开发商新一轮圈地运动开始上演

4月份以来，各地土地流标率明显降低，开始出现高溢价土地，北京、上海、深圳、天津、重庆、杭州……均出现溢价成交土地；金地、绿地、保利、龙湖、富力等大开发商频现土地交易市场，并连连有所斩获。去年，多家房企资金链紧张，楼盘降价的消息更是不断，如今开发商又开始大量买地，如此快的角色转换背后说明了什么？开发商拿地增加，是不是房地产市场转暖的征兆？　　嘉宾　　重庆浦辉房地产开发有限公司营销总监 刘震　　重庆嘉发实业有限公司总经理助理 刘蜀东　　重庆康维投资顾问有限公司常务副总 陈华睿　　重庆容磁企业管理咨询有限公司总经理 王雪松　　A　　拿地为了生存　　主持人：去年，多家房企爆出资金链紧张，楼盘降价的消息更是不断，如今开发商又开始大量买地，如此快的角色转换背后说明了什么？　　王雪松：从现在来看，这波买地热潮反映了开发商的恐慌，今年春节以来的小阳春让那些品牌企业得到了大量的现金流，他们必须要购置生产资料(土地)。有了钱总得要用。促使这些开发商买地的动机不是地价很便宜，或者是现在情况很好，却是为了要活下去，这一轮买地是开发商自己的刚性需求激发起来的。　　刘震：我与王总的观点相似，开发商其实就是在房、钱、地当中转换，去年房比较多，但钱比较少，很少拿地。但今年以来，全国土地销售增长17%，但开工增长只有4%，土地的买卖已经持续6个月大幅下降，这时候开发商要进行调整。我觉得这背后说明了三者的关系已经产生了变化，以重庆为例，从去年9月份到今年4月，开工量比较大，土地库存下降。同时，今年年初的时候，重庆各银行贷款的口子放开了，从这个角度讲，开发商的钱拿得多了，下一步要开发肯定要拿地。　　陈华睿：从今年1到4月份的情况来看，开发商开始陆续关注地块，拿地块，这也是为了维持企业可持续发展的正常表现。　　刘蜀东：现在地块
成交量比较多的情况，实际上也是当地开发商延续生产的过程，去年嘉发也拿了地，因为我们之前拿的地块已经开发完了，为了以后要发展，必须得拿地。　　行业回暖尚早　　主持人：当前，全国范围内都出现开发商积极拿地的情况，他们的动机何在？开发商拿地增加，是不是房地产市场全面转暖的征兆？　　陈华睿：行业转暖迹象，我觉得根本没有，今年春交会的交易量给我们打了强心针，看到了希望，但只看到了交易环节，相关配套环节还没有起来，开发量、投资量、开发商的投资信心指数都还没有起来，如果今年秋交会的成交量再次放大，开发商原来手上有存货的基本上出得差不多，这时候我们再来观察重庆房地产是否又进入到开始拿地进行第二轮再生产的过程，这时候再来判断是否回暖。　　刘震：判断行业好坏，我认为可以分成四步：第一步是交易量的回升，第二步是交易价格的回升以及上涨，第三步是开工量上涨，第四步才是土地的好运。今年1-4月份，主城销售量将近480万平方米，但1-4月份开工量少了130万平方米。价格上去了，销售量上去了，开工量还减少，那么就土地交易来说根本还谈不上，还没有到土地交易这块，现在重庆实际上还处在开工量有待回升的时候，开工量一起来之后，地块储备紧张，才会有下一步土地交易量的上升，所以，土地市场回暖还有待时日。　　刘蜀东：前几年有很多外地开发商来重庆购地，现在基本上都停了，在重庆这个市场上，还是属于观望的态度。重庆市场跟外地不一样，在沿海发展得很好的情况下，在重庆不一定发展得很好，在重庆发展得很好，在外地也不一定发展得很好，就是说地形地貌很有特性。就重庆而言，现在成交的土地都是边角料，市场是否回暖，关键还是要看大开发商、大地块的动向。　　C　　发展更需理性　　主持人：从大家的观点来看，重庆楼市目前还处于复苏阶段，那未来的趋势如何？　　刘震：现在重庆主城各区的格局轮廓非常分明，除了五大商业副中心以外，在其他的大地块搞商业街是否可能？基本是不可能的，就是说现在的基本格局已经形成了，在格局形成之后怎么发展，还有很大的空间。从农民变成市民，除了房子从10平米到了30平方米，还需要购物、交通，大量的城市配套还没有起来，开发商就可以满足城市中对于非住宅的需求，这就是房地产的横向化发展到纵向化发展。因此，从房地产开发来讲，还是大有可为。　　刘蜀东：我不太关心数字，因为我觉得数字是已经发生的事情了，我对未来更关注。　　陈华睿：我们把重庆土地市场定位为复苏，说明了政府、开发商、购房者对房地产市场有一些自己判断的价值和标准，这是一个很好的现象，现在政府推地不是想卖多少钱就卖多少钱，开发商拿地也不是有钱了就随便拿，消费者买房的时候也会看，如果地块的配套不成熟，他是不会买房的。　　王雪松：房地产的市场结构一定是扁平化的，重庆再过两年就会很明显。大开发公司有足够的土地储备，全国排名前20名的，任何一个公司都有两年开发的土地储备量，两年时间里，它可以找准机会再下手拿地，而且下次是圈那些比较成熟的地块。所以，小地块就基本没有公司竞争。这也是市场洗牌的过程，看在这个过程中谁的底气更足，谁的定力更足，那就可以在这当中操纵别人。　　记者 吴神忠 叶林