中服地块暗战或成就百亿地王

官方表态抬高门槛的原因是要求中服地块未来要“自持”经营　　中服地块背景资料 　　　中服地块位于朝阳区东三环，具体四至范围是：东至电视台中路；南至NE19-1b地块和中服大厦；西至东三环中路；北至铁道部印刷厂南侧路。此次规划建筑用地面积48749.64平方米，代征地面积12971.26平方米，规划建筑控制面积规模≤327000平方米。　　截至昨天，距离中服地块的竞价起始时间还有整整20天，有消息称已有开发商购买了标书。晨报记者从北京市土地储备中心网站上看到，该地块的竞价起始价为50亿元，业内普遍的预测成交价都应在百亿元以上，但最终中服地块是否能成就“百亿地王”，还要看在这场拿地争夺战上是否会上演群雄逐鹿的场面。　　晨报记者调查发现，众多开发商对这一地块的期待各不相同。如今谈“地”色变，被锁定的准得主们各自心里都捏着一把算盘。　　记者调查　　“中服之争”暗潮涌动　　开发商们多数谈“地”色变。事实上，并非中服地块这一“双料”地王失去魅力，而是同时具备注册资本不少于30亿元人民币的一级开发资质的地产企业、并有注册资本不少于50亿元人民币的金融机构组成的联合共同体竞标这样条件的地产企业凤毛麟角，而今有实力的开发商心里算盘各有不同，表面看似平静而简单的中服拿地事件背后，是各家争主的私下备战。　　具有注册资本不少于30亿元人民币的一级开发资质这一条件的开发商，首先让人想到万科、保利、远洋、中粮、中信、北京首开等一线开发企业，而上述企业能刚好捆绑金融机构组成的联合共同体的企业，恰恰是远洋地产，这不仅让业内猜测，远洋地产或许能侥幸底价摘牌。虽然远洋地产就拿地事件的采访表示要提前预约，但已有消息爆出远洋地产人士称公司为拿中服地块在做准备，会参与竞标。　　认定远洋地产最有可能捧回中服地块不是没有道理。从中服地块挂牌出让的时间点上看，挂牌竞价起始时间为2010年2月22日9：00起，挂牌竞价截止时间为2010年3月8日15：00止。这期间刚好还遇到春节长假。有经验的业内人士分析认为，这短短的时间内办好为拿此地块设置条件的所有批文，可能性微乎其微。因此另一种假设浮出水面，就是或许政府会降低中服地块竞标人的准入门槛。为此，一直关注中服地块的SOHO中国董事长潘石屹首先表态说：“按条件看，只有一家合格的竞标方能参与竞标，也有失拍卖的公平性。”　　中服地块揭标的那一天，会不会真是因只有一家开发商参标而侥幸“低价”摘牌呢？就在人们疑惑之时，有媒体爆出是从北京市整理土地储备中心发出的消息，在挂牌不到一周的时间已有开发企业购买中服地块挂牌文件。随后，晨报记者也就中服地块采访了北京市整理土地储备中心副主任叶向东，他说：“这块地还刚挂出来，有多少家开发商会竞标还说不好，时间还长还要往后看。中服地块的竞标人条件之所以这样设定，事实上是为了配合朝阳区政府和CBD管委会规划的区域功能定位而考虑的。至今，我们还没有接到任何一家企业提交关于中服地块竞标条件的异议，因此不存在更改竞标条件的可能。”叶向东透露，从他们得到的反馈来看，只能说开发商们还是比较踊跃，其他不便评价。　　北京中原三级市场研究部认为，不排除拍卖日之前，有机构组成符合条件项目公司的可能，相比2009年成交的地块，中服地块从面积及位置来说，楼面价突破3万将成为必然。“
暗战”之后，这一地块的最终成交价肯定突破100亿并有望达到120亿。　　各家之言　　中服地块位于朝阳区东三环，被业内称为“CBD核心区最后一块宝地”，其入市时间也一推再推，包括SOHO中国、远洋地产在内的诸多地产商早就垂涎三尺。如今新地王上市，各家如何盘算？晨报记者第一时间采访了几家重磅开发商。　　低调首开：即使参与也就是报名看看　　虽然首开集团是知名的实力开发企业。但北京首开仁信置业有限公司副总经理李捷在与记者通话时，首先谦虚地说他们公司在北京还只能算是二线的开发企业。李捷个人表示：“我认为中服地块是无法复制的，未来的产品要能与国贸抗衡才物有所值。这样的大项目，通过金融机构引入基金操作是最稳妥的方式。我个人觉得首开竞标的可能性不大，即使参与也就是报名学习一下。”采访结尾，李捷还特别强调了这只是他的个人判断。　　保利缄默：不方便回答　　1月13日，保利地产发布的公告显示，仅2009年12月一月，保利地产用于土地拍卖的资金就高达92亿元。据不完全统计，在2009年全年的土地抢夺战中，保利地产累计投入的资金已高达400亿之巨。即使在方兴地产拿下广渠路15号的拍卖会现场，依旧也能看到保利地产的身影。对于横空出世的中服地块，保利地产方面又是作何考虑？　　接到晨报记者发出的采访提纲。保利地产隔天的回复是：“实在抱歉。采访提纲涉及的问题我们不方便回答。”在拿地战场上高调的保利地产，对媒体的关注选择了缄默。　　万科声明：不参与这块地竞标　　作为地产圈中的带头大哥，这次的中服地块关注企业中也排上了万科的名字，原因之一就是有实力。拿中服地块是真是伪？北京万科企业有限公司营销总监肖劲笑言：“我们不参与这块地竞标。中服地块是商业用地，这类产品本身不是万科的特长。”而为了配合记者的采访，作为开发商之一的肖劲也预测了一下中服地块的成交价格应该在100亿元人民币以上。　　SOHO中国表态：现在还不能透露“底牌”　　SOHO中国董事长潘石屹是第一个站出来声讨中服地块门槛苛刻的人，从另一侧面也反映出潘石屹对获得这一地块的渴望程度之高。眼看着准入门槛难进、申请时间不够，记者拨通潘石屹的电话，想请他预测一下即将“擦肩而过”的中服地块的合理成交价，结果得到地回复是：“这个价格我现在还不能告诉你。或许我还有机会参标呢，现在说了不是露了‘底牌’吗？”潘石屹表示，自己希望对竞标人的范围再放宽些，不单是为了自己企业，也是能让更多的开发商有个竞争的机会。“但别让设置的条件只能让一家企业合格，至少也要两三家，否则也就失去了拍卖的意义。”潘石屹乐观地认为，中服地块的竞标人门槛不排除有放宽的可能。　　■官方表态　　中服地块　　要“自持”经营　　竞买人要符合“金融机构与房地产企业组成的联合体，其中：金融机构应为由中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币”的条件，在北京土地出让执行招拍挂以来还是首次，北京市整理土地储备中心副主任叶向东透露，这样因为中服地块对开发企业本身的门槛高外，另一个原因是要求中服地块的竞标人未来要“自持”经营，这意味着开发商未来只能出租而不能出售，金融机构的介入也是最好的资金来源保障。　　■楼市快评　　当开发商遭遇　　提高“首付”　　北京广渠路15号地王在“规划门”之后使出了延工期的“杀手锏”、顺义地王拍下之后则被退地，加上近日来被众多开发商紧盯却不知如何下手的CBD中服地块……看来这副地王乱象，还将继续愈演愈烈。　　开发商手里有钱花不出去的心急样儿，不由得让我想起了与老百姓有点钱就想凑足首付买房的做法多少有点异曲同工之处。或许正像开发商常常挂在嘴上的“刚性需求”，有钱的人越多了，买房的人就越多；如今有钱的开发商多了，买地的开发商就越多，这或许是地价屡屡飙升的根本。　　本周，顺义地王被收回。有经验的人士分析说，不付清土地出让金的核心可能是开发商的贷款没有按时办下来。这样看来，中服地块提高购买门槛是件好事。就像为了抑制炒房，而出台了“二套房贷”政策，也让开发商们在拿地这件事情上保持头脑冷静。但究竟是统一太高拿地门槛，还是因地制宜采取阶级政策而不失公信力，或许是政策需要斟酌的问题。王丽娅