汉威资本任荣：中国地产基金的投资秘诀

汉威资本管理有限公司(Harvest Capital Partners)是由华润创业有限公司(China Resources Group Ltd.)设立的房地产投资基金。两年前，该基金做出一个大胆举动：虽然当时中国的住宅价格持续创下新高，但其决定退出该领域，出售投资组合中持有的两百万平方米住宅项目──转而投资中国的零售业地产。　　2011年5月，汉威资本完成了其5亿美元的首个大型零售地产投资基金，这是公司在海外发起的第一个纯粹投资于中国内地购物中心的基金。自此之后，中国内地零售业地产成为海外基金和投资者追捧的对象。　　Harvest Capital Partners　　汉威资本首席执行长兼董事总经理任荣汉威资本于2006年设立第一只投资基金。日前，公司首席执行长兼董事总经理任荣接受《华尔街日报》记者Polly Hui的采访，畅谈其投资管理策略，以及投资于中国最热门地产板块所面临的各种挑战。以下为经编辑后的访谈摘要：　　《华尔街日报》：汉威资本当时为什么对中国的零售地产这么有信心?　　任荣：近十年来，中国的消费增长强劲，未来还将继续保持这种态势。当时，中国可能是全世界唯一一个零售地产和商业地产的成本大大低于住宅地产成本的国家;而一般来说，商业用地都要比住宅用地的成本更高。　　我相信这种情况不会永远持续下去，在某个时点，这种成本差距将会消失。我们开始审视零售地产板块，发现如果未来几年内差距缩小，我们的基金将获得巨大回报。即使不考虑购物中心本身的经营情况，零售地产的价值每年也将增长30%左右(内部回报率)。我们认为这是一个激动人心的发现。　　《华尔街日报》：你为什么决定退出中国大陆和香港的住宅地产板块?　　任荣：我经常把投资团队封闭到一个房间里，问他们如果用自己妈妈的钱来投资，他们想投资什么。我们从来不依靠任何外部研究报告或观点。　　大约在两年前，投资团队说住宅地产板块太复杂了，他们看不透。如果投资经理都看不透某个市场，那就该从那里撤退了。因此，我们一次性卖出所有的中国内地住宅投资项目，同时也退出香港的住宅投资市场，因为觉得后者的风险过高。　　《华尔街日报》：中国房地产投资基金的经理面临的最大挑战是什么?　　任荣：我们面临的最大一个挑战是地域性问题。在中国，不同城市或城区的消费者消费行为都不一样，而且没有特别的规律可循。因此，我们在投资任何地产项目或从事开发规划工作时──无论是住宅、商业还是零售地产──都要花大量时间努力了解实地情况，找出那里的消费年龄群。这些工作都是由我们自己来完成的──我们在街上走动，在当地餐馆吃饭，坐公交地铁出行。　　《华尔街日报》：中国政府的房地产政策在不断发生变化，汉威资本如何应对这种持续的变化?　　任荣：我觉得很多人过于关注政策动向。政策永远无法改变基本的市场力量，如供需关系。中国不可能回到以前的计划经济时代;如今，政策只会给市场带来一定程度的波动性，而不会从根本上改变市场。　　中国房地产市场的核心问题在于结构性的土地供给不足。中国需要保持大规模的农业用地，因为其农业领域的生产效率比世界上大多数地方都要低。这些农业用地不能转为商业用地，否则人们就没有足够的食物。在中国，有两个现象将永远存在下去，至少在我的职业生涯期间不会改变：一是土地供应将继续受到限制，二是土地需求将随着人们生活水平的提高而不断攀升。　　《华尔街日报》：华润创业有限公司发起设立了汉威资本，他们与汉威资本有什么联合投资项目吗?　　任荣：2005年的时候，华润创业有限公司想涉足私募投资领域，汉威资本则是其一项尝试。我不认为当时他们有特别明确的思路，知道地产板块将如何发展。　　我从一开始就告诉华润创业有限公司，如果他们想让私募业务获得长足发展，就得让汉威资本独立经营。因此，我们从没和华润创业有限公司有过什么合作项目或共同投资项目，也没有从他们那里购买过任何资产。华润创业有限公司是汉威资本的发起人，这一定位非常清晰。　　《华尔街日报》：你的投行背景对你目前从事的管理工作有帮助吗?　　任荣：在投行领域的14年从业经历告诉我一件事情：你必须学会规避风险。当时我主要从事债务资本市场的工作，包括债券、商业票据、银团贷款等。我关心的是贷款人能否拿回自己的本金，其他的一切事情都与我无关。　　同样，我研究中国的房地产项目时，在考虑收益前会先考虑风险。做得好自然就有收益，但风险无处不在，会让你伤筋动骨。虽然我们已经历过两次金融危机，但基金的内部回报率始终保持在20%以上。　　《华尔街日报》：你还打算募集成立更多的基金吗?　　任荣：我们将募集另一个大型购物中心基金，投资于10个购物中心项目。我想设立一个能持续五年的基金，我总是希望基金的投资周期在五到七年左右。明年初，我们还计划在中国筹建一个投资机会基金。