客户源的热闹变成了弃购200多套的尴尬。到底，原本预计推出的1.5万套的量，是多了还是少了，也成为讨论的一个焦点。　　广州市国土房管局有关人士认为，今年1月的
成交量只有35万平方米，只相当于以往正常月度成交量的一半，在此市场低迷气氛下，限价房的销售受到一定程度影响。　　广州市同创卓越房地产总经理赵卓文认为，政府一下子推出超过市场供应20%的限价房量，过猛了，冲击了房地产市场。买得起限价房的人的支付能力，如果购买商品房也没太大的问题。因此，在限价房这一新生事物与传统的商品房价差不大的情况下，原本限价房的购房群体就会再度往商品房倾斜，造成限价房不好卖。他认为，限价房的量应控制在年供应量的5%左右比较合适。　　是否应在中心城区供应　　目前广州已推出的限价房地布点金沙洲、开发区、番禺、花都区4个区域。购房者认为，购买这些区域主要是要等待未来周边配套的成熟，目前上下班通勤等都不是很方便。而且，目前广州市限价房的销售对象是首次置业者，这部分人群多数还要考虑落户、小孩上学等问题。因此，他们在与政府进行网上交流时也提出，如果再推限价房项目，是否能考虑在中心城区也进行供应。　　对此，专家和业界的
意见都比较一致，只要将相关配套逐步完善，目前政府在周边区域供应限价房是合理的，如在中心城区布点限价房反而不是很现实。中心城区的土地比较稀缺，很难找到合适限价房的供应地。黎文江指出，政府推出限价房是通过让出部分地价的方式进行，而按照国家的要求，每年土地收益的10%要用于廉租房的建设。而目前，申请限价房的多数是年轻力壮的单身人士。因此，与其在中心城市建限价房让出地价给年轻力壮的人，不如将地价款更好的用于廉租房等保障型住房的建设。　　应先建需求库再定供应量　　据了解，由于是全国最早探索发展限价房的城市，广州在2006年下半年着手公开出让限价房用地时，国家关于限价房政策只有较模糊的雏形，限价房的性质、发展方向、操作办法甚至基本思路都未形成，国内有关城市也未实际开展，既无具体政策可依、又无先例可循，无论在认识和实践上均处于摸索阶段。　　包括广州限价房的需求量到底有多少，都要通过真正推出限价房销售的反映进行摸底。　　但现在随着限价房政策的逐步完善。赵卓文建议，为保证限价房政策的连续性，政府应该在限价房需求方向建立一个资料库。每年都进行一次预购限价房的申报，根据当年的申报量来确定下年的供应量和供应板块，这样才不会造成弃购等现象。　　应适当减慢今年销售速度　　日前，保利西子湾作为首个限价房项目正式发售后，没出现此前预计的抢购场面，反而有200多套的弃购。万科新里程作为第二个限价房项目，申报户数为1000多人。这些情况，使人们对今年限价房推出1.5万套是否能全部消化，感到不是很乐观。　　业内人士建议，应适当减慢今年限价房的销售速度，因为在楼市低迷的情况下，限价房推出所能起到的缓解需求和抑制房价的作用都被打折。此外，如果在楼市不景气的时候推出太多限价房，可能会加速崩盘。楼市如果出现大幅的下降，已购房的人会觉得资产缩水，而引起断供等不利的现象。　　因此建议先将今年计划推出的1万套左右先消化完，待楼市需要调节时再加推起到有效的平抑作用。　　应扩大销售对象进行消化　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，目前限价房的购房群体，并不如想象中对房子的需求很急迫。在保利西子湾申购人中，有6成左右是单身人士，有4成左右是30岁以下的单身人士。新里程的申购人又有62%左右是单身的。两次数据都比较吻合，而未结婚的单身人群的购房需求并不是很急迫。这部分购房者可能抱着符合条件就试试、可有可无的心理，如果有机会能选到心水房就购买，如不能就放弃。　　另一方面，在广州工作并交了8年甚至10年税收的、对房子有较迫切需求的人，却可能因为没有户籍而不能买限价房是不大公平的。因此，销售对象最好能进行适当的调整。　　目前广州市限价房的推出量也有必要通过扩大销售对象进行消化。