亿城艰难转型被疑贱卖资产难阻业绩大幅下滑

4月28日，随着亿城投资集团股份有限公司(以下简称“亿城”)第六届董事会第十一次会议决议公告的发布，亿城向金融平台的转型正式告一段落。但值得注意的是，此次亿城的转型并不被业界看好，频繁售卖资产的亿城更是令业界生疑。因此，对于新任大股东海航资本来说，亿城之后的路将怎样走，还有待考量。截至4月28日收盘，亿城股价跌至3.2元/股，较海航资本2013年9月12日进驻时的4 .13元/股，跌幅达22.5%。西海龙湖被疑“贱卖”4月10日，亿城发布公告称，4月8日，公司接到北交所通知，截至挂牌公告期满，公司在北交所挂牌的西海龙湖65%股权项目征得符合条件的意向受让方一家，为北京大德盛世投资管理中心(有限合伙)(以下简称“大德盛世”)。大德盛世的拟受让价格为挂牌底价8.19亿元。这样的成交价格饱受各界质疑，有投资者表示，参考其周边地块楼面地价，西海龙湖估算价值就可超百亿元。据了解，西海龙湖的主要资产为燕西华府青龙湖项目。资料显示，该项目位于北京市丰台区王佐镇，建筑面积约58 .81万平方米(含两限房约5.6万平方米)，属于高端别墅项目。项目已完工面积约1万平方米，在施面积约为28.6万平方米。截至2014年1月底，燕西华府项目网签面积约5.85万平方米，网签销售均价约2.5万元/平方米，实现销售回款约13.2亿元。而根据搜狐焦点数据显示，现阶段燕西华府在售产品价格为联排别墅2.4万元/平方米起，项目一期在售产品双拼别墅3 .4万元/平方米起，小独栋3 .6万元/平方米起，大独栋4万元/平方米起。而其所在区域楼面价也多在2万元至2.5万元/平方米。对于该项目的价值，东海证券2011年4月研报中表示，青龙湖单独一个项目土地价值高达50亿元左右。中邮证券2010年11月则预测青龙湖项目销售可为亿城带来60 .46亿元的收入。中信证券2010年10月的研报中也指出，青龙湖项目西六环坡地低密度近40万平方米住宅用地，即使是弱市也可以实现至少全盘100亿元的销售额，仅以该宗土地就和当时公司市值相当。值得一提的是，此前亿城甚至考虑仅以4.1亿元价格出售该项目。2013年9月12日，亿城公告称与北京易联弘元投资管理中心签订《股权转让协议》，拟以4.1亿元的价格转让西海龙湖100%股权。由于备受质疑，9月27日，亿城召开股东大会审议的《关于出售子公司西海龙湖股权的议案》表决结果并未通过。而在方案被否后，亿城又表示，为增强西海龙湖的资金实力和开发能力，推进燕西华府项目的开发进展，2013年12月24日，引入深圳市汉方华瑞股权投资企业(有限合伙)，由汉方华瑞以现金4.35亿元对西海龙湖进行增资扩股，其中1 .08亿元计入西海龙湖实收资本，溢价部分3 .27亿元计入资本公积。增资完成后，汉方华瑞将持有西海龙湖35%股权。但在刚刚增资两个月后，2014年2月25日，亿城再度发公告称拟在产权交易所公开挂牌转让子公司西海龙湖65%股权。对于“贱卖”西海龙湖的质疑，亿城曾公开称，此举在于“处置周转速度较慢的低效资产”，西海龙湖开发的燕西华府项目自2011年10月份开盘以来，在房地产行业调控和其他因素的综合作用下，销售进展缓慢。通过本次股权转让，公司全面退出了燕西华府项目，回收了资金，提高了公司资产的流动性，优化了公司的资产结构。卖资产难阻业绩大幅下滑事实上，除了西海龙湖外，自2013年起，亿城便开始频繁抛售资产。2013年2月5日，亿城发布公告称公司以2.21亿元向非关联方北京国泰创业投资有限公司、霍尔果斯嘉泽股权投资有限公司出售北京亿城山水100%股权，并拟处置北京市海淀区星标家园存量房产项目。2013年6月25日，亿城再次公告称拟转让控股子公司秦皇岛天行九州旅游置业开发有限公司。而亿城频频抛售资产的主因，便是业绩大幅下滑。2013年，在各大房企暴发式增长的同时，亿城却在走下坡路。亿城2013年年报显示，公司实现营业收入约25.92亿元，
同比增长1.41%；实现归属于上市公司股东的净 利 润 约2 .1 4亿 元 ，同 比 减 少33.66%。其中，北京亿城房地产开发有限公司实现营业收入3 .60亿元，归属于母公司的净利润3522万元，较上年同期降幅达91%。天津亿城地产有限公司实现营业收入1280万元，归属于母公司的净利润61万元，较上年同期降幅达99%。亿城表示，部分结算项目利润率较低，是导致公司2013年净利润同比下降的主要原因。另外，销售业绩同比下降的主要原因则是刚需项目已基本清盘，剩余主要在售项目北京燕西华府、苏州胥江一号等为大户型，与市场主流需求有一定差异，去化较慢。而4月27日亿城公布的2014年第一季度报告显示，公司营收4 .20亿元，同比微增1.19%。归属于上市公司股东的净利润为1708.24万元，同比大跌80.81%。现金流量净额为9602.46万元，同比下降70.95%。基本 每 股 收 益0 .0 1元 ，同 比 下 跌85.71%。海航控制下的艰难转型2013年8月6日，海航资本豪掷16亿元控股亿城。亿城公告称，大股东乾通科技实业有限公司与海航资本控股有限公司签署了《股份转让协议》，乾通实业将其持有的公司2.86亿股，转让于海航资本，占公司总股本19.98%，海航资本成为第一大股东。对此，亿城在年报中表示，2013年，公司平稳实现了控股股东和实际控制人的变更，海航资本成为公司新的控股股东。在顺利完成股权变更的同时，公司按计划推进了经营管理工作，并在战略转型上迈出了实质性的一步。亿城表示，在未来一段时期内，公司将以信托、基金为依托，以金融投资为核心业务，由“开发商”转型为“投资商”。公司将减少做开发类的房地产，计划开展不动产投资业务。其中重要一环便是再融资。2013年12月底，亿城董事会审议通过了非公开发行股票预案，拟向包括控股股东海航资本在内的不超过十名特定投资者发行股份，计划以3 .06元/股，非公开发行的股票数量总计不超过10亿股，募集资金不超过30 .6亿元，并以其中约27.59亿元增资参股渤海国际信托有限公司，预计获得渤海信托27 .93%股份，从而为公司增加信托业务。同时，经公司董事会审议通过，公司计划向子公司亿城投资基金管理(北京)有限公司增资2.7亿元，使其注册资本增至3亿元，将其打造成公司的基金投资和管理平台。然而，亿城一季报交出的答卷并不理想，在经济疲软，主营业务市场下滑的背景下，可以预判的是，此次亿城的转型之路很难一帆风顺。