两部分：不足5年普通二手房按差额征营业税

财政部和国税总局昨天公布了营业税细则，从明年起，不足5年的普通二手房在转让时仍按差额方式征收营业税，也就是说，除了2年改为5年之外，今年营业税的征收方式被全部保存。不少市民纷纷表示，新政出台令人“如释重负”，究竟买卖差额的5.55%与房价上涨的幅度相比可以说是微乎其微，显示出此番调控的“温度”仍很温顺。　　　　明确　　今年征收方式全部保存　　财政部和国税总局在通知中称：“自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”　　南京市房管部分表示，根据南京现行的“普通住房标准”，建筑容积率在1.0(含)以上、建筑面积在144(含)平方米以下的，即被视作普通住宅。由于目前房地产市场上容积率在1.0以上楼盘占绝大多数，因此在实际操纵中，容积率标准往往忽略不计，不足144平方米的即普通住宅；超过144平方米的即非普通住宅。　　房管局一位专家举例解释明年二手房营业税政策：你卖掉一套小于144平方米的屋子，超过5年的免征，不足5年的按差额的5.55%征收；你卖一套144平方米以上的屋子，超过5年的按差额的5.55%征收，不足5年的按售出房价全额的5.55%征收。“实在，与今年执行的营业税政策相比，只是将2年改成了5年，其他征收方式全部保存了”，这位专家指出，此举显示出国家这一轮调控还是“稳”字当头，无意对房地产市场造成太大动荡。　　放心　　　　手中有房明年再卖也不迟　　听说不足5年的普通住宅仍按差额征收营业税的消息后，市民黄先生终于松了口气。他说，自己今年买了两套小户型用于投资，原本一直担心明年国家会对不足5年的房产转让征收全额营业税，现在心中的石头“落地”了。“除了高档住房市场外，今年的小户型房源极具投资价值，房价的涨幅也有目共睹”，黄先生说，他今年在主城区和江宁各买了一套小户型，算上首付款、契税等投入，总共花了20多万元，而目前这两套屋子的市价已经增值了30万。“假如明年按全额征收营业税的话，我算了一下，大概要7万块钱，而按照差额征收，也就是增值部分的5.55%，我只要缴纳不到2万块，所以啊，这屋子还是继续捂着等它升值吧！”　　2006年买房的徐小姐也告诉记者，“本打算今年换房，找来找去没合适的，又担心明年多缴税，这几天一直很矛盾”，徐小姐说，现在得知普通住房不满5年的仍按差额缴营业税，她就不急着年底前卖房了，由于差额征收5.55%的额度与房价上涨幅度相比可以说微乎其微，明年再卖房也不迟。　　　　平稳　　专家称此番调控很“温柔”　　对于此次营业税征收方式的出台，多位业内人士在接受记者采访时均表示，对市场不会造成太大冲击。365地产家居网置业频道总监单伟以为，由于二手房市场以普通住宅居多，不满5年差额征收营业税对这一部分房产而言几乎没有影响，由于其在房产总价中的比例相对更低，对于买卖双方而言都是可以承受的。　　安居客地产机构相关人士表示，此次营业税细则的出台对于投资性购房需求依旧存在一定的抑制，由于今年房价已经达到一定高位，在这样的市场环境中炒房，营业税的征收必定压缩其利润空间，不过对于普通购房者来说影响很小。与此同时，南京满堂红置业副总经理袁小玲以为营业税细则对高档住房转让将产生较大影响，预计明年的高档房转让将有所减少，整体房价的上涨空间也会比今年大幅缩小。　　悬念　　其他税收政策还在等说法　　营业税的悬念揭开之后，南京今年楼市的购房优惠政策仍有三大悬念待解：契税补贴、个税、印花税及土地增值税。南京市房管部分表示，年底前一定会有说法。　　悬念之一：契税补贴　　南京市今年规定，购买90平方米及以下普通住宅的，契税缴纳1%，政府补贴1%，相当于零契税；购买90平方米到144平方米的缴纳1%，政府补贴0.5%；购买144平方米以上的，缴纳3%，政府补贴1%。依据国务院文件的精神，这一政策优惠有可能还将延续，给买房人以最大的实惠。　　悬念之二：个人所得税　　南京市今年的政策是按总房款的1%缴纳，假如房龄超过2年，缴纳人还可以获得由政府补贴的40%；假如房龄超过5年且又是家庭唯一住房的，则可以免征个人所得税；若一年内又购房的，还可以获得相应比例的减免。参照国务院文件，这一块有可能继续沿用。　　悬念之三：印花税及土地增值税　　南京今年均暂免征收，明年有望继续免除。　　■相关新闻　　南京明天拍卖　　今年最后两块地　　本报讯 明天下午，南京市国土局将拍出今年土地市场的最后两幅地块，其中位于城北新尧新城的一处5万平方米的住宅用地最受关注。　　记者从国土部分了解到，该地块位于栖霞区仙新路以西，十月广场的西南侧。出让面积为47457平方米，用地性质为纯居住用地，容积率为2.2，拍卖底价2.6亿，楼板价每平方米2495元。大约可提供超过1000套房源。目前新尧新城一带已有不少楼盘，当前均价在每平方米6000元到7000元左右，随着新城建设的推进，很多工厂将会陆续搬迁。　　明天拍卖的另一幅地块位于六合横梁镇，面积只有4300多平方米，为商住两用地块。　　　　南京出台规划新规　　打压开发商“挑高偷面积”　　　　住宅层高大于3米，面积按乘1.5计算　　本报讯 不少开发商将住宅高度进步到3米甚至3米以上，通过挑高住宅层高来“偷”面积，并作为抬高房价一个卖点对外兜售；还有将酒店式公寓当做住宅来卖的，而这一点也正是规划建设项目审批过程中一个弱点，让开发商钻了审批过程中的空子。不过这一小聪明到明年1月1日起就不灵了。昨天记者从南京市规划局获悉，南京将执行新的建设项目容积率标准。　　　　住宅层高大于3米，面积要乘1.5　　目前南京市住宅市场上对层高没有明确规定，有的层高超过公道范畴，有的贸易办公层高一做就做十几米非常不公道。南京市规划局技术法规处刘园先容说，即将执行的建设项目容积率治理条例规定，除独立式住宅建筑(别墅)和需要大空间的贸易建筑以外，住宅建筑层高大于3米、公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高大于4.8米、贸易建筑层高大于6米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算；只有住宅、公寓建筑的起居厅，办公、贸易建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按实在际建筑面积计算容积率。　　酒店式公寓面积不得大于100平方米　　酒店式公寓越来越多，但是却始终没有一个同一的定义，有的开发商明明是在建酒店公寓，可是将酒店式公寓当成住宅来卖，愚弄老百姓，同时在产权证的发放上不便于治理。规划局有关人士告诉记者，南京此次首次在《南京市酒店式公寓规划审批治理规定》中，给酒店式公寓下了个定义，就是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式，从外立面上来看，没有阳台。　　记者了解到，在贸易办公用地上建设的酒店式公寓，原则上是江南八区内酒店式公寓建设量不能超过居住量的20%，在新区不得超过35%。酒店式公寓层高一般不得超过4.8米。单套建筑面积不得大于100平米，阳台不得外挑，必须采用封闭式等。新规还特别提出，酒店式公寓建筑单体不得按照“独门独户”的单元式住宅套型设计，一般应采用通廊式布局。　　　　坡地楼盘计算面积有了明确说法　　目前，不少楼盘都是在坡地上建设的，而且越来越多，那么对于坡地建设的地下、地上面积将如何计算？规划局法规处人士解释说，新建建筑被地形部分掩埋的，当掩埋长度不足本层建筑外墙周长三分之一时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之一、不足三分之二时，该层建筑面积的二分之一计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之二时，该层建筑面积不计入容积率。其中，住宅建筑顶板标高超出室外地坪标高1.2米以内的建筑部分、其它建筑顶板标高超出室外地坪标高1.5米以内的建筑部分，视为被掩埋。 (王宏斌)