如果物业不行连锁医院怎么扩张

王戈宏/文　　这位总裁在收购医院的过程中，大量资金用在医院物业上。他问我，是否可以做一个“不动产投资基金”买下医院物业，然后租给他们？由于医院有稳定的现金流，物业投资人可以获得长期稳定回报；而这位总裁也可以集中手上资金，收购医院、快速扩张。其实，这种模式，已在美国成功运作，不仅使医疗产业可以将资本有效地配置在轻资产上，投资人的回报也不错，年收益率高达9%。　　最近，笔者参与了一个正在进行的医院收购案例。　　国家容许民间资本投资医疗产业，吸引了大量投资人。一家成立近十年的医院投资及经营管理机构(为保护商业利益，在此不涉及其名称)，在成功拥有北京若干医院后，开始将版图向周边500公里的城市扩张。　　在与其总裁聊天过程中，笔者发现其运作模式并不复杂。经过多年运作，他们在医疗产业链上，建立了成熟的系统管理模式与队伍。医院只是实现产业运作的终端。　　他们的管理模式，其实有点像酒店管理集团，依托管理品牌来经营和扩张。但不同的是，酒店管理集团大多数都是轻资产公司，不拥有酒店的物业。其与物业主是授权管理的关系，收取管理费和分享经营业绩提成。　　而这家医院机构，在输出管理的同时，收购了医院的全部或部分资产，尤其是医院的不动产。　　这就带来一个矛盾。　　由于国家规定医院的土地是医疗用地，不可以转化成商业用途，这使得收购过程中的大量资金，用在了不可直接变现并无法直接创造效益的不动产上。　　虽然通过设立药品、医疗器械等相关公司可以提高医院利润，但没有直接效益的巨大不动产也使得医院对投资人的回报率大打折扣。　　国营医院可以不顾及这一因素，但民营医疗机构的发展离不开背后投资机构的支持，“股东利益最大化”就不得不考虑。　　这位总裁的顾虑是，改制一家医院所需资金其实不大，关键是如何评估和处置不动产等相关资产。　　他问笔者，是否可以寻求一个不动产投资基金，专门买下医院的物业，然后租给他们。由于医院有稳定的现金流，物业投资人也可以获得长期稳定回报。这样，管理者减少了资金包袱，同时也可以将手上的资金用来加速发展连锁医院，实现成为中国最大民营连锁医院机构的梦想。　　其实在美国就有这类健康医疗产业的REITs基金，他们专注于收购、兴建医疗机构的物业，然后租给医院或大大小小的医疗机构，过去10年平均收益率都在9%以上，而且受金融危机影响较小。