业主超5%可申请成立业主大会

本报讯 (记者 翟烜) 市住建委数据显示，本市成立业委会的住宅项目仅有730个，只占住宅项目总数的20%，成立业委会难住了不少小区。昨天公布的《北京市物业管理办法》针对这一问题出台“双启动”机制，要求开发商和业主们共同推动成立业主大会。　　《办法》明确，物业管理区域内交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应向物业所在地街道办事处、乡镇政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行提出书面申请成立业主大会。　　据此，业主大会启动的具体规定首次明确，强制性要求开发商促使业主成立业主大会。作为业主大会成立条件，《办法》首次提出两个“5%”加以明确，降低了业主大会的成立门槛，而此前，成立业委会应当经拥有物业管理区域内2/3以上投票权数的业主书面同意。　　市住建委副主任张农科表示，按照现在的模式，全体业主在入住之后才开始组织成立业委会，而此前开发商单方选定了物业公司和物业费等事项，业主对物业的选择及价格制定并不知情，就很容易造成对物业公司的不信任，从而产生纠纷。　　市住建委认为，业主大会必须在一个恰当的时期成立，这个恰当的时期就是入住之前。目前，石景山区的石景嘉园经适房成为北京第一个试点小区，并预计6月底前正式成立业主大会，业主大会将选出业委会来履行职责。　　部分开发商表示，将争取在房屋交易过程中，推动业主大会的成立，尽早验收小区公共部分，与物业交接。　　对于业主大会成立后的一些问题，市住建委物业处处长于良透露，北京正在研究制定业主大会网上决策平台。小区业主可以登录本小区的业主大会页面，对小区事务决策进行投票。解决业主执行权利的障碍，方便业主行使权利。　　>>释疑　　申请撞车双方共组筹备组　　业主和建设单位均可申请成立业主大会，双方撞车怎么办？于良表示，一个物业区域内只能成立一个业主大会，如果撞车，街道办事处会通过担任筹备组长的代表协调各方分别推荐业主代表组成一个。　　试点业主大会法人登记制　　《办法》草案曾提到，对于业主大会将试行法人登记制度，但最终《办法》未体现这一点。市法制办副主任李灵雁解释说，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，独立承担民事权利和民事义务的组织，法人的创设应由法律规定。考虑到《物权法》和《物业管理条例》规定了业主大会的组织形态，明确了相关权利义务，但未涉及其法人主体资格问题，本次立法未作出规定。市住建委表示，一旦条件成熟，近期将试点业主大会法人登记。　　>>解读　　筹备组长不再有表决权　　【规定】在业主大会筹备阶段，街道办事处、乡镇政府指定代表担任筹备组组长，指导筹备工作。　　【解读】于良说，此前发布的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》中规定，街道、社区居委会具有履行成立业委会的召集权利。此次《办法》中，跳过居委会环节，直接由街道和乡镇召集。同时，由街道和乡镇推选确定业主大会筹备组组长，全程监督和指导业委会的成立。　　本市还鼓励和支持公益律师担任筹备组组长。但筹备组组长不再具有表决权，这样就更有利于让业主决定自己的事情。　　此外，未成立业主大会的小区，物业企业停止服务或突发紧急物业管理事件，需业主共同决定解聘、选聘物业企业的，由街道办事处、乡镇政府指导协助业主决定有关事项。直管公房和房改房将向商品房管理模式靠拢。　　业委会委员实行任期制　　【规定】业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、
空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。　　【解读】此前，业主委员会委员实行的是届别制，在实践过程中，出现换届难的问题。而此次改为任期制后，委员届满后，自然就失去了委员资格。同时在任期间，不再具备业主身份的；限制民事行为能力或者无民事行为能力的；被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；业主大会议事规则规定的其他情形，都将失去委员资格。同时，业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。