每经记者 杜冉乐 发自成都
年初至今，从腾讯巨资参股华南城，到平安不动产并购成都物流项目，再到华夏幸福与京东合作，乃至前不久标杆房企万科首次涉足物流等，原本仅为小众议题的物流地产，一下子进入公众视野。
6月11日，国务院正式通过《物流业发展中长期规划》，物流产业链尤其是物流地产受到追捧。
到底什么才是物流地产？有哪些典型特征？对于后继者来说，如何开发运营物流地产？如何规避风险？针对这些问题，近日，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访了中国物流策划研究院副院长李芏巍教授。
经济转型激活物流地产
NBD：早在2009年，您在国内率先提出了“物流地产将是下一个财富聚集点”的观点，您如何评价这一前瞻性的观点？
李芏巍：2009年初，我在一次物流发展高峰论坛上谈到了“金融危机下物流地产迎来新的机遇”。几个月后，我正式提出了“物流地产――中国房地产下一个财富聚集点”。近年来,这一观点得到充分证实。国内外资本、物流、电商和快递等,几乎都在疯狂追捧物流地产。
当前，中国电子商务的爆发式增长刺激了国内物流体系的整体升级，房地产企业也想寻求多元化分摊风险，而资本机构又在积极寻找稳定回报的投资机会等多方因素造就了我国物流地产蓬勃发展。从广义概念上，我认为物流地产是能够利用物流产业的物业或区域土地、平台、物流金融、信息、功能等资源，通过策划实现价值最大化的物流资源平台的整合体。
NBD：在您看来，物流地产有什么样的典型特征？与住宅、商业地产相比，物流地产开发应考虑哪些因素？
李芏巍：物流地产具备投资相对优质、政策支持、稳健增值的特征，但回报期、经营变数、管理控制是专业技术活，虽说利弊同在，但利远大于弊。
目前，大家需要考虑的主要因素有三点：一是土地属性，新版的城乡规划法新增了仓储物流用地属性，就是为了解决一直以来物流园区“出身不明”的问题，这样物流地产几乎要做选择题：要么物流用地，要么商业用地。二是专业规划，土地属性问题直接涉及物流地产的定位和规划。一块土地作为物流地产项目到底做什么样的专业属性？是陆路还是铁运？是空港、海港还是无水港？前期专业策划不但要解决定位、属性、经营模式等专业问题，而且直接关系到项目的生死存亡，这也是物流地产开发专业门槛比较高的原因之一。三是后续经营，物流地产经营非常强调物流专业化、管理现代化以及规模效应、协同效应。
“本土化”模式初步成型
NBD：目前物流地产有哪些运营模式？哪种模式更优？
李芏巍：按照投资主体来分，第一种模式是地产商为主导，建设物流设施，出租给客户并代其管理，如普洛斯，后续收益来源于物流设施租金与物业管理费。
第二种模式是物流需求方主导自建，自持物业，国内大型电商企业和物流企业较多采用这种模式。
第三种模式是地产、物流商和物流需求商直接合作经营，收益按协议分享，共担风险。如普洛斯和中国物资储运总公司结成了战略联盟；马云运作的“菜鸟网络”就是最鲜明的例子。
第四类种模式是由第三方牵头，将物流商和地产商各自的资源进行整合，第三方负责对管理企业进行招标，根据协议分配收益。轻资产模式运营物流地产正在成为新趋势。
我认为，“模式无更优，适合自己的就是最好的。”国内需要的应该是多元化的、因地制宜的发展模式，市场对物流地产的需求不仅仅是静态的地产，更要求生动的内涵。
“本土化”模式也初步成型。笫一类是发端于城市的“商贸城”正在逐渐由单一走向展示、物流、电商、配送的物流地产路径，典型代表有华南城、卓尔发展等。
笫二类是由本土投资的专业型物流园区起家，逐步通过智慧型升级而来的现代物流地产集团，在专线运输、电子信息交易、仓储、配载配送领域具有独到的竞争力，典型代表是广州林安、临沂天源和浙江传化等。
笫三类是政府主导的物流产业集聚区开发，借助物流业产业的集聚能力和复合能力实施区域开发，形成生产型物流和商贸型物流互促发展的良好局面，典型代表是中国西部现代物流港、苏州物流中心和内蒙古集宁现代物流园区等。
笫四类是面对一系列变革，不断进行创新。近期各地考察团不断前往参观中国物流园区首家建设“诚信机制”、“进口商品展览馆”和电商O2O模式“淘宝城”，同时又在国外包括德国已建三个物流园区的“天源模式”。
物流地产要“接地气”
NBD：您在个人微博上说，物流地产要“接地气”。在实际开发中，物流地产项目为何会“不接地气”？有何解决办法？
李芏巍：按照商业地产的逻辑，物流地产的资金前期投入相对较少，但投资回报周期长，换来的优势是相对稳定，其投资回报不如商业地产来得简单或“粗暴”，这导致策划者、规划者或开发商急功近利，最终落实到项目上“不接地气”。
物流地产要“接地气”，只有与所在区域本身的资源禀赋充分结合。首先要从实际出发考虑本地区设立物流园区的必要性和可行性；其次，物流园区规划应从整个城市物流系统协调性发展的需要出发，而不能喜“新”厌“旧”。
第三，应以节约用地、提升城市物流功能为宗旨。最后，要坚持市场化运作。在整个物流园区规划中，既要政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则。
NBD：当前，国内物流地产的投资回报率如何？在电商物流时代，应如何提高物流地产运营效率和投资收益？
李芏巍：风投、保险、信托以及基金都试图涌入物流地产，所谓“无利不起早”，这是利益驱使的法力。全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。有相关研究表明，物流地产投资回报率已达到8%以上，实际策划与运作得当的项目是完全超过或大大可超过的。
在电商物流时代，物流地产企业一方面要增强物流专业技能，练好内功，“适合自己的，就是最好的模式”。另一方面要专注于核心业务，要清晰发展思路，不要过度商业地产化。在大数据时代，企业想提高运营效率，可尝试轻资产扩大化，运营资产弹性化，业务模式平台化，监控可视化等。