房企融资碰壁楼价或扛不下去

在严厉的楼市调控下，开发商在银行、股市、销售等各种渠道资金都不顺畅，而目前备受开发商“青睐”的信托融资，不仅成本高昂，也受到严格监管。分析人士称，如果开发商继续选择扛价，可能遭遇资金“鬼门关”。　　文/本报记者 张忠安　　在中央一连串的政策严控下，无论是银行借贷，还是股市融资都收得很紧，而被称为开发商“救命稻草”的信托融资，不仅监管变严，而且融资成本高昂，容易造成企业财务内耗。因此，有专家认为，如果继续扛价，市场销售进一步萎缩，开发商将面临资金的“鬼门关”。　　据了解，目前房企资金来源，除开发商原始积累少量自有资金外，预售款、现房回笼、银行贷款、同行借贷、发行公司债、上市或增发等一直是获得资金的主要渠道。但从最近的情况看，昔日的这些融资渠道似乎不再畅通。　　银行由于考虑风险，对房地产行业贷款采取了谨慎的态度，授信贷款两个月来几乎绝迹。同时，开发商IPO、上市公司再融资也基本泡汤。而近期火热的信托融资受到更严格监管，而且融资成本非常高昂。　　统计数据显示，今年上半年，新成立的房地产信托产品接近140款，成立规模超过350亿元。而2009年全年有181款房地产投资信托，规模为327亿元。根据记者不完全统计，5月以来，包括中南建设、中华企业、南国置业、世茂股份等多家房地产公司发布了信托融资计划，总融资规模逾50亿元。但目前银行信托双双提高开发商的贷款门槛，信托融资成本随之上升，资质一般的开发商融资的利率水平也已高达15%~17%；资质好的也达到10%~12%。值得注意的是，目前部分房地产信托产品的收益率冲到17%。普益财富信托研究部赵扬指出，收益率17%意味着整个项目的融资成本要接近30%。“如此高的融资成本，将会对开发商的财务状况造成严重内耗，很多开发商选择信托融资可能是迫于无奈。”东莞某房企高管透露。　　房地产营销策划专家谢逸枫认为，考虑到目前市场销售低迷，除去2010年下半年“拿地钱”，支付公司外债以及银行负债的资金外，开发商资金压力剧增。“如果房企继续选择扛价，大部分房企将踏入资金鬼门关。”　　调控政策效果初步显现　　国土资源部部长徐绍史日前表示，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整。国土资源部总规划师胡存智也表示，将严格规范土地出让制度。这些被网民解读为管理层在为第二波楼市调控释放信号。不过，有业内专家就表示，目前楼市调整才刚刚开始，即使出台政策，多数也是对先前政策的执行。　　易居中国研究院综合部部长杨红旭表示，今年以来，国务院层面的调控文件有两个，总的调控目标是“促进行业平稳健康发展”，核心目标是“遏制部分城市房价过快上涨”。而数据显示，这两个调控政策的效果已经初步显现。地产人士陈建明也表示，楼市第一波调控政策力度大，政策实施一个季度后，中国宏观经济数据表现出明显的下滑趋势。因此，即使有政策出台，也是对第一轮调控的补修。　　中国指数研究院最新数据显示，在其检测的10个重点城市当中，有五个城市本月首周成交环比上涨，其中，广州成交14.07万平方米，环比增长23.46%。而北京、上海、重庆、广州和武汉这五个城市成交均价环比下降，即使在部分上涨的城市中，涨幅也明显收窄。“现在的状况基本上是沿着中央调控的方向走，多数城市房价上涨明显放缓，而且部分区域的价格也有所松动。只要既有政策正常执行，未来开发商降价是不可能避免的。”东莞某开发商高管私下对记者表示。　　广州三大房地产中介发布报告　　广州二手楼市
成交量回稳　　本报讯(记者 林琳)昨日，广州三大房地产中介发布6月楼市报告，显示广州二手市场6月成交量在3个月连续下跌后首现回升，买卖成交价出现结构性上涨趋势；租赁市场成交价量继续双升，多个区域出现15%左右的租金涨幅。　　根据满堂红和合富置业的数据显示，6月广州二手楼市买卖成交量仅与5月持平，初现成交量回稳迹象。不过，中原地产统计数据估算，全市二手成交量回升10%左右。　　二手买卖成交价方面，中原地产报告显示为12700元/平方米，结构性微升4%；合富置业的成交数据显示，6月份全市二手住宅成交均价为12071元/平方米，环比微升5%。而满堂红均价为10450元/平方米，与5月相比下跌2元/平方米。　　三大中介由于客户定位有所不同，因此数据上出现微小差异，但是综合楼市总趋势可见，成交量已经逐渐出现回稳状态。据悉，在吸取了2008年和2009年市场大起大落的经验之后，目前购房者对于调控和房价的认识更为理性，因此只要有合适的价格就会出手。　　广州二手买卖成交价出现4%~5%的明显上涨趋势，主要是由于买家入市购买高端住宅。　　据合富数据，6月份总价在200万元以上的住宅成交比例达7%，比5月份上升1%。不过，占市场份额较大的中价房市场仍处于买卖双方继续拉锯状态。　　满堂红研究部周峰认为，7月是三季度的放贷周期首月，大量此前积累的贷款申请将会在该月批出，因此可预计7月整体成交量将出现普升。