任志强：房价一年内难上涨

在广州一家事业单位的小徐，最近频频接到房产中介公司的电话，相比前两个月中介工作人员对他的爱理不理，最近态度显然要热情许多。小徐明白，在新政组合拳重压下，楼市的“天秤”开始向他这种首套的刚需性人群倾斜。　　目前，限购、加息，以及后续可能出台的各种调控手段，让楼市变得就像广州骤然变化的天气，刚脱下短袖，就得披上外套。
成交量的下滑，开盘计划大幅下降，以及反映在资本市场的不温不火的表现，让房产公司遭遇了艰难的日子。　　11月开盘计划大幅下降　　继9月底出台限制第三套房贷后，“限购令”的实施开始令楼市扑朔迷离起来，而悬而未决的房产税更像是一记心理上的“闷拳”。据了解，截至10月下旬，全国共有包括北京、上海、广州、深圳等10多个城市颁布“限购令”。　　而“开发商预售资金监管”的推出也让楼市不敢再有囤积之念。据了解，继北京之后，11月1日起，浙江省将开始监管商品房预售资金。开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，这一结果导致地产商抢先开盘，唯恐现金不足而导致资金链出现问题。　　10月各地房地产成交量迅速下降，开始让房产商感觉到“凉意”，在11月的开盘数量上也趋向保守。　　据了解，截至10月下旬，在全国29个大中城市中，11月普通商品住宅项目计划开盘量环比下降三成，其中北京、广州、深圳的降幅在五成左右。目前，在29个大中城市中，仅有上海、东莞、福州3个城市的开盘量较10月有所上涨，海南、昆明两城市的开盘量与10月持平。　　鉴于目前成交惨淡，以及各地计划开盘量的下跌，业界开始怀疑年初政府“18万公顷”的供地计划能否实现。中国指数研究院的数据显示，今年一季度土地供应同比增幅每月均在100%以上，但自4月起，增幅便回落至60%以下。7月以后，则维持在11%以下。截至9月底，10个重点城市中，一半城市的供应量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州同比减少更是超过20%。　　业内专家表示，由于目前新政频出，甚至类似计划经济手段的“限购令”都强力出台，预计房地产商为了保证销量，“四季度中国房地产市场量价齐跌应是大概率事件”，但即便如此，土地供应仍不能如计划完成。　　贷款数据下滑楼市调整风险加大　　日前，A股上市房地产公司发布了三季报。截至三季度末，49家上市公司的负债总额达到5865.9383亿元，较去年同期大幅增长50%以上。　　其中，15家房地产公司的负债总额超过100亿元，庆幸的是，49家上市公司的平均负债率为63%，而非上市房企由于融资渠道不足，负债率大都超70%。表现稍差的天津松江资产负债率甚至高达91.43%，顺发恒业也达到83.7%。　　而三季度金融机构贷款数据也让房产公司开始增添忧虑。据了解，前三季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元，9月末余额
同比增长32.9%，比上年末低5.2个百分点。　　细化到各层面来看，前三季度，地产开发贷款新增1602亿元，房产开发贷款新增3990亿元，个人房贷新增1.16万亿元。业内有关专家表示，新建住房贷款一般要签订销售合同后1至2个月才能发放，因此前三季度数据没有反映8、9月份的购房小高潮现象。　　对于目前房产调控带来的后续影响，《中国银行家调查报告(2010年)》认为，在“当前最值得中国银行业关注的风险”的调查中，有超过七成的银行家选择了“房地产市场大幅调整带来的风险”。　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，房地产风险之所以成为银行业关注的问题，不仅由于房地产开发贷款业务受到政策调控的影响，还在于从市场化的角度来看，目前银行发放的贷款大部分是拿房地产做抵押的，如果抵押物贬值，银行不良贷款风险也会加大。　　“任大炮”发博文：房产供求关系已经“逆转”　　日前，人称“任大炮”的任志强发表博文《稳定市场是社会共同的利益》，并且称“至少一年之内，无需过于担心市场升温及房价上涨。”　　任志强表示，2010年4月，国家新一轮房地产调控政策出台后，投资性购房比例明显下降，自住需求成为市场主流。9月29日新的调控政策公布后，各地房地产市场反应非常迅速，成交量大幅度下滑。　　放眼楼市的后期，任志强认为，目前房产的供求关系已经“逆转”，“市场一年内难以升温”。2009年下半年开始，开发企业普遍加大了开工力度。今年6月份，全国住宅新开工量达到1.9亿平方米的历史高峰，未来一年左右时间里，商品住房供应将持续保持高位。　　此外，在限购令、加息以及开发商预售资金监管等重拳的打压下，后市“可能出现一段时间的僵持局面，但房价最终出现回落的概率正在逐渐上升”。未来一年时间，市场难以升温则基本已无悬念。　　任志强特别强调，随着一线城市楼市的回落，“二、三线城市逐渐成为开发重心”。目前，核心城市和二、三线城市土地市场走势表现迥异，北京、上海、深圳市土地成交面积均有不同幅度的下降，但二线城市如大连、成都、宁波等城市同比增长均在2倍以上。　　这一说法与部分专家的观点不谋而合，在全国十余个城市的“限购令”相继推出后，满堂红一位姓符的研究人员表示，既然国家仅对全国房价过快增长的城市实行限购，资金很可能会转移至二三线城市继续“炒楼”，“因为目前投资渠道实在太缺乏”。南方日报记者 彭国华